Fatih Tosun: Daralma konut satışında değil konut kredisinde gerçekleşti!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun, 2014 yılında satılan konut sayısı, konut kredisi kullanım oranını değerlendirirken, 2015 yılında konut satışları ve konut kredisi beklentilerini de dile getirdi.

Çalkantılı bir siyasi ortam ve seçim atmosferi ile 2014 yılına giriyor olmamız nedeniyle konut kredileri ve konut satışları açısından yılın kötü başlayacağını öngörmüştük. Ki beklenmedik bu gelişmeler TCMB'nin 29 Ocak tarihli, olağanüstü PPK toplantısında alınan parasal sıkılaşma kararı ile birlikte konut kredisi faizleri keskin bir yükselişe sebep oldu. TCMB politika faizini %4,50'den %10'a yükselmişti. TCMB'nin 22 Mayıs'ta faizleri 50 baz puan faiz indiriminin ardından konut kredisi faizleri geri çekilmeye başlamıştır. Bunun olumlu etkisini yılın 3. çeyreğinden itibaren görmeye başladık.

2010 yılından itibaren kredi için makul faiz oranlarının oluşması ile birlikte konut kredisi kullanımı çok gelişti. Gelinen noktada 2013 yılı sonu itibari ile 50,4 milyar TL konut kredisi kullandırımı ile Türk Ekonomisi tarihinin en yüksek hacmini yakaladığını gördük. 2013 yılının 2. çeyreğinde kullandırılan konut kredisi hacmi, 2014 yılının ilk 2 çeyreğinde kullandırılan konut kredisi hacminin toplamından daha fazla olması konut kredisi açısından 2013 yılının özel bir yıl olduğunu gösteriyor.

2014 Yılında Konut Kredisi Kullanımı Bir Önceki Seneye Göre Yaklaşık % 28 Daralmış Olacak

2010 yılına göre 2011 ve 2012 yıllarındaki daralma ve duraklama döneminden sonra gelen 2013 yılı hem konut satışında hem de konut kredisi kullanımında rekorlar yılı olmuştu. Öyle ki 2010 yılında yaklaşık 32 milyar TL olan konut kredisi kullanımı tutar olarak 2011 ve 2012 yıllarında sırasıyla 29.75 milyar TL ve 28.5 milyar TL seviyelerine düştü, 2013 yılında ise büyük bir sıçrama ile 50,4 milyar TL oldu. 2014 yılını ise tahmini 36 milyar TL ile kapatacağımızı düşünüyoruz. Bu durum konut kredisi kullanımında hacimsel olarak yaklaşık % 28 daralmaya işaret ediyor. 2015 yılında 40-45 milyar aralığında bir hacim yakalayabileceğimizi düşünüyoruz.

2014 Yılında Konut Kredisi Kullanan Kişi Sayısı 2013 Yılı ile Birlikte 2010 ve 2011 Yıllarının da Altında Olabilir

2010 yılında konut kredisini kullanan kişi sayısı 452.477 kişi, 2011 yılında 414.033 kişi olmuş, 2012 yılında ise 372.802 kişiye kadar düşmüştü. 2013 yılında 595.772 kişi konut kredisi kullandı. 2014 yılında da yaklaşık 390.000 kişinin konut kredisi kullanmış olacağını tahmin ediyoruz. 2010 ve 2011 yıllarının da altına geriliyor konut kredisi kullanan kişi sayısı, 2013 yılına göre de yaklaşık % 35 oranında bir azalma yaşandığını gösteriyor. 2015 yılında ise bu rakamın 420.000 kişi civarında olabileceğini tahmin ediyoruz. Buda aslında yine 2013 yılının uzağında bir yıl olacak demek oluyor.

Konut Kredisi Ortalamasında 2015 Yılında 100.000 TL’ye Ulaşılabilir

Konut kredisi ortalaması 2012 yılında 76.362 TL iken 2013 yılında 84.596 TL’ye sıçramıştı. 2014 yılında da kullanılan konut kredisi ortalaması artış trendini devam ettirerek 92.600 TL’ye ulaşmasını bekliyoruz. Son 8 senede 60.000 TL’lerden buralara ulaşan konut kredisi ortalamasının 2015 yılında 100.000 TL’yi geçmesi şaşırtıcı olmayacaktır.

2011 yılının 3.döneminden itibaren keskin bir şekilde azalmaya başlayan konut kredisi kullanımı 2012 yılı 3. Döneminden itibaren toparlanmaya başladı. 2013 yılının 2. döneminde tepe noktaya ulaştı. 2013 yılının konut şatışı ile birlikte konut kredisi kullandırımında da rekor yıl olarak kayıtlara geçti.

Konut Satışları Yılın İkinci Yarısından İtibaren Toparlandı

2013 yılında konut satışlarının 1.157.190 olarak gerçekleşti. Diğer yıllara göre bu kadar keskin bir yükselişin olmasını hem borçlanma maliyetlerinin tarihin en düşük seviyelerine inmesine hem de Ocak 2013’ten itibaren ruhsatı alınan konutlara uygulanacak olan KDV oranlarındaki artışın talebi öne çekmesinin sebep olduğunu düşünüyoruz. 2014 yılına ise siyasi riskler ve bir önceki yıla göre yüksek faziler ile başlamamıza rağmen yılın 2. Yarısındaki toparlanma ile birlikte yaklaşık 1.140.000 adetlik bir konut satışına ulaşılacağını tahmin ediyoruz.

2015 Yılında Konut Satışında % 5-% 10 Aralığında ve Konut Kredisi Kullanımında % 10-%15 Aralığında Bir Artış Bekliyoruz

Türkiye genelinde yıllık toplam konut satışına baktığımızda % 1 ila % 2 arasında bir daralmanın gerçekleşeceğini, bu durumun 2014 yılının başlangıcındaki konjektürlere göre oldukça olumlu olduğunu söyleyebiliriz. Bu veriler bize gösteriyor ki konut satışları neredeyse aynı kalırken, esas daralmanın konut kredisi kullanımında olduğunu görüyoruz.

2015 yılında FED kararları, jeopolitik gelişmeler, petrol fiyatının seyri ve iç politik gündem ekonomide volatil dönemler yaşamamıza neden olabilir. Bütün bu faktörler konut kredisi fazilerinin de seyrini etkileyeceği için konut satışlarında konut kredisi kullanımında olumsuz ve olumlu farklı dönemler görebiliriz yıl içinde. Beklentimiz 2014 yılına göre 2015 yılında konut satışlarının % 5-% 10 ve konut kredisi kullanımının %10-15 aralığında artması yönünde.