Fi-Yapı vakası!

Sor 2 aydır... Fi-Yaka ile yatıyorum... Fi-Yaka ile kalkıyorum...

Günde en az 20 telefon geliyor... Kim bu Fi-Yaka? Daha önce ne iş yapmış? Bu  fiyattan konutu nasıl satıyor? Konutları zamanında teslim eder mi? İşleri yarım bırakıp kaçar mı? Fikret İnan'dan başka gizli ortağı var mı?

İşi abartıp, ikinci "Jet Fadıl vakası olacak" diyenler bile çıkıyor... Banker Kastelli'ye benzetenler... Saadet Zinciri "Titan"a benzetenler... Anlayacağınız mesaimin yaklaşık yarısın Fi-Yapı ve markası Fi-Yaka ile geçiyor... Kendisinden başka kimse ile ilgilenmeyen patronlar bile Fi-Yapı ve Fi-Yaka'yı soruyor...

Bahis şirketlerinin yerinde olsam bu fırsatı hiç kaçırmam... Hemen bahis oynatmaya başlarım... Fi-Yapı batar mı? Çıkar mı? Projeleri zamanında teslim edebilir mi? Hem bahis ilgi görür. Hem de iyi para kazanırlar... Eminim bahiste ortaya koyulacak paralar derbi maçları bile sollar...

Fi-yapı ve Fi-Yaka ile tanışıklığım 2 yıl öncesine dayanıyor... Önce eski ortak Edi Duek ile tanıştık... Sonra Fikret İnan ile... İnan komplekssiz... İstediğim soruyu her zaman rahat sordum... O da bundan memnun... Yeter ki her şey açığa çıksın...

İnan ile Cumartesi günü Ataşehir'deki şirket merkezinde buluşuyoruz... Hafta içi görüşmelerimizde oldukça yoğun oluyordu... Bu görüşmemizde benim telefonum İnan'ın telefonundan daha çok çaldı... Cumartesi günleri
en sakin günüymüş...

Şimdi gelelim sorulara

-       Kimdir Fkret İnan? Hayata nasıl başladı?
-       Aslen Antalya Aksekiliyiz...Ama dedem de, babam da İstanbul'da doğmuş... Akseki ile bağımızı hiçbir zaman kaybetmedik... Hala yılda birkaç kez gidip geliyorum... 1968 yılında İstanbul'da, Fatih'te doğdum. 6 yaşına kadar Karagümrük'te oturduk. Sonra babamın işleri dolayısıyla Anadolu Yakası'na taşındık. Faik Reşit Unat İlkokulu'nu ve Göztepe Ortaokulu'nu bitirdim... Baktım bu okul işleri bana göre değil... Ticareti daha çok seviyorum ve severek yapıyorum... Liseye gitmedim. Babamın Tahtakele'deki Nalbur dükkanında çalışmaya başladım... Askere gidinceye kadar Tahtakele'de babamın yanındaydım. 1988'de askere gittim. Askerlik dönüşü nalburluga devam ettim. Ama bu sefer toptancılık yaptım. Tahtakele ve Bostancı'da iki dükkan açtım. Toptan nalburiye  işi yaptım... 3 ortaktık. Ortaklarımdan biri ağabeyimdi... Sonra bu ortaklığın bana göre bir iş olmadığını anladım. Bıraktım... O dönem iyi de para kazanıyordum...1993 ile 1995 yılları arasında Göztepe'de
elektronik ve müzik sistemleri üzerine mağaza açtım. Bu iş  o dönem çok popülerdi. Arabalara müzik sistemleri kuruyorduk. İyi iş yapıyordum. Ama ciddi para kaybettim.

