Ev sahibi olmak hayal mi oldu?

Son zamanlarda artan fahiş fiyatları nedeniyle ev sahibi olmak zorlaştı. Konuyu değerlendiren Prof. Dr. Şen, “Konuta erişimde bir sorun var”  açıklamasını yaptı. 

Son zamanların en önemli gündemi  inşaat sektörünün olmazsa olmazı konutları. BirGün'den Havva Gümüşkaya'nın haberine göre; konut fiyatlarında meydana gelen artış, satışların azalmasına sebep oldu. Geniş kesimler için ev sahibi olmak imkansız hale geldi. Ücretliler artık ev almak yerine kiralık konut aramaya başladı. Fakat talebin kiralık konutlara kayması burada da fiyatların artmasına yükselmesine neden oluyor. Kent merkezlerinde uygun fiyatlı konut bulmak neredeyse imkansız oldu. Durum böyle olunca ortaya bir kaos çıktı. Konut harcamaları gelir ile yarışıyor.

Ülkenin gündemindeki ev sorununa Mimar Sinan Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümü Bölge Planlama Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Besime Şen ile anlatı. Kent ekonomisi, konut ve kentsel sınıflar üzerine çalışmaları yapan Şen, konut fiyatlarında yaşanan artışın nedenlerini anlattı.

1.Konut fiyatlarına ve kiralara ilişkin bir kaos var. Bu yaşanan kaosa konut krizi diyebilir miyiz?

Bu konjonktürel duruma konut krizi diyemeyiz. Biraz beklemek görmek gerekiyor. Türkiye’de halen konut üretiliyor ve satılıyor, bunu unutmayalım. Belki bir yavaşlama var ama henüz bütün piyasaları etkisi altına almış bir krizden bahsedemiyoruz. Mevcut durumun birçok sebebi var. Bazıları yapısal nedenler diğerleri ise Türkiye’ye özgü ulusal ve yerel nedenler. Konut sorunu açısından gerçek bir tartışma için her bir kenti ayrı konuşmak gerekir. İstanbul gibi çeşitli metropollerinde çeşitli kentsel bölgeleri ve konut yapıları üzerine ayrı ayrı konuşmak ve bilgileri güncellemek lazım.

Yapısal sorunların biri, Türkiye’de konut arz ve talebinin bütünüyle piyasa esasları üzerinden yürütülmesidir. Bir diğer etken, hem Türkiye hem de dünyada konut üretimi alanının büyük oranda finans kurumları ve finans araçlarının etkisi altında olmasıdır. Diğer etken de barınma ihtiyacının “konut sahipliği” üzerinden çözülmeye çalışılmasıdır. Yani özel mülkiyet esasları ile barınma ihtiyacı gibi birbiriyle çelişkili hatta çatışmalı olan iki farklı yaşamsal ve yasal alanın birbirine bağımlı hale gelmiş olmasıdır. Bu da yapısal olan sorunlardan biridir.

2.Türkiye’de hemen herkes yaşlanınca rahat edeceği bir konut hayali ile çalışıyor. Ev sahipliği çok önemli bir konu ama giderek zorlaşıyor.

Hem konut kullanıcıları hem de kamu kurumları ve piyasa aktörlerinin yönelimi konut sahipliği üzerinedir.

Bu bir politika tercihidir. Eğer isterseniz daha kamusal politikalar üretebilirsiniz. Hatta yerel düzeyde de bunu yapabilirsiniz. Kısaca konut sahipliğini ön plana alan bir yaklaşım her durumda bizi kira temelli kriz veya sorunlarla yüz yüze bırakır. Çünkü 83 milyonluk nüfusun hepsine konut satamazsınız.

3.Eskiden emekli olunduğunda alınan ikramiye rahatlıkla bir konut alınabilirken şimdi imkânsız. Ev sahibi olabilmek bankalara bağımlı olmak anlamına geliyor. Ev sahibi olmak neden bu kadar zorlaştı?

