Ev sahipleri, kiracılar ve site yönetimleri dikkat! Aidat zammı yaparken bunları gözden kaçırmayın!
Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat rakamlarının genel kurulda yetki almadan yükseltilemeyeceğine dikkat çekti. İşte apartman ve site aidatları ile ilgili tüm bilinmesi gerekenler... Uzmanlar apartman ve site aidatları ile ilgili tüm bilinmesi gerekenleri anlattı
Son günlerde site aidatları sık sık yapılan fahiş zamlarla gündem oluyor. Uzmanlar apartman ve site aidatları ile ilgili tüm bilinmesi gerekenleri anlattı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konuyla ilgili açıklamasında aidatların, enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki yükseliş ile enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki artışla belirlendiğinin altını çizdi.
Apartman ya da sitelerde bu yükselişe ilişkin oluşan maliyet farklarının ortak gider şeklindeki aidatlara yansıdığına dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, konuyla ilgili "Burada dikkat edilmesi gereken ilk konu yönetici veya yönetimi kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamazlar" ifadelerini kullandı ve böyle yapılan yükselişlere maliklerin itiraz edebileceğinin altını çizdi.
İşte apartman ve site aidatları ile ilgili tüm bilinmesi gerekenler...
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, itiraza rağmen yine fahiş aidat rakamı belirlenmesi durumunda ise kat maliklerinin, bağımsız bölüm toplam sayısının 3'te biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul toplanma talep edebileceğini aktardı ve "Aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir" şeklinde konuştu.
Kiraz, aidat rakamları ile ilgili bir üst sınır ya da yükseliş konusunda azami bir oran olmadığının altını çizerek, "Aidat limitlerinde eğer dairede malik kendisi oturuyorsa üst sınır yoktur. Sadece kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir" dedi ve 3 bin lira kira ödeyen bir kiracının, site aidatının 4 bin lira olması halinde, o farkı mal sahibine ödettirebileceğini söyledi.
Ali Güvenç Kiraz, son zamanlarda aidatlara ilişkin en sık karşı karşıya kalınan problemlere de değindi ve "Bu sorunlardan birincisi, yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır. Mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler" açıklamasında bulundu.
Kiraz, havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi giderlere bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri ya da kiracıların katılma zorunluluğu olmadığını belirtti, fakat "'Havuzu kullanmıyorum' veya 'giriş kattayım asansörü kullanmıyorum' gibi konularda aynı durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır" ifadelerini kullandı.
Kiraz, site ya da apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan istenmesinin karşılaşılan başka bir problem olduğuna dikkat çekerek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğuna, çalışan maaşı ya da SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma giderleri gibi kalemlere katılmak zorunda olduğuna dikkat çekti.
"Ancak kullanım kaynaklı olmayan örneğin işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler veya güçlendirme, mantolama gibi esaslı tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır" diye konuşan Kiraz, bir apartman içerisinde ortak alan ve giderlerle ilgili bütün kalemlerin aidat kalemleri olduğunun altını çizdi.
Kiraz, konuyla ilgili "Ancak bina örneğin yıkılıp yeniden yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir veya binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm giderler niteliklerine göre veya mal sahibi-kiracı ayrımına göre ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir" diye konuşarak, daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları basit tadilat ve onarımlarla alacakları özel hizmetlerin, aidat kalemleri arasında olmadığını aktardı.
İTİRAZ EDİLEBİLİR
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, aidat tutarlarının yükselişinin kat malikleri kurulunda belirlenebileceğine vurgu yaptı ve "Kat malikleri kurulu, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik giderlerini tahmini olarak hesaplar. Personel varsa maaş, sigorta, tazminat payını da bu hesaba ekler. Buna tahmini bütçe denmektedir" açıklamasında bulundu.
Bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının önem arz ettiğini, yönetim planındaki ilkelere göre aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi konutun ya da iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin belirlendiğini ifade eden Yüksel, açıklamasında "Zam oranı konusunda yasada açık hüküm yoktur ancak, yıllık TÜFE oranını geçen bir zamma itirazın mümkün olduğu söylenebilir" ifadelerine yer verdi.
AİDATLAR KİRA BEDELİNİ GEÇEMEZ
Ali Yüksel, kat malikleri genel kurulunda aidat belirlenirken; ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden alınacağının bütçe yapılırken belirlenmesi gerektiğini söyledi ve " Burada rehber yönetim planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu konuda açık değil ancak Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir" diye konuştu. Yüksel, kiracının daireyi ya da iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğinin kabul edildiğini, kiracı açısından aidatın üst limitinin kirayı geçmeyecek olması olduğunu söyledi.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracının ödeyeceğine, kira sözleşmesinde bu giderleri malikin ödeyeceği belirtilmişse kiracının sorumlu olmadığına vurgu yapan Yüksel, "Kiracıya bu yan giderler dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her zaman itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin veya çatının yenilenmesi gösterilebilir" açıklamasında bulundu ve yan giderlere ilişkin rakamın ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiği şikayetlerinin geldiğini belirtti.
Yüksel, bunun kanuna aykırı olduğuna dikkat çekti ve konuyla ilgili Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğine vurgu yaptı. Mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan hükümler barındırdığını aktaran Yüksel, tarafların mağdur olduğuna ve site yöneticiliğinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğine dikkat çekti.
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük ise son günlerde, "aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz" şeklinde şikayetlerin çoğaldığını dile getirdi ve toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına da katılmanın sevilmediğini belirtti.
"Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, görevler hep aynı kişilerde kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor" şeklinde konuşan Levent Küçük, maliyetlerin oldukça yükseldiği bu süreçte, aylık aidatların belirlenmesinde, apartman veya site yönetimleri ile sakinlerin zorlu bir süreçten geçtiğine vurgu yaptı ve "Aidatların yüksekliğinden dert yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara mutlaka katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız" açıklamasında bulundu.