-       İş yaparken niye para kaybettiniz?
-       Bilmediğim bir işti... Hayatımın en önemli dersini aldım: İş ne kadar karlı olursa olsun, ne kadar iyi iş yaparsanız yapın işi bilmiyorsanız para kazanma şansınız yok... Enindi sonunda batıyorsunuz...
-       Sonra?
 -       1995'te bildiğim işe döndüm... İnşaata... Samandra'da 144 konutluk Pınarkent Kooperatifi'nin inşaatına başladım. Yaptığım ilk ve tek kooperatif projesiydi. Kooperatifçiliğin ne kadar berbat bir iş olduğunu anladım. Bir daha da hiç yapmadım... 1999'ta yine Samandara'da 192 kontlut Paşakent Konutları'nı yapmaya başladım. Göztepe ve Kartal'da 2-3 bin metrekarelik ticari binalar yaptım. 2000 yılında Antalya Lara'da 208 konutluk Falezyum sitesinin inşaatına başladım. 2001 yılındaki krizle birlikte ciddi bir daralma yaşadık. 2003'e kadar bu sorunlarla boğuştuk. 2003 ve 2005 yılları arayış içinde geçti. 2005'ten itibaren toparlanma sürecine girdim. Birkaç firmaya iş yaptım. 2007 yılında Fi-yaka Sancaktepe'nin arsa sözleşmesini yaptım. 2007 yılı Mayıs ayında
Fi-Yapı'yı Selim Talvi, Yusuf ve Edi Duek ile birlikte kurduk. Şirketin yüzde 60'ı diğer üç ortağımın, yüzde 40'ı benimdi...Şirkette en büyük hissedardım.

242 konutluk Fi-Yaka Sancaktepe'yi söz verdiğimiz süreden önce teslim ettik. Ortalarımızla anlaşmazlık oldu. Ben hızlı büyümeyi savundum. Onlar ise daha yavaş ama sağlam büyümeyi... Piyasaların daralacağı belliydi. Geçmişteki deneyimlerimden biliyordum: Daralan piyasalarda stratejiniz sağlam olursa iyi para kazanırsınız... Böyle dönemler büyümek için en ideal dönemlerdir... Ortaklarımı projeye ikna ederken söz verdiğim bir kar marjı vardı. Bu marjı proje bitmeden verdim. Yoluma devam ettim. Bu arada ortaklarım ayrılınca, şirketin ticari
kredileri vardı, bankalar bu borcu istedi. O borcu da kapattım.

Gayet uyumlu ve keyifli bir ortaklık yaptık. Daha sonra centilmence ayrıldık. -       Ucuz konut maceranız nerede başladı?
-       2008 yılı Kasım ayında... Global krizin etkisinin çok hissedildiği dönemde 832 konut ve 10 bin metrekare ticari alanı olan Fi-Yaka Esenşehir projesini satışa çıkardık.135 metrekare evi 99 bin TL'ye satıyorduk. Satış ofisinde izdiham oldu. İnsanlara inandırıcı gelmedik. İstediğimiz satışı yapamadık.İnşaat ilerledikçe satış
gerçekleştirdik.
-       2009 Şubat'ta 100 konutluk Fi-Yaka Tuzla projesini satışa çıkardık. 5 günde sattık. Fi-Yaka Tuzla bizim için moral projesi oldu. Mart ayında 1.725 daire ve 30 işyeri bulunan Fi-Yaka Beylikdüzü projesini satmaya başladık. En keyifli satışı burada yaşadık. 15 günde 500 konut satmayı planlıyorduk. 3 günde 465 ev sattık.
Yeni arayışlara girdik. Yapı Kredi ile Mor Ada için görüşmeye başladık. 40 milyon TL ödeyerek arsayı aldık. Buradaya 3 bin 160 konut yapacağız. Satışa çıkalı 15 gün oldu. Şimdiden 1.5000'e yakın konut sattık.
Haziran ayında Adapazarı'nda 356 bin metrekare alanlı arsa aldık. Buraya 5 bin konut yapacağız. Ayrıca içinde üniversite olacak. Ekim ayında 2 milyon 950 bin TL ödeyerek Tuzla belediyesi'nden 10 bin metrekare arsa aldık. Bu arsaya 238 konutluk Fi-Yaka Tuzla 2'yi yapıyoruz. Satışa geçen hafta sonu çıkardık. 3 günde bitti. Fi-Yaka Gebze'yi Aralık ayında satışa çıkarıyoruz. Gebze'de 500 konutluk proje. Tamamı 2+1...

-2010'da ne yapacaksınız?

- Yeni proje satışa çıkmayacağız. Mevcut projelerin inşaatını hızlandıracağız. Ayrıca sonraki yılların planlamasını yapacağız. 2010'u böyle geçireceğiz. 2011'de ise 15 projeye birden start vereceğiz.
Ayrıca bundan sonra proje yapmadan önce talep toplayacağız. Önce talebi toplayacağız. Sonra proje geliştireceğiz. En önemli stratejimiz bu olacak.

-       Kaç çocuğunuz var?
-       1991 yılında evlendim. 1997'de Dilşat dünyaya geldi. Anabilim Koleji 7. sınıf öğrencisi. 2006'de Ceylin doğdu...

