Firuz Soyuer ile kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet yasası!
DTZ'nin Türkiye bürosu yönetici ortağı ve ULI Türkiye Yönetim Komitesi Başkan Yardımcısı Firuz Soyuer Konut Konferansı 2012'de söyleşi yaptı. Söyleşinin devamı haberimizde yer alıyor..
Konut Konferansı 2012'nin moderatörlüğünü yapacak olan, önemli ,küresel gayrimenkul danışmanlıklarından biri olan DTZ'nin Türkiye bürosu yönetici ortağı ve ULI Türkiye Yönetim Komitesi Başkan Yardımcısı Firuz Soyuer ile Türkiye'deki konut ve gayrimenkul gündemi bağlamında, kentsel dönüşüm, mütekabiliyet ve sosyal konut üzerine bir söyleşi yaptık.
Kentsel Dönüşüm Yasası'na ilişkin ne söyleyebilirsiniz, değerlendirmeniz nedir? Sizce yasa, istenilen "Kentsel Dönüşüm" için yeterli mi; sakıncaları, revize edilmesi gereken yerleri var mı?
Kentsel dönüşümün ana fikri normalde geri kalmış, çöküntü alanları ya da en yüksek kullanımını çoktan yitirmiş, kent için sorun yaratan bölgelerin dönüştürülmesidir. Kentsel Dönüşümü yalnızca afete karşı önlem ya da eski yapı stoğunun yenilenmesi olarak düşünmemek lazım. Bu nedenle yalnızca mülkiyet çevresinde ya da özel sektörle çözülebilecek bir şey olduğunu düşünmüyorum. Başka bir deyişle ideal modeli, yasa koyucunun kuralları koyduğu, ötekilerin ise bunları uyguladığı bir mekanizma olarak görmemek lazım. Burada biraz kamu-özel ortaklığını benimsemek gerekiyor.
Bu konuda bence eksiklikler var. Çünkü kamu, özellikle yerel yönetim bu tip çalışmaya hâlâ hazır değil. Böyle bir alışkanlık yok. Bu alışkanlığın olmaması nedeniyle de sürekli bir "rant paylaşımı" görüntüsü var. Peki kimler rant paylaşanlar? Aslında çok komik geliyor belki ama; rantı paylaşanlar üç parçaya bölünüyor, mülk sahipleri, yerel yönetim ve yüklenici ya da geliştirici. Bunlara baktığınız zaman geliştirici içlerinde en masumu gibi görünüyor çünkü onun kâr etmeyi amaçlaması doğal. Öteki iki tanesi ise bu işten, normalde var olmayan ya da olmaması gerektiği kadar kazanç elde etmeyi düşünüyor. Bu durumda kazanç beklentilerinin çok yüksek olması önemli bir sorun. Başka bir deyişle tarafların konuya yaklaşımlarında temel bir sorun var. Oysa amaç, en başta sözünü ettiğimiz alanların kente yeniden kazandırılması, hem düzgün işlevlerle, hem değer artışıyla, hem de bu değer artışının adil paylaşımıyla. Bu adalet de mutlaka oradaki insanlar (buna mülk sahiplerine ek olarak kiracılar gibi mülk sahibi olmayan kullanıcıları da dahil etmek gerekir), yerel yönetim ve geliştirici arasında sağlanması gerekiyor. Ancak herkesin ortak paydasında bir kentsel dönüşüm söz konusu olabilir.
"Veriler de ortaya koyuyor ki mevcut yapılarda kullanılmayan zaten bir sürü alanımız var, kötü tasarımdan ya da eskilikten dolayı. Oysa yeni yapılarda bunun üstesinden çelme olanağımız var, yeni teknikler kullanma, yeni malzemeler kullanma, enerji etkin yapılar yapma olanağımız var."
Konutu yıkılacak mülk sahipleri hattâ kiracıların mağdur olmamaları için destekler verileceği dile getiriliyor. Ancak bu boyutta bir dönüşüm düşünüldüğünde yeni konutlardaki olası fiyat artışlarının bu alanlarda bir soylulaşmaya yol açması bir yana bu değer artışlarının paylaşımı da başka bir sorun. Yine Türkiye'deki var olan yaklaşım üzerinden bu konuya ilişkin neler söyleyebilirsiniz?
