Fikirtepe'nin imar planı 14 Ağustos'ta askıdan inecek!

27 Ocak 2014 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onayladığı Fikirtepe  1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği'ne askı süresi boyunca gelen itirazlar neticesinde, planlar tekrar değerlendirildi.

Son haliyle bakanlığın 23 Haziran 2014 tarihinde onayladığı Fikirtepe  1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği 16 Temmuz 2014 tarihinde yeniden askıya çıktı. İmar planları 14 Ağustos 2014 tarihinde askıdan inecek.

1/1000 ölçekli İmar Planı Plan Notları 

GENEL HÜKÜMLER

1. Planlama alan sınırı 6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında Bakanlar Kurulu'nca 09.05.2013 tarih 2013/4749 sayılı kararı ile ilan edilen 31.05.2013 tarih ve 28663 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüpe giren riskli alan sınırıdır.

2. Bu plan kapsamında Afet Bölgesinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, İski Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve konusuna göre ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

3. Bu plan; plan paftaları, plan notları, plan açıklama raporu ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Kararları doğrultusunda riskli alan sınırının tamamında hazırlanarak  İstanbul  Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca alan bütününde veya etaplar halinde uygun görülecek / onaylanacak kentsel tasarım projesi ile bir bütündür. İmar planında, plan açıklama raporunda ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar yönetmelik hükümleri geçerlidir.

4. Tamamı yolda kalan parsellerin ilgili kurum lehine bedelsiz olarak terk edilmesi şartıyla yakınında ve bitişinde bulunan yapı adasının fonksiyonunu ve yapılanma koşulunu alacak şekilde uygulamaya dahil edilir. Bu durumda KAKS hesabı transfere konu parsel ile transfer edileceği parsel ya da parseller veya yapı adası alanları toplamı üzerinden yapılır.

5. Yapı adası imar planında gösterilen trafik yolları ile çevrelenen alandır.

6. Kentsel Tasarım projesi İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca bir bütün halinde veya donatı alanlarının dağılımına ilişkin anahtar pafta dikkate alınarak etaplar halinde de onaylanabilir. Planlama alanlarındaki tüm uygulamalar İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından görülecek / onaylanacak mimari avan projeye göre yapılacaktır.

7. Planlama alanında imar durumu, kot-kesit ve inşaat istikamet rölövesi İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığında düzenlenecektir. Planlama alanındaki arsa ve arazi düzenlemelerine ilişkin olarak, imar kanunun 15., 16., ve 17. maddeleri doğrultusunda parselasyon, ifraz, tevhid, yola terk vb. imar uygulamasına ilişkin iş ve işlemler İstanbul Büyükşehir Belediyesi encümenince gerçekleştirilecektir.

8. Kamu donatı alanlarındaki mevcut yapıların imar istikameti içinde kalması şartı ile bahçe mesafesi aranmaz. Planlama alanındaki yapı adalarının ön bahçe, yan ve arka bahçe mesafeleri (çekme mesafeleri) İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca onaylanacak mimari avan proje ile belirlenecektir.

9. Tüm yapılaşmalarda kot alınacak nokta, vaziyet planı, cephe uygulamaları, peyzaj ve çevre düzenlemeleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca onaylanacak mimari avan proje ile belirlenecektir.

10. Planlama alanında mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında yapı nizamı, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri, bina yüksekliği, blok ebatları ve bloklar arası çekme mesafeleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca onaylanacak mimari avan proje ile belirlenecektir.

11. KTVK Bölge Kurulu kararı ile korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı olarak tescil edilmiş parseller ve bu parsellere komşu olan parsellerde ilgili koruma bölge kurulu tarafından alınacak karara göre uygulama yapılacaktır.

12. Bütün yapı alanlarındaki uygulamalarda binanın oturduğu sahanın dışında kalan alanın her 25 metrekaresi için bir ağaç dikilecektir.