-       Sosyal sorumlulukta neler yapıyorsunuz?
-       "Eğitim Her Engeli Aşar" kampanyasının ana sponsoruyum. Bu kampanyaya sponsor olduktan sonra engelliler için bir şey yapmak istedim. Fikret İnan Engelliler Koleji projesini geliştirdim. İnşaatı devam ediyor. 2010-2011 eğitim öğretim yılına yetiştirmeye çalışıyorum. Ayrıca Adapazarı'nda kuracağınız uydukentin arazinin bir kısmında Fikret İnan Üniversitesi'ni kuracağım. Mimarlık ve mühendislik alanında uzman bir üniversite olacak. İnşaat sektörüne kaliteli ve nitelikli eleman yetiştirmek için bu girişimde bulundum.
-       Ucuza konut satıyorsunuz. Hızlı bitirmeyi taahhüt ediyorsunuz?
Verdiğiniz sözü yerine getirebilecek misiniz?
-       Üstlendiğim büyük bir sorumluluk. Bu sorumluluğun bilincindeyim.
Şunun farkındayım: Niyetiniz kötü olsa ev satma vaadi ile insanları kandırmak çok kolay. 27 yıllık ticari hayatımda yaşamış olduğum tecrübelerden ve ödemiş olduğum bedellerden gelen ciddi bir birikimim var. Bunu en iyi ne şekilde kullanacağımı düşündüm. İnsanların hem beden hem de ruh sağlığı açısından kaliteli yaşabilecekleri konutlar üretmeyi planladım. Bunu yaparken de maksimum kalite ve minimum fiyat prensibini benimsedim. 1 yılda bu sistemi oturtuk. Tüm şantiyelerde kaliteli imalatlar yaptık. Şimdiye kadar 3 bin aileye ev sattım. Yaptığım ciro 350 bin TL'nin üzerinde. Bundan sonra satacaklarımı da gözöüne alarak yaşam tarzımı
ve ticare hayatımı tekrar gözden geçirme mecburiyetinde kaldım. Yaşam tarzımı son derece sade ve düzenli devam ettireceğim. Ticari hayatımı minimum risk ile devam ettireceğim.
-Böyle diyorsunuz. Ama Ferrari alıyorsunuz? Bu çelişki değil mi? -Benim 1986 yılından beri hep iki arabam oldu. Bu arabalardan birisi hep spordu. 1986'da 18 yaşındayken Alfa Rome'ya biniyordum.

-Başarısız olacağınızı veya batacağınızı düşünüyor musunuz?
- Benim yaptığım işi yapan şirketlerde başarısız olmak için 3 neden var. Birincisi  art niyetli olmanız gerekiyor. Bu işi yapan kişi art niyetliyse ve işi yapmamayı düşünüyorsa başarısız olur. Sİkincisi; ermayeniz yetersiz olup bankalardan ve piyasalardan borçlanarak iş yaparsanız ödeme zorluğuna girdiğinizde bankalar ve piyasalarda borçlu olduğunuz kimseler üzerinize gelir. Bu durumda boğulmanız kaçınılmaz olur. Üçüncüsü; kişi iyi niyetlidir. Maddi olanakları el verişlidir. Fakat işle ilgili deneyimi yoktur. Biz ise iyi niyetliyiz. İşi biliyorum. Ayrıca hiçbir bankaya bir kuruş kredi borcumuz yok. Piyasada hiç kimseye de borcumuz yok. Müşterilerimizden aldığımız paraları bir emanet olarak görüyoruz. Emanetin getirdiği sorumluluğu yerine getirmeye çalışıyoruz. Arsalarımız var. Bu arsaların üzerinde bir tane bile ipotek yok. <İş yaptığımız arsalar bizim. Arsa sahibinin baskısı yok. Bankaların baskısı yok. Rahat rahat ve keyifli iş yapıyoruz. Piyasada iş yapıyor görünen şirketler bankalara ve arsa sahiplerine çalışıyor. Bizim karlılığımız, ucuz satmamıza rağmen o şirketlerin bir çoğundan daha yüksek.Barter ile iş yapmıyoruz. Peşin parayla iş yapıyoruz. Maliyetlerimiz o şirketlerin neredeyse yarısından biraz fazla. Mesela beton. Biz metreküpü 55 TL'ye beton döktürüyoruz. Peşin parayla... Piyasada şirketler metrekaresi 70 TL'ye beton döktürüyor. Niye? 90 gün vade veya barter yaptıkları için.... Biz ise ödemeyi peşin yapıyoruz. Piyasadaki şirketler hafriyatın metreküpünü 17-18 TL'ye kaldırtırken biz 13.75 TL'ye kaldırtıyoruz. Yine aynı nedenlerden dolayı. Kaldıki bunlar fiyatların standart olduğu giderler. Bunlar dışındaki kalemlerde yüzde 50'den daha ucuza aldıklarımız oluyor.
- Maliyetleriniz düşük. Peki yaptığınız evler depreme karşı dayanıklı mı?
- Yapı Denetim firmaları denetimi yapıyor. Üniversiteler onaylıyor. Bizim inşaat kalitemiz hiçbir şirketin inşaat kalitesinden düşük değil. Yeni düzenlemelere göre malzemeden çalma şansınız yok.
- Piyasada böyle bir endişe var. Kalitesiz olduğu için ilk depremde yıkılır, diye düşünülüyor...
- Bu dedikoduları bizi kendilerine rakip olarak görenler üretiyor. Kişiler içinde yaşadıktan sonra ikna olur. Biz bunu espri olarak kabul ediyoruz. Bu dedikoduları üretenlerin kendilerini, kendi işlerine vermelerini öneriyorum. Keşke 10 tane daha Fi-yapı ve Fikret İnan olsa...Sektöre bir dinamizm gelir. İnsanımız ekonomik fiyatlarla
kaliteli konut sahibi olur.