Bu, alanın büyüklüğüne ya da dönüşümü hangi ölçekte ele aldığınıza göre değişiyor. Mahalle bazında, ada bazında ya da parsel bazında mı düşünüyorsunuz? Eğer parsel bazında düşünüyorsanız, o zaman olay sadece mülkiyet paylaşımına dönüşüyor. Bu da bir kentsel dönüşüm değil sadece bir kentsel felakete dönüşecek bir imar artışı. Bu da artışın değer olarak geliştiriciye gitmesi, geri kalanının da ötekiler tarafından paylaşılması sonucunu doğuruyor. Bunun istenen bir durum olmaması lazım. Sözünü ettiğim gibi, konunun biraz rant paylaşımından ya da kavgasından çıkartılıp kente ne katkı sağlanacak ve bu katkıdan insanlar nasıl yararlanacak diye düşünülmesi lazım. Bu kısımda eksiğimiz olduğuna inanıyorum. Bu bağlamda çıkarılan yasa da yeterli değil, sözünü ettiğimiz yüksek beklentileri ise yasa zaten karşılayacak durumda değil. Yasaya ek olarak yapılan düzenlemeler bu durumu pek de değiştirmiş değil.
Burada aslen tarafların bakış açılarının birbirine yaklaştırılması gerekiyor. Öteki türlü herkes yalnızca kendi hakkını düşündüğünden bu biçimde çözüme ulaşmak mümkün değil. Hiç kimseyi yüzde yüz memnun etmeniz de mümkün değil. Ancak ortak paydaları ortaya koymazsanız o zaman hiçbir noktaya varamazsınız. Fakat şu an ortak payda gibi görünen şey rantı artırmak, imar haklarını yükselterek bütün beklentileri buraya yöneltmek. Yalnızca imarı yükselterek kentsel dönüşüm yapamazsınız. Oraya olmaması gereken bir yoğunluk getirmiş olursunuz. Tartışılması gereken en önemli konu bu bence. Normalde kentin en değerli bölgesi olân Büyükdere Caddesi'nde imarlı 20-25 yıldır, 3,0 emsal ile sınırlanıyor. Boğaziçi'ne hiçbir şey yaptırılmıyor. Ama öteki tarafta bir bölge seçip burası Kentsel Dönüşüm alanı diyerek 4,0 emsal veriyorsunuz. Bunu anlamak mümkün değil. Bu düşünce olarak yanlış bir noktada olunduğunu gösteriyor.
Bugüne dek konut ya da gayrimenkul talebinin karşılanması daha çok yeni (çoğunluk kent çeperinde gelişme alanlarında) konut projeleri ile karşılanıyordu. Ancak Kentsel Dönüşüm çıkan yasayla da birlikte mevcut alanların yeniden yapımı ile arzın buralarda da yapılaşmasını gündeme getirdi. Bu durum şimdiye dek güvenlikli siteler + AVM ağırlığında sürdürülen konut üretimine farklı bir biçim verebilir mi? Yeni gelişme ve mevcut dokunun dönüşümü konut üretimi bakımından ne gibi ayırt edici özelliklere sahip?
Burada önemli nokta şu, mevcut dokuda yenilemenin ya da kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel şimdiye dek mülkiyet sorunlarıydı. Örneğin kentin en değerli alt yapısına sahip yerleri bu durumu açıkça ortaya koyar. Bugün baktığınızda metronun geçtiği ilk hat olarak Taksim, Mecidiyeköy en önemli bölge olmasına karşın bina stoğuna baktığınızda 35-40 yaşında yapılar görürsünüz. Kesinlikle standardın altında ve depreme dayanıklılıkları da bilinmiyor. Donatı ve kamusal alan açısından da bunu söyleyebiliriz. Öte yandan kentin en değerli yeri. Bunların şimdiye dek dönüştürülememesinin nedeni de bugüne kadar mülkiyet sorunlarıydı. Kentsel dönüşüm derken yalnızca yapıları yıkıp yeniden yapmak değil bu tür bölgelerin kendi içinde dönüşümlerinin de nasıl sağlanacağı iyi düşünülmeli. Mülkiyet sorunu ise yeni yasanın bu konularda nitelikli çoğunluğu yeterli görmesi yani kat maliklerinin tümünün onayının aranmaması nedeniyle olumlu yönde değişecek gibi görünüyor. Ben yasayla birlikte gelen en büyük gelişmenin bu olduğunu düşünüyorum. Burada şunu belirtmeliyim, insanlar 100 m2'lik yerde yaşıyorsa bunun %25 daha küçüğü belki bir oda eksik olarak, fakat nitelikli ve sağlam bir binada yaşamayı kabul edecekler. Bence olması gereken dönüşüm bu. Bunun da kent genelinde yaygınlaştırılabilmesi lazım, bence gerçek anlamda kentsel dönüşüm ancak böyle yapılabilir. Veriler de ortaya koyuyor ki mevcut yapılarda kullanılmayan zaten bir sürü alanımız var, kötü tasarımdan ya da eskilikten dolayı. Oysa yeni yapılarda bunun üstesinden gelme olanağımız var, yeni teknikler kullanma, yeni malzemeler kullanma, enerji etkin yapılar yapma olanağımız var. Bunları kullanmak zaten geliştiricinin işi, kat malikleri ve kullanıcılar da biraz daha küçük alanlarda ama kaliteli yaşamayı öğrenebilirler. Ancak bu biçimde kentsel dönüşüm olmasa bile yapı stoğunun düzgün biçimde dönüşümü yapılabilir.