13. Açığa çıkan bodrum katlar taban alanını aşmamak kaydıyla iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahildir. İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen su taşkın riski bulunan parsellerdeki tabi zemin kotu altında yapılacak bodrum katlar ile su seviyesine esas dere duvar üstü kotu (kret kotu) veya su seviyesi +1,50 metrenin altında kalan bodrum katlar İSKİ'nin iskan için belirlediği kriterleri sağlamadan iskan edilemez.

14. Planlama alanında yapılacak uygulamalarda her bağımsız birim için en az bir otoparkın bodrum katlarda ayrılması zorunludur. Brüt alanı 100 metrekareyi geçen birimler için iki otopark alanı ayrılabilir. Bodrum katlarda tabii zemin altında kalması şartıyla planda verilen yollardan çekme mesafeleri haricinde yan ve arka bahçelerde komşu parsel sınırına kadar kapalı otopark yapılabilir. Zemin altı otopark alanları olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılabilir. Uygulama onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.

15. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda, imar uygulaması röperli krokiye göre yapılacaktır.

16. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığınca hazırlanan miktro bölgeleme çalışmalarında belirtilen hususlara uyulacaktır. İnşaat yapım aşamasında hazırlanacak olan ayrıntılı zemin etüt raporları onaylanmadan parsel bazında uygulamaya geçilmez. Uygulama aşamasında zemin etüdünde belirlenen hususlara uyulacaktır.

17. Planda belirtilen ulaşım aksları İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından kentsel tasarım projesi kapsamında revize edilebilir.

18. İSKİ dere koruma bandında kalan alanlarda İSKİ Yönetmelik hükümlerine göre uygulama yapacaktır.

19. Planlama alanı içerisinde yapılacak bütün yapılarda plan, fen, sağlık, güvenli yapılaşma, estetik ve çevre şartları ile ilgili mevzut hükümlerine uyulacaktır.

20. 5378 sayılı Engelliler Hakkındaki Kanun ve bu kanunda kapsamında planlama alanında yer alacak kentsel sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsü'nün ilgili standartına uyulacaktır.

21. Bisiklet kullanımının yaygınlaştırılması ve bu amaçla planlama bütününde düzenlenecek bisiklet yollarına ilişkin olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Çevre Yönetimi Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Bisiklet Yolu kılavuzunda belirtilen hususlara uyulacaktır.

22. Yapılarda açık ve açık alanlarda etkin sıvı ve katı atık yönetimi vb. yöntemlerin proje geneline entegrasyonu sağlanacaktır.

23. Yapı gruplarına entegre edilmesi gri su arıtma sistemlerinin geliştirilmesi ile yağmur hasadı, yağmur ve drenaj suyunun depolanarak, çevre sulamasında kullanılmasına yönelik tedbirler alınacaktır.

24. Sürdürülebilir enerji kaynaklarının etkin ve verimli olarak kullanılmasına yönelik tedbirler alınacaktır.

ÖZEL HÜKÜMLER

25. Emsal; planda Konut, Ticaret ve Ticaret-Konut olarak belirlenen alanlarda yapı adası içinde kalan parsel alanının veya tevhide konu parsellerin brüt alanları üzerinden hesaplanacaktır. Yapı adası içerisinde kalan ve kapanan yollar emsale dahil değildir.

26. Yapılarda otopark alanları, sığınak, yangın merpeni, asansör boşluğu, sahanlıklar, ışıklıklar, çöp, atık ve hava bacaları, tesisat galeri, şaft ve bacaları, yapı inşaat alanının yüzde 3'ünü geçmeyen ortak alan  veya binaya ait olan yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat alanları, kazan dairesi, teshim merkezi, bina ve tesise ait arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su, toplama havuzu, yakıt ve su depoları ile trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri, üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmamak kaydıyla açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler, emsal hesabına dahil değildir, bu alanların dışında kalan tüm alanlar emsal hesabına dahildir.

