Ev sahibi ve kiracılar dikkat! Haklarınızı öğrenin!
Ev veya iş yeri gibi bir mülk kiralanacağı zaman kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan yazılı anlaşma ile her iki tarafın da hakları yasal olarak güvence altına alınıyor. Peki Borçlar Kanunu'na göre kiracı ve ev sahibi hakları nelerdir? İşte tüm merak edilenler...
Ev veya iş yeri gibi bir mülk kiralanacağı zaman kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan yazılı anlaşma ile tüm anlaşmazlıkların önüne geçiliyor. Yazılı anlaşma kapsamında her iki tarafın da hakları yasal olarak güvence altına alınıyor.
Mülk sahibi ile kiralayan kişi arasında düzenlenen sözleşme kapsamında Türk Borçlar Kanunu 29. maddesinde şu ifadeler yer alıyor:
"Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme."
Borçlar Kanunu'na göre kiracının kiraya verene yükümlülükleri
1- Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. (Madde 313)
2- Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (Madde 314)
3- Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (Madde 315)
Borçlar Kanunu'na göre kiraya verenin kiralayana yükümlülükleri
1- Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır. (Madde 301)
2- Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır. (Madde 302)
3- Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri, kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür.(Madde 303)
4- Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren, zararı karşılamak ile yükümlüdür. (Madde 308)
5- Kira bedelinin geç ödenmesi durumda, herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (Madde 346)
6- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. (Madde 306)
Ev sahibinin değişmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde ev sahibinin değişmesiyle ilgili şu ifadeler yer alıyor:
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.''
Kira sözleşmesinin kiracı tarafında feshedilmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesinde kira sözleşmesinin kiracı tarafında feshedilmesi ile ilgili şu ifadeler yer alıyor:
''Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.''
Kira sözleşmesi imzalamadan önce nelere dikkat edilmeli?
1– Taşınmaz kiralanmasında karar verildiği zaman, ilk bakılması gereken konu kira sözleşmesine imza atacak kişi, gerçekten ev sahibi mi değil mi kontrol edilmesi gerekir. Şayet, sözleşmeye imza atacak kişi ev sahibinden farklı bir kişiyse, kısacası mal sahibi değil ise ev sahibinin kanunen vekil bulunup bulunmadığı öğrenilmeli.
2– Kiralamak için kesin karar verilen ev veya başka bir taşınmazın kişinin gördüğü yer ile aynı yer olup olmaması kesinlikle onaylanmalı. Bunu öğrenebilmek için tapu kayıtları incelenmeli, konut adresi ile apartmanın kapı numarası mevcut ise, bütün bilgiler sizin sözleşmenizde yer alan bilgiler ile karşılaştırılmalı. Gayrimenkule ait olan bütün giderler ile ilgili yeterli bilgi sahibi olunmalı. Isınma şekli, aylık aidat ve yakıt giderlerinin ne olduğu gibi hususlarda muhakkak bilgi edinilmelidir. Taşınmazlar işyeri şeklinde kiralanacaksa, iş alanı konusunda apartmanda yaşayan kişilerden onay alınmalı.
3– Kira sözleşmesi ayrıntıları hakkında mülkü kiralamak isteyen kişi tarafından büyük özen gösterilmesi gerekiyor. Taşınmaza ait olan elektrik, doğalgaz ve su sayaçlarında bulunan rakamlar muhakkak sözleşmede belirtilmeli.
4– Kiralanmış olan gayrimenkul dikkatli bir şekilde gezilerek hangi şartlarda teslim edildiğini, gayrimenkulün içinde yer alan eşyaların ne halde olduğu muhakkak sözleşmede yer almalı. Kiralanmak istenen gayrimenkul için depozito alınmakta ise, depozito miktarı muhakkak kira sözleşmesinde yer alması gerekiyor.