Yabancılara mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası'na ilişkin neler söyleyebilirsiniz? Gayrimenkul sektöründe canlanma yönünde katkı sağlaması bekleniyor. Bu doğrultuda, yeni projeleri nitelik bağlamında nasıl etkileyebilir? Örneğin yabancılara özel projeler geliştirilmesi, devamında bu projelerin belirli bölgelerde yoğunlaşması söz konusu olabilir mi? Örneğin Boğaziçi'nin yabancılar tarafından büyük talep gördüğü belirtiliyor. Öte yandan yeni alıcılar piyasada fiyat artışına neden olabilir mi?
Aslına bakarsanız ben yeni yasanın eski yasadan çok da büyük bir farkı olmadığını düşünüyorum. Mütekabiliyet zaten vardı ancak şimdi bazı Körfez Ülkeleri'ne doğru genişletildi, Rusya, Suriye, İsrail gibi ülkeler içinse daraltıldı. Öte yandan sözü edilen yabancıların şimdiye dek İstanbul'a büyük bir talebi vardı da bu yasayı mı bekliyorlardı? Böyle bir durumunun sözkonusu olduğunu düşünmüyorum, görmüş değilim de açıkçası. Buna ek olarak her zaman söylediğim, dünyanın her tarafında gayrimenkul sonuçta temel olarak iç talebi ilgilendiren bir şey. Zaten eğer siz ikinci konut haricinde gayrimenkul sektörünün beklentisini yalnızca dış talebe yönelttiyseniz durumunuz o kadar da parlak değil demektir. O yüzden bu bir can simidi olarak görülemez. Gayrimenkul sektöründe temel alınacak şey iç kullanıcı talebi ve iç yatırımcı dengesidir. Öte yandan kentlerin, demografik yapıları ki şu anda örneğin İstanbul'da çok büyük bir yabancı nüfusu yok ve çalışma olanakları belki farklı bir boyuta taşınırsa o zaman burada yaşama ve yatırım amaçlı olarak yabancıların konut talepleri artabilir.
Gayrimenkul sektörü gündeminde son günlerin en çok öne çıkan iki konusu yasaları ile birlikte Kentsel Dönüşüm ve bir can simidi olarak görülmemesi gerektiğini belirttiğiniz, yabancılara mülk satışı. Öyle ki bu iki düzenlemeden bugünlerde yavaşlamakta olduğu belirtilen inşaat ve gayrimenkul sektörünü canlandıracak birer şok tedavisi olarak söz ediliyor. Bu iki düzenlemenin gelecekteki rolü (kısa ve uzun vadede) ne olabilir? Sektörün kaderini belirleyecek ölçüde role sahip midirler?
