Feyzullah Yetgin: Elimizdeki tüm projeler eşsiz ve özgün!

Çalık Holding'in inşaat sektöründe hızla büyüyen iştiraki Gap İnşaat, 1996'dan bu yana 8 ülkede 110'un üzerinde projeyi hayata geçirdi. Yurtdışında özellikle Türkmenistan, Irak, Sudan, Birleşik Arap Emirlikleri, Ukrayna, Suudi Arabistan ve Özbekistan'tan da büyük ölçekli işlere imza atıyor. Engineering News Record (ENR) tarafından her yıl açıklanan 'Dünyanın En Büyük 225 Uluslararası Müteahhidi' listesinde uzun yıllardır yer alan Gap İnşaat, Emlak Konut GYO AŞ. ile gelir ortaklığı modeli çerçevesinde Anadolu Yakası'nda inşa edilen Şehrizar Konakları'nın temelini 2010 yılında attı. Gap İnşaat, ayrıca Varyap İnşaat ile Emlak Konut GYO A.Ş.'nin mülkiyetindeki 100 bin metrekare arsa üzerinde Doğu Ataşehir'deki Metropol İstanbul projesine de start verdi. Bunun yanı sıra Türkiye'de kamu ve özel sektör ortaklığıyla yapılan ilk yenileme projesi özelliğini taşıyan Tarlabaşı ve Fener-Balat-Ayvansaray kentsel yenileme projelerinde de yüklenici şirket olarak görev alıyor. Beyoğlu Belediyesi'nin önderliğinde hazırlanan Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi'nde Tarlabaşı'nda İstanbul’ayakışır, daha yaşanabilir, daha güvenli bir yaşam merkezi oluşturulması amaçlanıyor. Fener-Balat-Ayvansaray yenileme projesi ise Fatih Belediyesi'nin önderliğinde geliştiriliyor. Zincirlikuyu'da 2009'da satın aldığı ofis binasını yıkarak, yerine A sınıfı ve Landmark ofis inşaatına başlayan ku rum, yeni projelerle gündeme gelecek. Çalık Holding bünyesinde faaliyet gösteren Çalık Gayrimenkul'ün genel müdürü Feyzullah Yetgin, yeni projelerini Platin'e anlattı.

Yurtdışına yönelik projelerin ardından, son yıllarda Türkiye'de de dinamik girişimlere imza atıyorsunuz. Öncelikle kentsel dönüşüm odaklı projeleriniz hakkında bilgi alabilir miyiz
Gayrimenkul yatırım ortaklığı olan şirketlerin faaliyet konuları, normal bir inşaat şirketinden daha farklı. Gayrimenkul sektörünün ana konuları 2B yasası, mütekabiliyet yasası ve kentsel dönüşüm olarak öne çıkıyor. 2007'den itibaren yurtdışı odaklı çalışmaların yanı sıra Türkiye'deki projelere de odaklanıldı. Bu doğrultuda Çalık Gayrimenkul olarak ana konularımızı da kentsel dönüşüm, ofis-ticari alan yatırımları ve arazi geliştirme girişimleri oluşturuyor. 2007'de Fatih ve Beyoğlu belediyelerinin açtığı Tarlabaşı ve Fener-Balat-Ayvansaray'a yönelik kentsel yenileme projeleriyle ilgili ihaleleri kazanan Gap İnşaat, bu konuda öncü bir role sahip. Kentsel yenileme projeleri, uzun soluklu projeler olarak öne çıkıyor.

Peki bu projelerde hangi aşamadasınız
Tarlabaşı Yenileme Projesi, semtte yaklaşık 20 bin metre karelik alandaki tüm binaların, binaların arasındaki sokakların ve tüm altyapının yenilenmesini içeriyor. Aynı zamanda 196 adet korunması gerekli taşınmaz kültür varlığını da kapsayan Tarlabaşı Yenileme Projesi; farklı alanlardan uzmanların, üniversite öğretim üyelerinin, öncü mimarların, özel sektörün ve belediye temsilcilerinin bir araya geldiği atölye çalışmalarıyla tasarlandı. Tarlabaşı projesinde vatandaşla uzlaşma görüşmeleri bitti. Kamulaştırma bölümü tamamlandı. Son birkaç duruşmanın sonuçlanmasını bekliyoruz. Yıkımlara başladık. Ciddi bir konsensüs oluştu. Kat malikleri de projeye inandı. Uygulama projelerinin Yenileme Kurulu'dan geçmesine göre peyderpey satışlara ve inşaatlara da başlayacağız. Tarlabaşı projesini önümüzdeki 3 yıl içinde bitirmeyi planlıyoruz. Fener-Balat-Ayvansaray bünyesindeki uzlaşma görüşmeleri ise yeni başladı. Hakların ve tarihi yapıların özgün olarak korunduğu bir sistematiğe sahip olduğumuz için süreç bundan sonra çok daha hızlı ilerleyecek. Türkiye'de kamu ve özel sektör ortaklığıyla yapılan ikinci yenileme projesi, İstanbul Tarihi Yarımada'da Fener-Ayvansaray ve Haliç arasında kalan ve sur üstünde bulunan toplam 79 bin 335 metrekarelik alanı kapsıyor. Yenileme projesinin yüzde-69'unun konut, yüzde 12'sinin ticaret, yüzde 8'inin ofis ve yüzde 2'sinin kültür yapılarından oluşması planlanıyor.

