Ev sahibi ve kiracı hakları 30 maddede tüm detaylarıyla!

Son zamanlarda sık sık gündeme gelen gayrimenkul kiralama işlemlerinde taraflar, yaptıkları anlaşmaya istinaden aralarında sözleşme imzalıyor. İmzalanan bu kira sözleşmesi, kiraya verenin bir gayrimenkulün kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 

Kira sözleşmesi imzalayan ev sahipleri ile kiracıların bazı hak ve sorumlulukları bulunuyor. Peki ev sahibinin ve kiracının hakları nelerdir? İşte ev sahibi ve kiracı hakları 30 maddede tüm detaylarıyla...

1- Ev sahibinin hakları
-Ev sahibinin gayrimenkulünü kiraladığı kiracıya karşı, kanunda belirlenen sınırlarda zam yapma ve yine kanunda belirtilen gerekçelerin doğması durumunda kiracıdan tahliyesini talep etme hakkı bulunuyor.

2- Kiracı taşınmaz üzerinde yenilik ve değişiklik yapabilir
-Kiracıların hakları, son zamanlarda sık sık gündeme gelen Borçlar Kanunu kapsamında belirtiliyor. Kiracılar ev sahibinden izin alarak kiraladıkları gayrimenkul üzerinde bazı yenilikler ve değişiklikler yapma hakkına sahiptir.

3- Ev sahibi kiradaki evi satabilir
-Kiracının evi kiralamış olması evin satışını engellemez. Gayrimenkul kiraya verilmiş olsa bile satılabilir. Kiracı, 3. kişinin kiralanan gayrimenkulü gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

4- Kiracı vergi ve benzeri yükümlülükleri karşılamak zorunda değil
-Kiracının kiraldığı gayrimenkul ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri, aksi bir karar verilmediği sürece kiraya veren üstlenir.

5-Kiracı kiraladığı gayrimenkulü özenle kullanmalıdır
-Kiracıların sorumlulukları arasında gayrimenkulü özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu bulunuyor. Yani kiracı, kiralanan gayrimenkulü, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu gayrimenkulde oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olur.

6-Kira bedeli yatmazsa ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir
-Eğer Kiracı, kiralanan gayrimenkul teslim edildikten sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verir, verilen bu zamanda da ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

7-Ev sahibi kiralanan gayrimenkulün teslim anındaki ayıplarından sorumludur
-Gayrimenkulü kiraya veren kiralanan taşınmazın ayıplarından sorumludur. Ayıpla kastedilen; kiralanan gayrimenkulün sözleşmeyle amaçlanan kullanıma elverişliliğinin kısmen veya tamamen olmaması durumudur

8-Kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı ayıpların giderilmesini talep edebilir
-Eğer kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini talep edebilir. 

9-Kiranın ödenmediği durumda ev sahibi kiracıya 30 gün süre verebilir
-Ev sahibi kiranın ödenmemesi durumunda kiracısına en az 30 günlük süre verebilir. Belirlenen bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

10-Kiracı kira bedelinde indirim isteyebilir
-Kiracı, kiralanan gayrimenkulün kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen zaman için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim talep edebilir.

11-Evi erken tahliye eden kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları devam eder
-Eğer kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan gayrimenkulü tahliye ettiği bir durumda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

12- Ev sahipleri de kiracılar da kira tespit davası açabilir
-Kira tutarının yeniden belirlenmesi üzerine kiracı ya da mülk sahibi tarafından açılan dava, kira tespit davası olarak bilinir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kiracılar da mülk sahipleri de kira tespit davası açabilir. 

13- Kiracı iflas ederse ev sahibi güvence talep edebilir
-Eğer kiracı, kiralanan gayrimenkulün tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira tutarları için güvence verilmesini isteyebilir.

14-Kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı hale gelirse, kiracı ayıbın giderilmesi için ödediği tutarı kiradan düşülebilir
-Eğer kiralanan konut ya da iş yeri sonradan ayıplı hale gelirse (küf,rutubet, kombi bozulması gibi) kiracı, ayıbın uygun bir zamanda giderilmesini talep edebilir. Eğer bu zaman içinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bunun bedelini de kiradan düşebilir.

15-Kiracı iflas ederse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir
-Ev sahibi kiracının iflası halinde güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu zaman içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshetme imkanına sahip.

16-Kirayı geciktiren kiracı tahliye edilebilir
-Kira tutarları kira sözleşmesinde belirtildiği günlerde ödenir. Eğer kira sözleşmesinde kira ödeme tarihleri açık bir biçimde belirtilmemişse kira bedeli her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kanun her iki tarafa da bazı hak ve yükümlülükler yükler. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesi uyarınca kiracı, kira tutarını kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemekle yükümlüolur.  Kira tutarının zamanında ödenmemesi ile kiracı temerrüde düşmüş olur ve tahliye için gerekli yasal zemin oluşur.