-Fi-Side prjoeniz inşaat yoğunluğu dolayısıyla eliştiriliyor. 4-5 emsalde yaşanılmaz diyenlenler de var...
- Arsayı aldıktan sonra imar plan tadilatı yaptırmadık. Mevcut imar haklarımızın tamamını kullanmadık. Ne aldıysak aldığımız arsanın plan notlarına sadık kaldık.
- Yaptığınız cironun yarısını reklama harcadığınız söyleniyor... - Yok canım... Daha neler... Biz 300 milyon TL ciro yapmışız. Reklam harcamamız ise 10 milyon TL civarında. Yani yüzde 3 bile değil. Reklamda da çok iyi satın alma yapıyoruz. Kampanyalarımız bomba etkisi yaratıyor.
-Fi-Yaka Beylikdüzü projeniz yavaş gidiyormuş?
Orada yerin 30 metre altına iniyoruz. Bunun için yaptığımız görünmüyor. Ama yerin üstüne çıkmaya başlıyoruz. O zaman görünecek.

-       Sizin sisteminiz güvene dayalı. Güvenenleri rahatlatmak için kamera sistemi kurmayı düşünmüyor musunuz?
-       - Düşünüyoruz. Düşünmez olur muyuz? İlk kamera sistemi Bahçeşehir'e kurulacak. Sonra Beylikdüzü'ne... Bizden ev alanlar 24 saat şantiyeyi takip edebilecek. Bizden ev alanlar bize güvensin. Tuzla 1'i 2010
Ağustos'unda teslim edecektik. Gelecek ay teslim ediyoruz. Satalı 1 yıl bile olmamış... Bunu hep yapmaya çalışacağız. Söz verdiğimiz tarihten önce teslim bizim için önemli bir ilke.
-       Bir gününüz nasıl geçiyor?
-       Hafta içi hergün 07.00'de kalkıyorum. 08.00'de şirket merkezine geçiyorum. Öğleye kadar şirket içi ve gelen ziyaretçiler ile görüşüyorum. Öğleden sonra da şantiyeleri dolaşıyıorum. Akşam 20.00 gibi evde olmaya çalışıyorum. Cumartesileri kendime, Pazar günleri ise çocuklarıma ayırmaya çalışıyorum.
-       Projelerinizde anlaşmalı olduğunuz banka yok? Bu niye?
-       Bankaların anlaşma şartları çok ağır. Bankalarla anlaşsam kafadan o maliyetleri karşılamak için yüzde 20 yüksek fiyattan satmam gerekiyor. Ayrıca Türkiye'de bankacılık sistemi iyi niyetli değil. Buluğdu ilk fırsatta sizi boğmaya çalışıyor. Bankalar, bankacılığı öğrenirse ben de onlarla çalışırım.

