Fi-Side 8 ayda yüzde 44 prim yaptı

Konut sektörü 1999 depremi ve 2001 ekonomik krizinden en çok etkilenen sektörlerin başında geliyordu. Uzunca bir süre de toparlanamadı. Bu arada insanlar konut ihtiyaçlarını sürekli ertelediler. Taa ki 2004 yılına kadar. O tarihten sonra, ekonominin de büyümesi ve belli bir istikrar kazanması ile birlikte konut piyasası açıldı. 2005 yılından sonra da temalı şık projelerin ortaya çıkması ile altın çağını yaşamaya başladı. Mortgage kanunu çıktı, faizler hızlı düştü ve cazip kampanyalarla tabir yerindeyse peynir ekmek gibi konut satılmaya başladı. Bu dönemde konut işinde yüksek kar marjı olduğunu görenler bir gecede müteahhit oldular. Doğru lokasyon, doğru mimari ve doğru fiyat denklemine aldırmaksızın onlar da bu işin içine girdiler ve ilginçtir onlar da 2007 yılına kadar iyi para kazandılar. Ancak 2008 sonuna doğru Lehman Brothers’ın batışı ile patlak veren yeni ekonomik kriz ile birlikte üretilen konutlar satılamamaya başladı. Makete bile gerek görmeksizin satılan evlerin yerini inanılmaz ödeme şartları ile alıcıya hoş görünmeye çalışan projeler aldı. Stoklar arttı.

30 farklı kriter belirledik

Bir gecede müteahhit olanlar doğru proje, doğru lokasyon ve doğru fiyat denklemini uygulamayınca konut satamaz oldu. Halihazırda 700’ün üzerinde markalı konut projesi satışta. Herkes ‘En uygunu, en iyisi benimki’ diyor. Tabii ki ev almak isteyenlerin de kafası karışıyor. Bundan böyle her hafta bir konut projesini enine boyuna test edip sonuçlarını da bu sayfalara taşıyacağız.
Tıpkı bir otomobil test eder gibi konut projesini artıları ile eksileri ile değerlendirip not vereceğiz. Bu notu verirken yaklaşık 30 farklı kriteri gözönüne aldım. Projeleri yerinde gittim gördüm, malzemelerini inceledim. Hatta o projede bir gece geçirerek işe de oradan kalkıp gittim. Böylece projenin bulunduğu lokasyondan trafiğe katılımı, yoğunluğu da bizzat gözlemledim. Market, okul, hastane gibi yaşam alanlarına yakınlığını test ettim.
Testimiz, binanın mimari yapısı, peyzajı, inşaat malzemesi kalitesi, depreme dayanıklılığı gibi olmazsa olmaz unsurları dikkate alıyor. Ayrıca finansal kriterlere de dikkat ediyor. Fiyatı uygun mu, prim yapma ihtimali var mı, kira getirisi ne olur gibi sorulara da yanıt arıyor. Projenin arkasındaki firmanın finansal gücüne de mercek tutuyor.

Dediğim gibi 700’ün üzerinde markalı proje var. Bunların dışında daha pek çok konut projesi de alıcı bekliyor. Seçim yapmak zor. Bu test tercihlerinize ışık tutabilir.

Müteahhidinin ‘Konut satmak hiç işime gelmiyor’ dediği
FiSide’da prim fırsatı var

Bahçeşehir’de 66 metrekarelik 1 artı 1’lerin 59 bin lira, 2+1’lerin 99 bin liradan, 3+1’lerin ise 199 bin liradan satışa çıktığı Fi Yapı’nın FiSide Projesi, tek gün satış rekoru kırmıştı. İlk satış döneminden bu yana evlere 3 kez zam yapıldı ancak bu projedeki evlerin prim yapmak için hâlâ gideceği yer var. Zaten bu yüzden projenin sahibi Fikret İnan, “Burası şu an ev satmak istemediğim proje. Çünkü biliyorum ki inşaat yükseldikçe, teslimat yaklaştıkça metrekare fiyatı daha da artacak” diyor

FiSide projesi ilk satışa çıktığında yani 7 Kasım 2009 tarihinde, 10 saatin içinde 250 dairenin satışı gerçekleşti. Cumartesi-Pazar ve Pazartesi’den oluşan 3 günün sonundaki bilanço ise 709 daire satışı oldu. Bir ayın sonunda ise 1.700’ün üzerindeki dairenin kesin satışı tamamlanmıştı. Kuşkusuz Bahçeşehir’de yer alan bu projede satış rekoru kırılmasının en önemli yanı cazip çıkış fiyatlarıydı. Evlerin kalitesi ile ilgili yaptığım araştırmaya sonra geleceğim. Ancak öncelikle finansal açıdan evlerin durumunu değerlendirmek istiyorum.
66 metrekarelik 1+1’ler 59 bin lira gibi kelimenin tam anlamı ile promosyon fiyattan satışa çıktı. Metrekare fiyatı 893 TL’ye geldi. Yine aynı şekilde 2+1’ler 99 bin liradan satıldı. 120 metrekarelik 2+1 dairelerin metrekare satış fiyatı daha da ucuz oldu ve 825 TL’ye geldi. Projenin rezidans kısmında ise 199 bin TL’lik çıkış fiyatı ile 174 metrekarelik 3+1 daireler satıldı.