Hayır değil, bu iki yasa olsun ya da olmasın gerçek bir olgu var ki o da Türkiye'nin var olan istatistiksel verileri. Örneğin yapı stoğunda nitelikli yapılar azınlıktaysa ve siz deprem gibi bir risk ile karşı karşıyaysanız, bu yapı stoğunun bir biçimde yenilenmesi şarttır. Biz bu zorunluluğu özellikle 1999 depremlerinden sonra sürekli erteledik. Bu yasaların özellikle kentsel dönüşüm yasasının çok daha önce çıkması gerekirdi. Nitelik ya da değer artışı konusunu erteleyebilirsiniz ancak, deprem riski bakımından kentsel dönüşüm yasasının çok daha önce çıkması gerekirdi. Belirttiğim gibi bu sektörü tek başına kurtarabilecek bir şey değil. Çünkü demografik yapı belli, örneğin orta yaşlı nüfusun artışı yalnız başına ya da çift olarak yaşayacakların konut gereksinimini artırıyor, hane halkı büyüklüğü azalıyor, öte yandan konut almak üzere insanların mali gücü de artıyor. Dolayısıyla bunlar ve benzeri etkenlerin konut talebi doğuracağını zaten biliyorsunuz. Sadece İstanbul için değil bütün büyük şehirler için geçerli bu. Bunlar ortadayken felaket senaryolarıyla uğraşmanın anlamı yok.Çünkü yerel talep dediğimiz şey zaten var ve yavaş yavaş daha fazla ortaya çıkacak. Tabi bu süreçte yol kazaları da olabilir bu dünyanın her erinde olan bir durum. Dolayısıyla, felaket senaryosunun ve bu yasaların da kurtarıcı olacağı söyleminin abartı olduğuna inanıyorum ancak anlış hesapların olduğu noktalarda da sektörde elenmelerin ya da değişimlerin olması normaldir diye düşünüyorum.
"Dünyanın her tarafında gayrimenkul sonuçta temel olarak iç talebi ilgilendiren bir şey. Zaten eğer siz ikinci konut haricinde gayrimenkul sektörünün beklentisini yalnızca dış talebe yönelttiyseniz durumunuz o kadar da parlak değil demektir. O yüzden mütekabiliyet bir can simidi olarak görülemez."
Son sorum şimdiye dek konuştuklarımızın biraz dışında olarak sosyal konut konusu ile ilgili. Türkiye'de orta ve üst segment konutun ışında önemli miktarda devlet tarafından üreten sosyal konut söz konusu. Şu an yalnızca TOKİ'nin faaliyet gösterdiği bu alanda tıpkı TOKİ gibi bazı desteklerden yararlanarak özel sektörün de sosyal konut ya da düşük gelirli konut alanında faaliyet göstermesi mümkün müdür? Olumlu bir etkisi olur mu? Bunun için ne gibi politika ya da düzenlemeler gereklidir?
Tabii ki özel sektör de sosyal konut üretiminde rol üstlenebilir. Ancak bizde sosyal konut denildiği zaman herkesin ev sahibi olması amaçlanıyor. Sürekli bir tapu sahibi olma amacı var. lysa dünyada "affordable house” (karşılanabir konut) kavramı, konuta harcanan paranın az imasına işaret diyor. Bu da özellikle Amerika, hgiltere gibi ülkelerde kira anlamında dile getrilir. Eğer tutup da bir asgari ücretlinin konut tlması gibi bir politikanız varsa bu zaten finanse edilemez bir şey. Burada asgari ücretli bir insanın mülk almasını değil nasıl iyi şartlarda yaşayacağımızı düşünmek gerekiyor.
Amerika ve İngiltere gibi ülkelerde kira miktarlarını temel alarak geliştiricilere çeşitli teşvikler ve indirimler verilerek olabildiğince düşük maliyetlerle üretmesini ve bunun karşılığında da düşük kira rakamlarıyla kiralamasını sağlıyorlar. Bu konutlar için tahsis edilecek arsalar belki kentin en değerli bölgesinde olmuyor ama, gerek yerel yönetimin gerekse merkezi yönetimin çok miktarda arsası var. Buralarda böyle bir üretim yapabilirsiniz. Oysa bugün TOKİ tümüyle fevsahibi yapmaya yönelik bir üretim yapıyor. Buna karşın istatistiksel olarak baktığınızda konut sahipliği oranı bugün Türkiye'de birçok Avrupa ülkesinden daha yüksek. Bu bağlamda insanların mülk sahibi olma konusundaki "fetişlerini" aşmalarını sağlarsak, gerçekte önemli olanın iyi koşullarda yaşamak olduğunu anlatabilirsek o zaman buna uygun bir yönlendirme yapabilirsiniz diye düşünüyorum.