Çalık Gayrimenkul, sektörde nasıl farklılaşıyor
Çalık Holding 7 sektörde faaliyet gösteren dinamik bir grup. Bu sektörlerden biri de gayrimenkul sektörü. Çalık Holding'in güçlü yapısına yakışan, bu alanda bayrağı taşıyacak bir portföy oluşturup, sektörde de bu bakış açısına yatırım yaparak yer almayı ilke edindik. Portföyün çeşitlendirilmesi rekabet açısından çok önemli. Makro düzeyde baktığınızda gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörü Türkiye'de gayri safi milli hasıla (GSMH) ölçeğinde ve diğer kriterlere göre gelişme potansiyeli çok yüksek olan bir sektör. Ama yatırımcılar açısından enstrüman olarak hâlâ ideal bir şekil de kullanıldığını söylemek mümkün değil. Çünkü gayrimenkul işi diğer finansal enstrümanlar gibi günlük, haftalık, aylık, bir yıllık periyotta turnover'ı olan bir sektör değil. Bir inşaat işini geliştirmeye başlayıp, anahtar teslimine kadar geçen süre en az iki yıl. Eğer alışveriş merkezi ya da ofis gibi kiralama unsurlu bir şey yaptıysanız, süreç daha da uzuyor. Portföyü çeşitlendirme noktasında araziler, bu araziler üzerinde geliştirilecek konut ve ticari projelerin yanı sıra düzenli kira getirişi sağlayan, dolayısıyla temettü potansiyeli sunan gayrimenkullerin olması çok önemli. Biz de bu çeşitlendirme mantığıyla, portföyümüzde bu tip ürünlerin olmasına yönelik yatırımlar yapıyoruz. Ofis binaları, gayrimenkul hasılat paylaşımı işlerimiz var. Kentsel dönüşüm projelerini ise 2 ilçede hem de büyük ölçekli olmak üzere 5 senedir çalışıyoruz. Bu anlamda Tarlabaşı ve Fener-Balat-Ayvansaray yenileme projeleri, kamu-özel sektör işbirliği modeliyle yapılan en büyük ve özel projeler arasında yer alıyor. İnsanlar bu yapıları gördükçe, iyi konut kötü konutu kovacak.

Son 5 yılda öne çıkan projelerinizi özetleyebilir misiniz Yaptığınız işbirlikleri nasıl bir sinerji yarattı
TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO'nun çok kaliteli bir portföyü var. Uzun yıllardır arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeliyle bu arazileri aslında özel sektör eliyle hayata geçiriyor. Bu da nitelikli arsa temini konusunda sektöre önemli bir katkıda bulunuyor. Varyap da son yıllarda yaptığı projeler ve konut alanında edindiği deneyimle önemli bir konuma sahip. Sektör giderek gelişiyor. Bu nedenle işbirliklerinin olması daha hızlı sonuç veriyor. Bu tip firmaların sayısının artmasını diliyoruz. Çünkü Türkiye'nin ve şehirlerimizin çehresini değiştirmek adına yapılacak çok şey var. Emlak Konut GYO'nun arsa sahibi olduğu Ataşehir'de, Varyap İnşaat ile ortak projemiz olan Metropol İstanbul projesini Nisan 2010'da imzaladık. İnşaatına da başlandı. Yaklaşık 750 bin metrekarelik inşaat alanı bulunuyor ve 1.5 milyar TL'ye inşa edilecek. 300 bin metrekareye kadar satılabilir yada kısmen kiralanabilir alanları var. Bu proje İstanbul-Ataşehir finans merkezi projeleri kapsamında yer alıyor. Yaşam alanları ise açık havada alışveriş konseptiyle 100 bin metrekarelik alanda 3 yüksek blok şeklinde tasarlandı. Bu projeyi 2014 yılında teslim etmeyi planlıyoruz. Yine Emlak Konut GYO ve Çalık Holding iştiraki Gap İnşaat'ın işbirliğiyle Üsküdar Altunizade'de inşa edilen Şehrizar Konakları da oldukça farklı bir proje. Doğayla iç içe bir konuma sahip. Projeyi 2012 sonuna kadar bitirmeyi hedefliyoruz. Satışın büyük bir kısmı bitti. Büyükdere Caddesi'nde Çalık Holding'in hemen yanındaki ofis binasının inşaatına başladık. Yine 2011'de Yenibosna Kuyumcukent'te 14 bin 500 metrekarelik arsamızın üzerinde imzaladığımız bir hasılat paylaşımı projesi var. 2012'de bu projenin yapım ve satışına başlayacağız. Boyner Grubu'nun yaptığı İstwest projesinin yanında yaklaşık 80 bin metrekareye yakın bir inşaat alanı olacak. 2007'den bu yana odaklandığımız Tarlabaşı ve Fener-Balat-Ayvansaray kentsel dönüşüm projelerimiz ise şehre yepyeni bir görünüm kazandıracak. 2012'de Tarlabaşı kentsel yenileme projesine daha fazla yoğunlaşacağız. Yenileme Kurulu'ndan onay ve ruhsat alımını takiben, 9 yapı adasından ofis adasıyla start vermeyi planlıyoruz. Maksimum bir ay içinde başlayacağız. Kısacası elimizdeki tüm projeler eşsiz ve özgün.