Çok da önemli bir şey belirtmiş oluyorsun bu soruyla. Gelirler ile konut fiyatları arasında büyük bir makas oluştu. Bugün gelirlerin, özellikle sabit gelirlerin satın alma gücünün konut fiyatları karşısında gerilemesiyle bu makas çok çok büyüdü.

Elbette bazı etkenleri var. Örneğin kentsel mekâna çok fazla yatırım yapılmakta. Sermaye grupları artık en büyük yatırımlarını kentsel alana yapıyorlar. Yapılan yatırımlar bir tür kentsel gelişme ve büyüme de yaratıyor. Fakat bu durum aynı zamanda kentlerin pahalı hale gelmesine neden oluyor. Bir birey gelirinin en fazla yüzde 30’unu konuta veriyorsa konut fiyatları tavan sınırına erişmiş demektir. Bugün ise düşünün bir birey asgari ücret ile çalışıyorsa, hane demiyorum, kazandığı bütün gelirini sadece kiraya verebiliyor.

Şimdi tekrar başa dönersek özellikle konut sahipliğinin yarattığı yapısal sorun, kiralık konut üzerinde ciddi bir baskı yaratıyor. O alanı daraltıyor ve spekülatif hale getiriyor. Bazı kentsel bölgelerde neredeyse kullanılmaz hale gelmiş olan konutlar kiralık konut piyasasına aktarılıyor. Piyasanın diğer ucunda ise yatırım amacıyla birden fazla konut sahibi olan mülk sahiplerinin yine kiralık konut piyasasında, kamusal bir düzenlemeye veya kısıtlamayla karşılaşmadan istediği fiyatlar ile piyasayı yönlendirebilmektedir. Kamunun yaptığı tek şey neredeyse kira artış oranını belirlemektir ki bu pratikte çoğu zaman uygulanmıyor.

Konut sahipliği alt gelir gruplarının satın alabileceği konutlar bir borç ekonomisi içerisinde gerçekleşiyor. Düşük gelirliler borçlanarak ömürleri boyunca borçlarını ödeyeceği bir konutu almaya çalışıyorlar.

4.Sizin de bahsettiğiniz kentlerin çeperlerinde tarlalarda buğday fidesi gibi çıkan konutlar var. Düşük gelirliler bir şekilde buralara itiliyor…

Bunu yaratan en önemli etken arsaya erişim yani konut yapılacak arsaların kent içinde olmamasıdır. Kent içinde ve merkezlerinde arsalar neredeyse bitti. Dolayısıyla kent içinde konut üretebilmeniz için kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmeniz gerekiyor. Kent içindeki kentsel dönüşüm ile yenilenen konutların fiyatı ise çok artıyor. Dönüşüm öncesi o konutta yaşayan kiracılar ise artık o konutlarda yaşayamıyor. Yani kiracı olarak o konutlara erişimi kısıtlanmış oluyor. Hatta eski ev sahipleri de artık yenilenen evlerinde oturamıyor. Daha ucuz olan mahallelere gidiyorlar. Yani kentin çeperine doğru yeni bir nüfus hareketi yani yoksulların hareketi oluşuyor. Bunu realize eden en önemli etkenlerden biri de büyük ulaşım projelerinin gerçekleştirilmiş olmasıdır. İstanbul'a bakın mesela Marmaray Projesi, Gebze'deki bir insanı Halkalı'ya götürüyor. Çünkü hala kent içinde ciddi bir emek gücü ihtiyacı var. Kent merkezlerine çok yatırım yapılması kent merkezini her açıdan çok pahalı yerler haline getiriyor bunu unutmayalım.

5.Peki, kentsel dönüşümlerin etkisi ne kadardır?

Kentsel dönüşüm dediğimiz şey halihazırda kullandığımız konutların yenilenmesi, yıkılıp yeniden yapılmasıyla kiracı olan kesimler yerinden edilmiş oldu. Böyle bir yer değiştirme söz konusu oldu ve yer değiştirme, fiyatları belirleyen çok kritik bir etkendir.