17-Kiracı ya da ev sahibi çekilmezlik durumunda sözleşmeyi feshedebilir
-Kiracı veya ev sahibi, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

18-Kiracı kirayı geciktiremez
-Sözleşmede yazan kira tutarları yine sözleşmede belirtilen günlerde ödenir. Eğer kira sözleşmesinde kira ödeme tarihleri açık olarak belirtilmemişse kira bedeli her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir. Kiracının yasal olarak kira bedelini geciktirme gibi bir hakkı yok. Kira bedelini geç ödeyen ve bunu tekrarlayan kiracılar hakkında kanunda belirtildiği şekilde yasal süreç başlatılır.

19-Ev sahibinin depozito hakkı üç kira bedelini geçemez
-Kiralama işlemlerinde talep edilen depozito hakkı üç kira bedelini geçemez.

20-Ev sahibi kiracıya TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre zam yapar
-Eğer taraflar tarafından bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamışsa, kira artışları TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır.

21-Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkaramaz
-Kira hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu'na göre ev sahipleri istediği zaman kiracısını evden tahliye edemiyor. Fakat kanunda belirtilen haklı nedenlerin meydana gelmesi halinde kiracılar, dava yolu ile tahliye edilebiliyor.

22-Kiracı kontrat süresi dolmadan tahliye edilemez
-Kira kontratının süresi dolmadan eğer haklı nedenler yoksa kiracı evden çıkarılamaz. Haklı sebeplerin başında kira borcunu ödememesi gelir.

23-Evin yeni sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir
-Kiralanan gayrimenkulü sonradan alan kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için eğer konut veya  işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek kaydıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

24-Kiracı haksız tahliye durumunda tazminat talep edebilir
-Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi,  altsoyu, eşi, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut, iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip. Eğer kiracının boşalttığı konut, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri sebebiyle çok yüksek kira bedelleriyle yeniden kiraya verilmişse, evi boşaltan kiracı da aynı yüksek bir tutarla yeni bir ev kiralamışsa çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak talep etme hakkına sahip.

25-Kiracılar kira artışları sebebiyle tahliye edilebilir
-Avukat Kaan Özçelik'in verdiği bilgilere göre, kiracı ve ev sahibi sözlü olarak  kira artış oranında anlaşmış olsalar bile kiralayanın artış bedellerini talep etme ve daha sonra gayrimenkulün tahliyesini talep etme hakkı bulunuyor. 

26-Aidat borcunu kat maliki öder
-634 sayılı yasa gereğince aidat ödemekle sorumlu olan kişi doğrudan kat malikidir. 

27-Kiracı evi istediği zaman boşaltamaz
-Kiracılar kiraladıkları evi istedikleri zaman boşaltamaz. Aksi bir durumda oturmadığı halde sözleşmesi süren kira bedelinin ödenmesi gerekli.

28-Ev sahibi istediği zammı yapmayınca kiracıyı evden çıkaramaz 
-Kira sözleşmesi bitmeden kiracının evden çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için bazı haklı sebepleri olması gerekiyor.

28-Ev sahibi tarafından açılan tahliye davası en az 1 yıl sürüyor
-Avukat Tamer Heper'in verdiği bilgiye göre, tahliye davaları İstanbul’daki mahkemelerin iş yoğunluğu göz önüne alındığında 1 yıl ya da çok daha fazla sürebiliyor.

29- Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki dava kaybedildiğinde masrafları kaybeden taraf öder
-Ev sahipleri ve kiracılar arasında devam eden dava kaybedildiğinde masrafları kaybeden taraf ödüyor.

30-Apartman aidatını kiracı öder
Günümüzde evini kiraya veren ev sahipleri ve kiracılar arasında imzalanan kira sözleşmelerinde, apartman aidatlarının kim tarafından ödeneceğine dair maddeler bulunuyor. Eğer dairede kiracı oturuyorsa, aidatı kiracının ödemesi gerekiyor. Fakat kiracının ödememesi ve aidat borçlarını ödemeden kaçması durumunda; aidat borçlarının tahsili gayrimenkul sahibinden yapılıyor. 

2021 Kasım ayı kira artış oranları belli oldu!

Ev sahibi hakları 25 soruda tüm detaylarıyla!

Kiracı hakları 20 soruda tüm detaylarıyla!

Ev sahiplerinden kiracılara tahliye baskısı!

Ceren YÖRÜK/Emlakkulisi.com