27. Planda, Konut, Ticaret ve Konut-Ticaret olarak belirlenen alanlarda 29. Maddede belirtilen terklerden sonra net parsel alanı;

Büyüklüğü en az 600 metrekare olan parsellerde E:1,80

Büyüklüğü 601 - 1.200 metrekare arasında olan parsellerde E:2.00 yüzde 15 ilave emsal

Büyüklüğü 1.201 - 2 bin 500 metrekare arasında olan parsellerde E:2.00 yüzde 20 ilave emsal

Büyüklüğü 2 bin 501 - 4 bin metrekare arasında olan parsellerde E:2.00 yüzde 50 ilave emsal

Yapı adası içerisinde ve bu planda yapılaşmaya konu olan yolların bölerek oluşturduğu alanlarda E:2.00 yüzde 80 ilave emsal

Yapı adası oluşturan parsellerde E:2.00 yüzde 100 ilave emsal uygulanır.

28. TAKS değeri, yapı adasında yüzde 25 donatı alanı terk edildikten sonra kalan net alan üzerinden hesaplanmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca onaylanacak mimari avan proje ile belirlenecektir. Hmax: 80 metre kotlara, siluete ve plan kararlarına (fonksiyonlara) göre İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca uygun görülecek / onaylanacak kentsel tasarım projesi veya mimari avan projesinde kademelendirilecektir.

29. Konut, Ticaret ve Ticaret+Konut olarak belirlenen alanlarda net parsel alanları toplamının yüzde 25'i kadar donatı alanı ayrılacaktır. Ayrıca; bu planın onay tarihinden önceki imar planlarında yol alanı olarak ayrılıp, bu plan ile ada içerisinde kalıp da, yapılaşmaya konu edilen yollar var ise kapanan bu yollar toplamı kadar alan ilave donatı alanı olarak ayrılacaktır. "Bu alanlar park, yeşil alan, kreş, anaokulu, ilköğretin, dini tesis, sağlık tesisi, spor tesisi alanı, sosyal ve kültürel tesisi alanı, genel açık otopark vb. olarak kullanılacaktır."

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 22 Şubat 2011 tarihinde onaylanan (İstanbul 4. İdare Mahkemesi'nin E:2011/1171 ve K:2013/426 kararı ile iptal edilen) 1/1000 Ölçekli UİP plan hükümleri uyarında Özel Hükümler Konut alanları ve Ticaret+Konut Alanları başlığı altında belirtilen hükümler kapsamında, donatı alanı olarak terkin ve/veya tescil işlemleri tamamlanmış parsellerde 

"Terk tescil işlemi tamamlanan parsele/parsellere ilişkin terk miktarının 29. maddede bekirtilen donatı alanlarına ilişkin yüzde 25 oranındaki kesinti miktarından fazla ya da eşit olması durmunda, parsele / parsellere ilişkin 29. maddede belirtilen yüzde 25 oranında kesinti uygulanmaz. Terk tescil işlemi tamamlanan parsel / parsellere ilişkin terk yüzde 25 oranındaki terk miktarının 29. maddede belirtilen donatı alanlarına ilişkin yüzde 25 oranındaki kesinti miktarından az olması durumunda, parsel/parsellere ilişkin terk miktarı, 29. maddede belirtilen yüzde 25 oranındaki kesinti miktarına tamamlanır."

Donatı alanlarının fonksiyonları ve ada içerisindeki yerleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca uygun görülecek/onaylanacak donatı alanlarının dağılımını gösteren anahtar paftaya göre kentsel tasarım veya avan projesinde belirlenecektir.

30. Planda gösterilen ve 29. Madde gereği ayrılacak donatı alanları kamuya bedelsiz terk edilerek Maliye Hazinesi adına tescil edilecektir.

31. Planlama alanında Konut, Ticaret ve Ticaret-Konut alanlarında ilgilisinin talebi halinde ilgili kurumların uygun görüşleri alınmak koşuluyla dahil oldukları yapı adasının yapılaşma değerlerine göre özel, açık veya katlı otopark yapılabilir. Düzenlenen otoparkların cephe ve diğer öğelerinin kent estetiğine ve içinde bulunduğu bölgenin mimari özelliklerine uygun mimari çözümlemeler getirmeleri şartı aranacaktır.

Konut Alanları (K)

32. Konut alanlarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde tanımlanan kullanımlar yer alabilir.

Ticaret Alanları (T)

33. Ticaret alanlarında iş merkezleri, ofis büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri (otel, apart otel, butik otel) ile rezidans yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisi gibi yapılar yapılabilir.