Bu modelin işleyebilmesi ve yol alabilmesi için ve konut sahibi olabilmeniz için yine kredi araçlarına bağımlısınız. Yani finans piyasalarına bağımsız yani bankalarla ilişkili hale gelmeniz lazım. Zaten bankaların sizleri kredi verebilir olanaklara sahip olmamız gerekiyor.

6.Ülkede artık sayıları milyonlarla ifade edilen göçmenler ve sığınmacılar var. Onlar da bu ülkede yaşıyor. Konut piyasasını nasıl etkiliyor onların talebi?

Ortadoğu'daki savaş iklimi koşulları Türkiye yeni bir kiracı kitlesi getirdi. Şimdi bu kesim yani mülteciler hangi konutlara erişebiliyor? Öncelikle onlar açısından ırkçılık ciddi bir mekansal sınır çiziyor. Bu nedenle bu kesimler daha kozmopolit olan eski kent merkezlerinde, daha alt gelir grubunun yaşadığı, yaşayabildiği eski kent merkezlerinin en kötü durumundaki konutlara yerleşiyor.

Yakın zamanda iki saha çalışması yaptım. Bu vesileyle bu durumu yerinde görebildim. Örneğin Kağıthane’nin bazı mahallelerde zaten çok düşük gelirli gruplar yaşardı. O mahallelerde şu anda yaşanmayacak durumda olan evlere sığınmacılar yerleşmiş.

Savaşın neden olduğu diğer sonuç ise üst gelir gruplarına hitaben üretilmiş konutlara yönelik yeni bir talebin oluşmasıdır. Ortadoğu sermayesi İstanbul gibi kentlerde çok önemli bir konut talebi yaratıyor. Dolayısıyla bizim daha düne kadar konut ihtiyacından fazla konut üretiliyor dediğimizde, gösterebileceğimiz konutlar, bugün Ortadoğulu alıcılara satılmış durumdadır. Ortadoğulu zenginlerin bu yönelimi sadece Türkiye ile sınırlı değildir. Avrupa ve Amerika için de hatta Dubai gibi Asya ve Ortadoğu coğrafyasının savaş dışında kalan yerlerinde de bu kesimlerin konut yatırımı yaptığını biliyoruz. Bütün bunlar Türkiye'de konut üreticilerine hala konut üretebilirsiniz sinyalini veriyor tabi.

7.Konut ihtiyacı var mı peki?

Artık İstanbul'un makul sınırlarına gelinmiş durumda. Kentsel plan sınırları içerisinde yeni konut üretim alanları oluşturmanız çok zor görünüyor. Kentsel dönüşüm dışında. Kentsel dönüşüm hala yedek anahtar.

8.Daha çok kentleşmeye dair bir sorun var sanırım.

“Konut üretimindeki sıkıntılar şu anda döviz fiyatları nedeniyle oluşan pahalı girdi nedeniyle yaşanmaktadır. Diğeri de yüksek arsa fiyatlarıdır ki bunu sorun olarak göremeyiz. Tabi biz burada konut üretenlerin sorunları üzerine kafa yormuyoruz. Onlar kendi sorunlarını çözmek için bütün mekanizmalara ve politik kanallara sahipler. Burada ucuz kiralık konut ihtiyacı üzerine ve bunun nedenleri üzerine düşünüyoruz. Bu açıdan hane veya bireylerin gelir durumları ile bağlantılı bir sorun da yaşanmaktadır. Yani gelirlerin düşük olması ve şu anda genel fiyat artışları nedeniyle konuta erişim sınırlanmıştır. Konut orada duruyor ama o konuta erişemiyoruz.