Uzun vadede ne gibi yeni hedefleriniz bulunuyor
Konut stoğunun önce deprem riski ardından estetik kaygılarla süratle yenilenmesi gerekiyor. Bu noktada yeni ve kaliteli yaşam alanlarının oluşturulması açısından hem kamu hem de özel sektöre çok önemli roller düşüyor.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları daha da gelişmeli. Gayrimenkul sektörünün disipline edilmesi, standartlara ip bir sektör olması, kurumsallaşması ve kayıt içine alınması noktasında gayrimenkul yatırım ortaklıklarının rolü büyük. Bu sektör gayri safi milli hasılanın (GSMH) en direkt olarak yüzde 40'ına yakınını oluşturuyor. 200'ün üzerinde alt sektörü bulunuyor. Ayrıca istihdam yoğun bir sektör. Tüm bu özellikleri nedeniyle de lokomotif bir sektör. Gelişmiş ülkelerde ortalama kişi başına düşen geliri yakalayabilmemiz için Türkiye'nin yüzde 7-8 ya da 10 büyüme trendini uzun yıllar devam ettirmesi gerekiyor. Üretime odaklanmak şart. Ama üretirken barınmamızın da dahi kaliteli, insani ve güçlü bir şekilde büyüyen Türkiye'ye yakışan bir şekilde olması şart. Artık gecekondulardan uzak, silüetiyle, altyapısıyla, ulaşım imkanlarıyla modern semtler tasarlamak en önemli önceliğimiz olmalı. Çalık Gayrimenkul olarak az önce sıraladığımız alanlarda yapacağımız projelerle büyümeyi ve farkındalık yaratmayı hedefliyoruz. Yeni projeler ise tamamen fizibilite meselesi. Doku uyuşmazlığı olmayacak bir firmayla iş yapmaya her zaman hazırız. Çünkü pozitif etkileşim, sinerjiyi hızlı bir şekilde artırıyor. Kayıt içi uygulamaların artması rekabeti pozitif yönde etkileyecek. Özellikle büyük ölçekli projelerde rekabet eskisi gibi değil. Kâr marjları çok düşük.

ANADOLU YAKASI'NIN PARLAYAN YILDIZI OLMAYA ADAY
Çalık Gayrimenkul Genel Müdürü Feyzullah Yetgin,  TOKİ  iştiraki Emlak Konut GYO ve Çalık Holding iştiraki Gap İnşaat işbirliğiyle Altunizade'de inşa edilen Şehrizar Konakları projesinin, Anadolu Yakası'nın yükselen yıldızı olacağını vurguluyor: "Şehrizar Konakları hedef kitlesine doğa ile iç içe bir yaşam fırsatı sunuyor. Boğaziçi Köprüsü ve bağlantı yollarına yakınlığı ise büyük bir avantaj. Ünlü mimarlar Han Tümertekin, Nevzat Sayın, İhsan Bilgin ve Sinan Kafadar'ın buluştuğu projenin toplam yatırım maliyeti, arsa payı dahil 450 milyon TL. Proje, 2013'ün ilk yarısında tamamlanacak. Şehrizar Konakları'nın arazisi 49 bin 500 metrekare. 108 bin metrekarelik inşaat alanımızın yaklaşık 7 bin metrekaresi sosyal tesislerden oluşuyor. Şehrizar Konakları'nda, 300 metrekare taban oturumlu 38 blok ve 208 lüks daire yer alıyor. Blokların arazisi, toplam 600 araç kapasiteli 5 ayrı otopark katı olarak çözümlendi. Yerleşim planlanırken, kendi içerisinde birkaç bloğun birleştiği mahalleler oluşturuldu. Kalabalık aileler için ideal olan 3-8 odalı dairelerin büyüklükleri, brüt 180-626 metrekare arasında değişiyor. Şehrizar Konakları'nda; yatak odalarının çoğunluğu en-suit olarak planlandı. Halen satışta olan daire tiplerinin fiyatları ise KDV dahil 1 milyon 950 bin ile 3 milyon 500 bin TL arasında değişiyor."

Bahar Akgün/Platin