Kira sözleşmesi örneği 2020
Dairesi
(Buraya taşınmazın bağlı olduğu tapu dairesi yazılacak)
Mahallesi
(Burayı tapudaki mahallesi hanesinde yazan yazılacak)
Cadde/Sokağı
(Cadde veya sokak yazılacak)
Numarası
(Apartman kapı numarası ve Daire kapı numarası yazılacak)
Kiralananın Cinsi
Apartman dairesi
Kiralayan
(Kiraya verenin tam adı ve soyadı yazılacak)
Kiralayanın T.C. Kimlik No
(Kiraya verenin T.C. Kimlik no yazılacak)
Kiralayanın Adresi
(Kiraya verenin tam adresi yazılacak)
Kiracı
(Kiracının tam adı ve soyadı yazılacak)
Kiracının T.C. Kimlik No
(Kiracının T.C. Kimlik no yazılacak)
Kiracının Adresi
(Kiracının tam adresi yazılacak)
Akdin Başlangıç Tarihi
(Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yazılacak)
Akdin Süresi
(Kira sözleşmesinin süresi yazılacak)
Yıllık Kira Bedeli
(Kira bedelinin yıllık toplamı yazılacak)
Aylık Kira Bedeli
(Her ay ödenecek kira bedeli yazılacak)
Kira Bedelinin Ödeme Şekli
Her ayın beşinci günü akşamına kadar peşin olarak
Kiralananı Kullanım Şekli
Yalnızca mesken (konut) olarak
Kiralananın Durumu
Sağlam, tam ve kullanılmaya elverişlidir
Kiralananla Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar
………. marka kombi, elektrik (endeks………..), su (endeks………..) ve doğalgaz (endeks………..) sayaçları, su ve doğalgaz sayaçlarına ait kartlar ve kiralananın apartman kapısı ve daire kapısının ikişer adet anahtarı.
(imza) (imza) (imza)
1- Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.
2- Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmaya zorunludur.
3- Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez; devir ve temlik edemez.
4- Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça, kiralananda değişiklik yapamaz; aksi halde, doğacak zararı karşılamak zorundadır.
5- Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri halinde, kiracı, durumu derhal kiralayana haber vermek zorundadır.
6- Kiracı, kiralananda yapılması gereken onarımları, derhal kiralayana bildirmek zorundadır; aksi halde doğacak zarardan sorumludur.
7- Kiracı, kat malikleri kurulunca kendisine tebliğ edilen hususları, kiralayana haber vermek zorundadır.
8- Kiracı, kat malikleri kurulu kararı uyarınca, yapılması gereken işlere izin vermek zorundadır.
9- Kiracı, kiralanandaki onarımlara katlanmak ve kiralanandaki olağan kullanımdan dolayı yapılması gereken onarımları yapmak/yaptırmak ve giderlerini karşılamak zorundadır.
10- Kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiralayana, kullanımdan doğan vergi, resim ve harçları kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde, yerel örf ve âdetler uygulanır.
11- Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek zorundadır: Keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale getirilmesi zorunludur.
12- Kiralananın iyi ve kullanılmaya elverişli halde teslim edildiği asıldır. Aksi durum kiracı tarafından ispatlanmak zorundadır. Kiralananın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak yıpranma ve eksikliklerden dolayı kiracı sorumlu değildir.
13- Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması halinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.
14- Kiralananın boşaltılması/tahliyesi gerektiği hallerde, kiralananın boşaltılmaması durumunda ortaya çıkacak zararlardan dolayı kiracı sorumlu olacaktır.
15- Kiracı, kendisi veya birlikte oturanların sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan kusurlardan dolayı, kiralayanı teslim almaktan kaçınamaz, sözleşmeyi bozamaz ve kiradan indirim talebinde bulunamaz.
16- Kiracı, kiralana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır.
17- Kiracı, kiralayanın yazılı olurunu almak ve giderleri kendisine ait olmak üzere, genel anten, uydu anteni, kablo televizyon gibi donanımları yaptırabilir.
Kira sözleşmesi belgesinin hazırlama ücreti 900 TL
Avukatlık asgari ücret tarifesi belirlendi. Büroda sözlü danışmanlıkta ilk bir saat için 450, takip eden her saat için 270 lira, çağrı üzerine gidilen yerde sözlü danışmanlıkta ilk bir saate kadar 935, takip eden her saat için 460 lira, her türlü dilekçe, ihbarname, ihtarname ve protesto düzenlenmesi 685, kira sözleşmesi ve benzeri belgelerin hazırlanması 900 lira, tüzük, yönetmelik, miras sözleşmesi, vasiyetname, vakıf senedi gibi belgelerin hazırlanmasında 2 bin 370 lira avukatlık ücreti alınacak.
Gayrimenkul kiralarken dikkat edilmesi gerekenler!
Nuran AYDIN/Emlakkulisi.com