Türkiye'de kamusal kaynaklar konut üretimini, arzını destekleyen yönde kullanılır. Hem arsa üretme hem uygun finansal araçları kullanma yani ucuz kredi kullanma. Bütün bunlar aslında büyük konut şirketlerine sermaye gruplarına açıktır. Sadece bugünkü hükümette değil bundan önceki hükümetler de bu grupların önünü açık tuttular.

Kamusal destekleri konut üreten şirketlere sunarlar. Talep yönünde olan hane ve bireylere dair bir kamusal destek yok. Eşitsizlik burada başlıyor.

Ucuz kiralık konut ihtiyacı içinde olana kesimlerin ulaşılabileceği herhangi bir kamusal araç ya da kaynak yok. Onlar kendi olanaklarıyla baş başa kalmış durumdalar. O yüzden bugün yaşadığımız yüksek kira mevzusunu şöyle tarif edebiliriz: Eski kiracılar genel fiyat artışları içerisinde daha makul bir kira bedeli ödüyor, yeni kiralık konut ihtiyacı olan kesimler ise mevcut kira artışlarını yüklenmiş bir kira miktarı ile karşı karşıyalar. Yani ev değiştirenler yüksek kira artışına yakalandılar. Ev değiştirmeler çok oldu, pandemi ve okulların kapatılması nedeniyle.

9.Son günlerde kiralık konut üretimi için şirketlerin devreye sokulacağı bunun için de çalışmaların başladığı iddia ediliyor. Avrupa’daki sosyal konut projelerine benzetiliyor. Türkiye’de böyle bir proje uygulanabilir mi?

Türkiye'deki deneyimlere baktığımızda bunun olanakları en yakın olanağı şu olabilir; şirketler piyasada satamadıkları konutu kamuya satarlar. Kamu da bunları kiraya verir. Tabi bu bir skandaldır o ayrı.

TOKİ'nin ürettiği konutlar ne kadar sosyal konut ise bu sizin bahsettiğiniz öneride kiralık konut üretimi önerisi de o kadar gerçekliği yansıtan bir öneridir. Bu piyasa koşullarında böyle bir şey mümkün değil. Bu sadece şöyle bir araç olacaktır, yeniden bazı şirketlerin ucuz konut üretme yönünde teşvik edilmesini doğuracaktır. Türkiye'deki sosyal konut bahsi geçen politikalar düşük kaliteli konut üretimi ve bunların da satışı ile sonuçlanır. Bugüne kadar hepsi bu şekilde oldu, şaşmadı.

10.Artan kiralar aslında dünyanın da gündeminde. Barınma hakkı bağlamında konutların kamulaştırılması talep ediliyor. Son olarak bununla ilgili ne düşüyorsunuz ve Türkiye’deki durumun bir çözümü var mı?

Elbette haklı bir talep. Herkes kaybeder hale gelince, daha doğrusu kaybedenler birbirlerini görmeye başladılar. Hakikaten giderek çeşitlenen farklı gelir grupları, farklı kentsel birikimlere sahip kesimler bir araya gelerek kentsel hareketlilik içerisinde buluşabilir ve ortak bir dil üretebilirler. Ben çok çeşitli deneyimler içerisinde bunları gözlemledim. Türkiye'de konut hareketi ve kiracı hareketi olabilir mi, çok sanmıyorum. Ama bu alan yani “ucuz kiralık konut” alanı politikleşebilir.

Ama bu detaylarda konuları kavramak ve çözümleri de yine buralarda aramak gerekiyor. Toptan bir çözüm ve sorun yok. Bugünkü konut sorunu çok fazla yere-yerele bağımlı bir sorun. Çünkü siz konutu bir yerde yapıyorsunuz onu alıp bir yere taşıyamıyorsunuz.

İhtiyaç sahiplerinin kendi alanlarını kaybetmemek için ya da konuta erişim için yaptıkları bazı örgütlenmeler var, kazanımları var. Buralara bakmak önem taşıyor diye düşünüyorum.

Kiraların yükseliş sorunu nasıl çözülür?

Konut stoku sorunu nasıl çözülür?