Ev sahipleri 5 yıl dolmadan kirayı artırabilecek! Mahkemeden emsal karar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi kira zammı konusunda emsal bir karar imza attı. Mahkeme, uzun süreli kira sözleşmelerinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğine karar verdi.
Türkiye'de son 3 yılda hem konut hem de kira fiyatları arttı. Özellikle kira fiyatlarındaki artış ev sahibi ile kiracı arasında büyük tartışmalara neden oldu.
Bu kapsamda fahiş kira fiyatlarının önüne geçilmesi için Adalet Bakanlığı tarafından 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yüzde 25 kira zammı sınırlaması getirilmişti. Söz konusu uygulama uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam edecek. Kiraların yer aldığı bu durum, kiracılar için olduğu kadar ev sahipleri için de kaygıya neden oluyor.
Bu nedenle ev sahibi ve kiracılar, "Ev sahibi ne kadar zam yapabilir?, yasal sınır ne olacak?" gibi sorulara yanıt arıyor. Konuya ilişkin Orkun Kumkumoğlu Bundle'ye çarpıcı değerlendirmelerde bulundu.
MAHKEMEDEN KİRA ZAMMINA İLİŞKİN EMSAL KARAR
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 esas sayılı dosyasında, kira ilişkileri konusunda önemli emsal bir karara imza attı.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı ilamıyla uzun süreli kira sözleşmelerinde şahıslar arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik şartlarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğine karar verdi.
Kumkumoğlu, Bu karar ev sahiplerine 5 sene beklemeden “uyarlama davası” yoluyla kira bedellerini değiştirebilme şansı sağladığını belirterek ev sahipleri için bunun iyi bir fırsat olduğunu söylüyor.
Peki bu gelişme kiracıları mağdur edecek mi, yoksa çözüme gitme yolunda iki tarafın da haklarını korumaya yönelik bir adım mı olacak?
İKİ DAVA ARASINDAKİ TEMEL FARK NEDİR?
"5 yıl sonra ev sahiplerinin kira bedellerini güncelleyebilmelerine olanak tanıyan kira tespit davasının bir alternatifi olduğu henüz bilinmiyordu" diyen Kumkumoğlu, İki dava arasındaki temel farkı şu şekilde açıklıyor:
Kira tespit davası 5 yıllık süre geçtikten sonra emsal kira bedellerine göre kira bedelini güncelleyen bir dava türü.
Kira uyarlama davası ise kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kirayı etkileyecek vergi, imar, ticaret, amortisman, ekonomik kriz, doğal afet veya kur değişikliklerinin olup olmadığının araştırıldığı ve bu duruma göre kira bedelinin yeniden uyarlandığı bir dava türüdür.
Karar, ev sahipleri için bir avantaj gibi görünse de aynı zamanda bazı riskler de taşıyor. İlerleyen dönemde Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesinin bu kararına ters düşerse, bu durum ev sahiplerini hukuki bir belirsizliğe sürükleyecek. Çünkü daha önce Yargıtay’ın bu konuda vermiş olduğu kararların bir kısmı Bölge Adliye Mahkemesi kararları ile çelişki içeriyor.
EV SAHİPLERİNİN RİSKİ GÖZE ALMASI GEREK
Ayrıca, kira uyarlama davası olarak adlandırılan bu dava türünde; davacının kaybetmesi, karşı tarafın avukatlık ücretleri, dava masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi giderlerin cebinden çıkması anlamına geliyor. Ev sahiplerinin bu riski göze alması gerekecek.
Bölge Adliye Mahkemesinin kararında kira bedeli 8 bin 400 lira olan bir evin ederinin aslında 25.000 TL olduğunu iddia eden bir ev sahibinin talebinin bilirkişi incelemesi ile araştırılması kabul edildi. Daha önce Yargıtay da enflasyon sebebiyle bin 500 TL’den 4 bin 500 TL’ye çıkan bir kira artışı için uyarlama davası açılabileceğine hükmetmişti.
Borçlar Kanunu’na göre iki tarafın da öngörmediği olağanüstü durumlar ortaya çıkarsa borçlu olan taraf mevcut sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararında borçlu kavramını ‘evin kullanımı tahsis etme borcu altında olan ev sahibi’ için kullanmış. Bu kullanım bazı güncel Yargıtay kararlarında da kullanım alanı buluyor.
KİRACI İÇİN EN BÜYÜK RİSK DAVANIN KABUL EDİLMESİ
Kiracı açısından risklere gelecek olursak, en büyük risk davanın kabul edilmesi durumunda davanın açıldığı tarihten itibaren talep edilen bedel üzerinden borçlanılması olacak.
Örneğin, kira bedelinin 20.000 TL olduğu bir davada 8 bin lira kira ödeyen kiracı, 10 aylık bir sürenin sonunda karar aleyhine çıkarsa, aradaki fark olan 12.000 TL'yi 10 aylık karşılığı olan 120.000 TL civarında bir miktar olarak ev sahibine ödemek durumunda kalacak.
Teknik detaylara boğulmadan bu yeniliği özetlemek için çaba sarf ettik. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kurumunun getirilmiş olması göz önüne alındığında uyarlama davalarının kiracının elini biraz daha zora sokacağını öngörebiliriz.
Sonuç olarak, bu yargı kararı kiracılar ve ev sahipleri için yeni stratejiler ve riskler getiriyor. Tarafların atacakları adımlarda uzmanından hukuki destek almaları, güncel hukuki gelişmelerin ve sürecin titizlikle takip edilmesinde fayda var.
