Evini satmayı düşünenler dikkat! Pazarlamada en önemli şartlar!
Satın almak ya da kiralamak istediğimiz gayrimenkulün 'mülkiyet türü' pazarlamasını doğrudan etkilediğinden, mülkiyet türleri ve bunların sonuçlarını bilmemiz gerekiyor...
Gayrimenkul Uzmanı Mehmet Adak, Emlakkulisi.com okurları için "Gayrimenkullerde mülkiyet türleri" konulu yazısını kaleme aldı. İşte o yazı...
Satacağımız veya kiralayacağımız gayrimenkulün mülkiyet türü pazarlanmasını doğrudan etkileyen bir husustur. Bir malın kaç sahibinin olduğu bizim için önemlidir. Bir emlak paylı ise tüm ortaklardan izin almamız gerekir. Bu nedenle mülkiyet türleri ve bunların sonuçlarını bilmemiz gerekir.
Medeni kanuna göre bir şeye malik olan kimse hukuk düzeni içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik sayısına ve maliklerin yetkilerine göre üç tür mülkiyet vardır.
Birincisi Tam Mülkiyet Türü: Mülkiyetin tamamına bir kişinin sahip olduğu mülkiyet türüdür. Bu kişi kimseye hesap vermeden hukuk düzeni içinde tek başına istediği gibi tasarrufta bulunabilir, satabilir veya kiraya verebilir.
İkincisi müşterek mülkiyet veya paylı mülkiyet: Birden fazla kişi bir şeye malik olursa ve bunların hisseleri taksim edilmemiş fakat her birinin hisse oranı belliyse müşterektir. Herkes kendi payını diğer paylara zarar vermemek koşuluyla rehin verebilir, kiralayabilir veya işletebilir.
Müşterek Mülkiyette Nasıl Karar Alınır; İşletme yönetiminin veya tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi çok önemli konularda oy çokluğu ile karar verilir. Paylı malın değerinin korunması için yapılması gereken bakım onarım işlerinde de yine oy çokluğu gerekir. Eğer oy çokluğu olmazsa paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim hakkaniyetli bir karar verir.
Müşterek mülkiyetin meydana gelme sebepleri; İlk olarak imar kanunuyla belediye emlakları şuyulandırdığı ve hisselendirdiği zaman hisseli müşterek mülkiyet ortaya çıkabilir. İkincisi ölüm olayında mirasın mirasçılara intikal etmesi neticesinde veya bir emlakın birden fazla kişi tarafından satın alınması, birden fazla kişiye bağışlanması durumunda da müşterek mülkiyet ortaya çıkabilir.
Üçüncü mülkiyet türümüz ise iştirak halindeki yani elbirliği ile mülkiyet: Bu mülkiyet en sorunlu mülkiyet türüdür. Bir malın birden çok maliki vardır ve maliklerin payları belli değildir.
Elbirliği Mülkiyette Nasıl Karar Alınır; Her bir malik malın tamamı üzerinde hak sahibidir. Malın yönetimi ve malla ilgili işlemler için pay sahiplerinin tamamının oy birliği ile karar vermesi gerekir. Paydaşların payları paylaştırılmadığı sürece hiçbir paydaş herhangi bir pay üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. Bütün işlemlerde ortak hareket edilmelidir.
Elbirliği Mülkiyetin Meydana Gelme Sebepleri; Birincisi miras yoluyla meydana gelen ilk oluşum halidir. Burada henüz tereke mirasçılar arasında paylaşılmamıştır. İkincisi ise mal ortaklığıdır. Mal ortaklığı karı-kocanın yapacakları bir sözleşme ile kabul ettikleri bir mal rejimidir. Üçüncü olarak ise aile şirketlerinde emlaklar varsa bunlarda iştirak halindeki mülkiyete örnektir.
İştirak halindeki mülkiyet her zaman sorun teşkil etmiştir. Bu nedenle paydaşlar ortaklığı sona erdirmek isterler. Bu mülkiyetin sona ermesi için; ilk durumda malın devri gerçekleşir. Paydaşlardan birine veya üçüncü bir kişiye devredilebilir. Paydaşlardan birinin öncelikle satın alma hakkı yani şufa hakkı vardır. İkinci durum paydaşların dağılması halidir. Karı-kocanın boşanması ya da aile şirketinin fesh edilmesi halinde paydaşların malları kendi aralarında paylaşmaları sonucunda sona erer ve iştirak halindeki mülkiyetten müşterek mülkiyete geçilmesin de iştirak hali bozulur. Paydaşlardan biri paylı mülkiyete geçilmesi için sulh hukuk hâkimliğine başvurursa sulh hâkimliği diğer mirasçıları arayarak bir itirazları olup olmadığını sorar eğer haklı bir itiraz yoksa hâkim müşterek hale dönüştürür. Ya da ortaklardan biri izale-i şüyuu davası açar. Bu noktada ya mal paylaşımı yapılır ya da ortaklardan biri veya üçüncü bir kişi malları alır paydaşlara nakdi taksim yapılır.
Mehmet Adak / Gayrimenkul Uzmanı