Bu başlangıç fiyatlarından ev satın alan 709 şanslı kişi, konut fiyatlarına peş peşe gelen 3 zamma sevindi. Ancak görüyorum ki evlerin şu an geldiği satış fiyatı dahi, hâlâ prim yapma ihtimalinin çok yüksek olduğunu ortaya koyuyor. Bugün gelinen noktada 1+1 daireler 85 bin TL’den satılıyor. Yani başlangıç fiyatına göre yüzde 44 prim yapmış vaziyette. 2+1 dairelerin satış fiyatı ise 149 bin TL’ye çıkmış. Burada gerçekleşen prim yüzde 50. Son gelinen satış fiyatlarına göre, projede ortalama metrekare fiyatı hâlâ 1.250 TL’ler civarında. İşte bu yüzden projenin önünde prim yapmak için hâlâ yol var.

Zaten projenin sahibi Fikret İnan da bunun farkında ve “Ev satmak istemiyorum. Çünkü biliyorum ki ileride projede teslime yaklaştıkça daha çok prim yapacak” diyor.
Bölgede yaptığım araştırma, böyle bir projede metrekare fiyatlarının çok rahatlıkla 2 bin TL seviyelerine çıkabileceğini ortaya koyuyor. Yani nereden bakarsanız hâlâ yüzde 50’yi geçebilecek bir prim ihtimali söz konusu.

‘Çin malı tek vida dahi kullanmadık’

FiYapı, Türkiye’nin en hesaplı, satın alması kolay projelerini ortaya koyan müteahhitlik firması olarak son 3 yılda bir anda parladı. Ucuz konut satması dolayısıyla sektörde dedikodu mekanizmasının da işlemesine neden oldu. Ancak dedikodular üretilmeye devam ederken, Fikret İnan da konutlarını hızla üretiyor ve konutlar yükseldikçe dedikodular da azalıyor. Şu an devam eden 7 projede 2 binden fazla inşaat işçisi çalışıyor. Projelerin malzemeleri ağırlıklı olarak Belçika’dan getiriliyor. “Çin malı vida bile kullanmıyoruz. Projelerin çoğunda kullanılan malzemenin yüzde 80’e yakını Çin ürünü olabilirdi aslında. Çelik kapıları bile ucuz diye Çin’den getirenler var” diyen Fikret İnan kaliteli ürünü makul fiyata satıyor. FiSide projesinde 2+1’lerde mutfak konsepti oldukça hoş bir değişiklik olmuş. Bir de FiYapı’nın gezdiğim tüm projelerinde dikkatimi çeken şey mutfaklara özel önem verilmesi ve büyük tutulması. 3+1 dairelerde 25 metrekare mutfak ve 55 metrekare salon yer alıyor. 9 metrekarelik balkonu da hesaba katınca ferah bir konut tipi çıkıyor karşımıza. FiSide’da çocuk odası için ayrılan bölümün alanı 12.5 metrekare. Benzer projelere göre yüzde 15 daha geniş.

Enerjimi Dikili’deki ada projesine verdim

Kuşkusuz ev alırken en önemli kriterlerden biri projenin arkasındaki grup. Mali gücü yeterli mi? Hangi müteahhitlik grubuna güvenildiği ve projesinden ev alındığı çok büyük öneme sahip. Fi Yapı 3 yıllık bir geçmişe sahip ancak hızlı gidiyor. 9 projede 8 bin 240 dairelik bir portföy yarattı. Bunun 5 bin 500’ünü satmış. Satılmayı bekleyen 2 bin 800 dairesi kalmış. Yani yolu çoktan yarılamış ve geçmiş. Şimdi  İzmir  Dikili’de 35 milyon dolar ödeyerek aldığı adaya yoğunlaşmış. Ana otel, villalar, denizin üzerinde bungalovların olduğu bir projeyi hayata geçirmek istiyor. İnan, ‘Dünya jet sosyetesine burada cennet yaratacağım. Midilli’ye özel uçağıyla inen 10 dakika sonra adada olacak. 1.5 milyar dolarlık proje yaratacağım” diyor.