Şirketin 5 arsası var
1) 54 bin metrekarelik Mor Ada'nın inşa edildiği.
2) Adapazarı'nda 356 bin metrekare. 5 bin konut ve üniversite inşa edilecekarsa.
3) Fi-yaka Tuzla   2'nin inşa edildiği 10 bin metrekarelik arsa.
4) Kozyatağı'nda 2 bin 700 metrekare alanlı şirketin merkezi inşa edilecek arsa.

İş prensibi:
Bundan sonra ne bankalarla iş yapmam. Bankalar yaşama şansı
bırakmıyor. Buldukları ilk fırsatta oğup atmaya çalışıyor.
Projelerimi kendi arsalarım üzerinde yaparım. Hasılat paylaşımı veya
kat karşılığı yöntemiyle arsa alıp, üzerine proje yapıp arsa
sahiplerini zengin etmenin anlamı yok.

Ne diyor?
- 2010'u üretim yılı ilan ettik. Sattığımız konutları tamamlayacağız.
Satışları durduracağız. Elimizdeki işleri bitireceğiz. 2010'da
projeler üzerine çalışacağız. Şimdi 5 uçakla uçuyorsak 2011'de 15 uçak
ile uçar hale geleceğiz.
Konutların finansmanlarını satışla sağlıyoruz. Bu bizim işimizin püf noktası.
-       İnşaatlarda asla kaliteden ödün vermiyoruz. Buna rağmen
maliyetlerimiz piyasadaki şirketlerden yüzde 30-40 daha ucuz.. Bunun
iki nedeni var. Bunlardan ilki peşin parayla alıyoruz. İkincisi ise
asla barter yapmıyoruz. Piyasadaki bir çok şirket barter ile iş
yapıyor. Buda maliyetleri yükseltiyor. Ayrıca kat karşılığı veya
hasılat paylaşımı modeliyle iş yapmıyoruz. Arsalarımızı kendimiz peşin
parayla alıyoruz. Genel giderlerimiz diğer şirketlere göre çok düşük.
Taşeronlarla ilişkilerimiz çok iyi. Her taşeronu çözüm ortağımız
olarak görüyoruz. İşimizin bir parçası olarak algılıyoruz. Tecrübemiz
ve yaptığımız işe olan sevgimiz ve saygımız son derece fazla.
-       Arsa bizim olduğu için üzerine yapacağımız dükkan ve ticaret merkezi
arsanın bedelini karşılıyor. Konutlarda ise tek bir fiyattan
satmıyoruz. Bahçeşehir'de metrekaresini 820 TL'den satışa çıkardı.
Metrekaresi 1.5000 TL'den satışları bitireceğiz. Ortalama 1.200 TL
civarına gelecek. Herkes konutların tamamını metrekaresi 820 TL'den
satacağımızı zannediyor. Tahtakele'de 10 yıl ticaret yaptım.
Ticaretten anlarım. Ortaokulu bitirdim ama matematiğim iyidir. Neyin
kar, neyin zarar olduğunu bilirim.

Fiyapı ne yapacak?
1)      Fi-Yaka Esenşehir'deki 832 konutun tamamı 2010 yılı Kasım
ayında teslim edilecek.
2)      Fi-Yaka Tuzla'daki 100 konutun tamamı Aralık ayında teslim
edilecek. Ağustos'ta teslim edilecekti. 9  ay erken teslim söz konusu.
3)       Fi-Yaka Beylikdüzü'ndeki 1.700 konutun yüzde 90'ı
bitirilecek. 2011 yılı Eylül ayında tamamı teslim edilecek.
4)      Fi-Yaka Bahçeşehir'deki 3 bin 333 konutun inşaatına başlandı.
Teslim süresi 28 ay olarak taahhüt edildi. 24 ayda bitirilecek. 2010
yılı sonunda inşaatın yüzde 70'i tamamlanacak.
5)      Fi-Yaka Gebze'deki 500 konut Aralık ayında satışa çıkarılacak.
2011 yılı Kasım ayında sahiplerine teslim edilecek.
6)      Fi-Yaka Tuzla 2'deki 250 konut satışa çıktı ve 3 günde
satıldı. 2011 yılı Mayıs ayında teslim edilecek.
7)      Fi-yaka Esenşehir'de tapular verilecek. Fi-Yaka Beylikdüzü ve
Fi-Yaka Tuzla 1'de tapular yakında verilecek.
8)      Fi-Yaka Bahçeşehir'in tapuları 2010 yılı Mart ayında dağıtılacak.
Tebernüş Kireçci/Emlakkulisi.com