Evimi sattım, vergi öder miyim?

Ekonomist dergisinin uzman yazarı H. Fatih Köprü, gelir vergisi mükelleflerinin merak ettiği soruları yanıtladı...

2014 yılı içerisinde gayrimenkulünü (işyeri, konut veya arsa) satanlar, kira geliri elde edenler, menkul kıymet işlemleri yapanlar, doktor, avukat gibi serbest meslek erbabı ile gerçek usulde vergilendirilen esnaf için gelir vergisi beyan dönemi önümüzdeki ay başlıyor. Bu faaliyetlerden elde edilen gelirler 1-25 Mart tarihleri arasında beyan edilecek. 

Esnaf ve serbest meslek erbabı tarafından kazanç olsa da olmasa da her yıl beyanname verilmesi gerekiyor. Diğerleri için aynı şey söz konusu değil. Örneğin gayrimenkulünü kiraya veren veya satan kişiler sadece kiraların tahsil edildiği veya satışın gerçekleştiği yıla ilişkin beyanname vermek zorundalar. 

Gayrimenkul satışında, alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 oranında tapu harcı ödüyor. Harç, alım satım bedelinden az olmamak üzere, gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcı ödenmeden tapuda işlem yapılamadığı için bu harç genel olarak herkes tarafından biliniyor. 

Biz ise bu yazımızda, 2014 yılında gayrimenkulünü satan kişilerin, bu satıştan elde ettikleri kazanç üzerinden ödemeleri gereken gelir vergisi üzerinde duracağız. 

MİRAS KALANLAR

Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. 

Yukarıda da bahsettik, bu kazançlar normal koşullarda gelir vergisine tabi. 

Ama miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, kaça satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor. 

BEŞ YILDAN ÖNCE

Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda ise kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, gayrimenkullerin beş yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. 

SÜRENİN HESABI

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 10 Haziran 2009'da alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran 2014 tarihinde satılması gerekiyor. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda beş yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutan ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. 

Buna göre 2014 yılında satılan gayrimenkul;

- 2008 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi, 

- 2010 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan kazancın (istisna sonrası) beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi gerekiyor. 

2009 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2014 yılında satılması halinde ise beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor. 

ENFLASYON VERGİYİ AZALTIYOR

Beyan edilecek gayrimenkul satış kazancının hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurtiçi üretici fiyat endeksleri (Yt-ÜFE) açıklanıyor. 2014 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE'lerin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜlK'in internet sitesinden ulaşılabilir.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanıyor. 

Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul ediliyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor. 

Örneğin 28 Haziran 2010'da 150 bin liraya alınan bir gayrimenkul, 22 Mart 2014'te 230 bin liraya satıldıysa, kazanç 80 bin liradır. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz konusu değil. Birkaç işlem daha yapılması gerekiyor. Önce endekslemeyle başlayalım: 

Mayıs 2010 endeksi (172,95) ile Şubat 2014 endeksi (232,27) arasında artış yüzde 34,3 oranında gerçekleşmiş. Bu oran yüzde 10'un üzerinde olduğundan endeksleme yapabileceğiz. 

Alış bedeli olan 150 bin lirayı bu oranda artınyoruz ve endekslenmiş alış bedeli olan 201 bin 448 liraya ulaşıyoruz. Vergisel açıdan kazanç da (230.000201.448=) 28 bin 552 lira olarak hesaplanıyor. 

İSTİSNA

Diyelim ki gayrimenkul beş yıldan önce satıldı, bir kazanç oluştu. Yukandaki gibi endeksleme yapıldı ve yeni bir kazanç tutarı hesaplandı. Bu şekilde bulunan kazanç 2014 yılı için 9 bin 700 liradan az ise beyanname verilmiyor, dolayısıyla vergi ödenmiyor. Bu tutan aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor. 

Yukarıdaki örnekte bulunan 28 bin 552 liralık kazanç, 2014 yılı için belirlenen 9 bin 700 liralık istisnayı aştığı için aşan kısım, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah (28.5529.700=) 18 bin 852 lira oluyor. 

Görüldüğü gibi satıştan elde edilen kazanç 80 bin lira olmasına rağmen, üzerinden vergi hesaplanması gereken kazanç 18 bin 852 lira olarak hesaplandı.

YÜZDE 35'E KADAR

Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı di artıyor. Bu oran 2014 yılında 11 bin liraya kadar yüzde 15 iken, kazanç arttıkça yüzde 20 ve yüzde 27'ye, hatta 60 bin lirayı aşması durumunda aşan kısım için yüzde 35'e kadar çıkabiliyor. Örneğimizdeki 18 bin 852 liranın vergisi ise 2014 yılı gelir vergisi tarifesine göre 3 bin 220 lira olarak hesaplanıyor.

EDİNİM TARİHİ

Yukarıdaki açıklamalardan da görülüyor, alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi ödenip eklenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini değiştiriyor. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenku İlerin iktisap (edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis l>eigesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalan ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebiliyor.

Örneğin 2006 yılında satın alınan arsa, 2012 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller 29 Mayıs 2014 tarihinde tapuya tescil edilmiş olsun. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi esas alınıyor.

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul ediliyor. 

Dolayısıyla beş yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekiyor. 

CİNS TASHİHİ

Bir taşınmaz malın cinsinin, yapışız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. 

duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor.

Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor. 

KAT İRTİFAKI-KAT MÜLKİYETİ

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı dunımda, gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor. 

BEYAN VE ÖDEME ZAMANI

Özetlersek; 2014 yılı içerisinde, beş yıllık süre dolmadan satılan gayrimenkullerden elde edilen kazancın 9 bin 700 lirayı aşması durumunda, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor. Beyan süresi 1 Mart 2015'te başlıyor ve 25 Marta kadar sürüyor.

Beyannamede hesaplanan verginin ise iki taksitte ödenmesi mümkün. İlk taksit 31 Mart'a, ikinci taksit 31 Temmuz'a kadar ödenebiliyor. İlk taksitle birlikte aynca beyannameye ilişkin 45 lira 30 kuruşluk damga vergisinin ödenmesi gerektiği de unutulmamalı. 

H. Fatih Köprü / Ekonomist