Ticaret+Konut Alanları (T+K)

34. Bu alanlarda konut, iş merkezleri, ofis- büro, çarşı çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri (otel, apart otel, butik otel) ile rezidans yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisi gibi yapılar yapılabilir.

35. Ticaret+Konut alanında kalan parseller aynı yapı adasındaki konut alanında kalan parsellerle tevhid edilebilir. Tevhid sonucunda oluşan yeni parsellerde birden fazla bina yapılması durumunda sadece Ticaret+Konut fonksiyonu verilen yola cepheli ilk binalarda ticaret fonksiyonu yer alabilir.

36. Ticaret+Konut fonksiyonu ile gösterilen alanlar dışında 15 metre ve daha geniş trafik yollarına cepheli binaların zemin ve yola mahreci olan bodrum katlı veya bu katlara bağlantılı iskan edilebilen bodrum katlar ticaret olarak kullanılabilir. Ticaret+Konut alanlarında istenildiğinde binanın tamamı ticaret olarak kullanılabilir. Üst katlarda konut fonksiyonunun yapılması durumunda konuta ait bina girişi ve merpenkeri ayrı ayrı düzenlenecektir.

Donatı Alanları

37. Planlama alanında yer alan kamu eline geçmesi gereken alanlar bile bedel terk edilmeden ve kamu eline geçmeden uygulama yapılmaz.

38. Kentsel tasarım projesinde ada bütününde yapılacak uygulamalarda donatı alanı belirlenirken proje bütünlüğü dikkate alınacaktır.

39. Planda belirtilen donatı alanlarının (temel eğitim tesis alanları, ortaöğretim tesis alanları, dini tesis alanları, sağlık tesis alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, belediye hizmet alanları, parklar ve dinlenme alanları, çocuk parkı alanları, spor tesis alanları) aynı yapı adası içinde kalmak, büyüklükleri azaltılmamak koşulu ile kentsel tasarım veya mimari avan projesinde farklı bir alanda oluşturulabilir.

40. Eğitim tesis alanında kreş, anaokulu, temel eğitim ve ortaöğretim tesisi yapılabilir.

41. Eğitim tesis alanları, sağlık tesis alanı, sosyal ve kültürel tesis alanları, spor tesis alanı, dini tesis alanlarında vb. donatı alanlarında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı2nca onaylanacak mimari avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

42. Park, çocuk bahçesi ve spor alanlarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'de tanımlanan fonksiyonlar yer alabilir. Ancak dere koruma bandında hiçbir yapı yapılamaz. Bu alanlarda ağaç tepit çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ve ağaç toplulukları korunması esas olup, uygulama onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Korunmayan ağaçlarla ilgili olarak Park ve Bahçeler Müdürlüğü'nden görüş alınarak uygulama yapılacaktır.

Teknik Altyapı Alanları

43. Yeşil alanlar ve uygun genişlikteki kaldırım alanlarında belediyesinde yeri ve ebatları belirlenmek şartıyla trafo ve regülatör yapılabilir.

44. Tüm yol ve altyapı bedelleri mülkiyet sahipleri veya yatırımcı/müteahhit firma tarafından karşılacaktır. Bu altyapı masrafları harcamalara katılma payı olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından mimari avan proje onayı aşamasında tahsil edilecektir.

Yapı Yasağı Getirilen Alanlar

45. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanacak/uygun görülecek Kentsel Tasarım veya mimari avan proje alamasında Kurbağalıdere Islah Projesi'ne ilişkin olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nca 22 Ekim 2012 tarih ve 2012/2477 sayılı karar ile uygun bulunarak 14 Mayıs 2013 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Kurbağalıdere Ana Koluna ait Dere Islah Projesi Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Kurbağalıdere Ana Koluna ait Dere Islah Projesi Uygulama İmar Planı Değişikliği dikkate alınarak uygulama yapılacaktır.

46. Planlama alanı sınırında kalan 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı'nda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı uyarınca uygulama yapılacaktır.

İmar planı için tıklayın

Gülcihan YELKENCİ / Emlakkulisi.com