Kampanyalı projede her odada balkon var

Fİ YAPI’NIN Fi Side dışında yine aynı bölgede farklı projeleri var. FiYaka Esenşehir standart üstü bir konforu çok uygun fiyata almak isteyenler için ajandaya not edilmesi, gidip incelenmesi gereken bir proje. 135 metrekarelik daireler şu an kampanya kapsamında 159 bin TL’den satılıyor. 16 bloktan oluşan projede konum itibarıyla daha az cazip olan dairelerin satış fiyatının ise 109 bin lira olması dikkat çekici. Kapı pencere doğramaları oldukça kaliteli. PVC’ler Alman Schüco. Mutfaklarda Lineadecor kullanılmış. 3+1 dairelerde her dairenin ayrı balkonunun olması da sık görülen bir durum değil. 30 Kasım’a kadar komple teslim edilecek. 40 bin metrekarede 832 daire var. Kullanılan asansörlerin kalitesini, vestiyer standartını beğendim. Ebeveyn banyo ile dolabın birbirine geçtiği tasarım oldukça kullanışlı. Yerden bir hayli kazandırıyor. Aidatı 150 TL olan sitede 750 TL kira getirisi potansiyeli mevcut. Yine Fi Yapı’ya ait Fi Life ve Fi Tower projelerini de gezdim. Ancak kafa karıştırmasın diye o projelerin detaylarına girmeyeceğim. Ancak şunu söyleyebilirim ki 11 bin metrekare alan üzerine kurulacak 1+1 dairelerin 69 bin liradan satışa sunulduğu Fi Life projesini incelemekte fayda olabilir. Projenin yer aldığı arsanın ulaşım avantajlarını ve çevre standartlarını beğendim. Bölgede kolay kolay bulunmayan farklı bir konumu var. Şimdi diyeceksiniz ki ‘O kadar gezdin hiç mi beğenmediğin bir durum görmedin?’ Tabii ki beğenmediğim ayrıntılar da var. En dikkat çekici olanı, projelerin çok yoğun olması. Ancak “Yeşil alan çok bol olsun ferah ferah oturayım. Karşı komşumu görmiyeyim” dediğinizde metrekare fiyatları bir anda 3 bin TL’ler seviyesine çıkıyor.

Bina görünüşü ve estetik: 9
Peyzaj, sosyal alan kalitesi: 9
Manzara kalitesi: 7
Manzaranın kapanma riski: Yok
Alışveriş merkezine yakınlık: 10
Okual-hastaneye yakınlık: 10
Ulaşım kolaylığı: 8
Toplu taşıma araçlarına yakınlık: 9
Hırsızlığa karşı güvenlik: 10
Yangın güvenliği: 10
Otopark imkanı: 10
Çocuk oyun alan imkanı: 10
Gürültü kirliliği riski: Yok
Deprem yönetmeliğine uygunluk: Var
Mutfak banyo malzeme kalitesi: 10
Ses yalıtımı kalitesi: 10
Kolay satılabilir lokasyon mu?: 9
Prim yapma ihtimali var mı?: 10
Aidat giderleri makul mü ?: Evet
Isıtma soğutma gideri yüksek mi: Hayır
Satın alma değeri/Kira getirisi: Cazip

1+1’lerin tek blokta toplanması olumlu

Projede 1+1 konut tipi aynı blokta çalışılmış ve o blokta 2+1 ya da 3+1 seçenekleri kullanılmamış. 1+1’leri genellikle tek yaşayanların tercih ettiği düşünüldüğünde mantıklı bir yaklaşım. Bina cephelerinde özel bir alüminyum malzeme kullanılmış. Cephe uygulaması açısından hem dekoratif hem de yalıtım açısından son derece başarılı görünüyor. Projenin içinde 4 bin metrekarelik havuz var. Havuzun içinde de 1.100 metrekarelik Kıbrıs adası bulunuyor. Şu ana kadar projede 1840 daire satılmış vaziyette. 3 bin 200 daireli projede Fikret İnan’ın satış için acelesi yok gibi görünüyor. Fikret İnan, Mart’a kadar betonarmesi bitmemiş blok kalmayacağını söylüyor. O tarihte projenin yüzde 50’si de teslime hazır hale gelecek ancak projenin tamamı bitmeden, projenin bulunduğu bölge şantiye havasından kurtulmadan evlerde yaşam başlamayacakmış. FiSide’da akıllı yaşam konsepti var. Uzaktan sağlık, eğitim ve spor olanakları var. Siteye ait doktor ve ambülans hizmeti olacak. Doktorla site sakinleri görüntülü konuşabilecek. Kapalı devre TV’den antrenör eşliğinde spor yapmaya birçok imkan da olacak. Projenin alışveriş merkezindeki mağazalardan sipariş vermek, evden çıkmadan her türlü ihtiyacı karşılamak mümkün olacak. Projede 35 katlı bloğun yüksekliği 110 metreyi bulacak. Bu yüzden 31 metre derine inilerek özel kazıklar çakılıyor.

TEM’le direkt bağlantı opsiyonu cezbedici

Bahçeşehir’i de içine alan lokasyon, son yıllarda İstanbul’un en hızlı büyüyen bölgesi. Bahçeşehir, Esenşehir, Başakşehir ve Beylikdüzü’nü de içine alan bölgede nüfus çok hızlı artıyor ve artmaya da devam edecek gibi görünüyor. FiSide projesinin hemen önünden direkt TEM’e bir bağlantı yolu gündeme alınmış vaziyette. Bu bağlantı Bahçeşehir bölgesinde TEM’le üçüncü bağlantı kanalı olacak. Şimdilik bağlantı Ispartakule çıkışından sağlanıyor ancak projenin bitimine paralel bağlantı yolunun da inşa edilecek olması projenin cazibesini bir kat daha artırıyor.
Ercan İnan/Vatan