Fuzuli işgal davası nedir?

Sahibinin izni olmadan henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretle boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girme durumuna fuzuli işgal deniyor. Peki, fuzuli işgal davası nedir? Nasıl açılır?

Fuzuli işgal davası nedir?

Bir taşınmaz malın, sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal etme; henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretle boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girme durumu olarak ifade ediliyor.

Fuzuli işgal davasının açılabilmesi için; Konut, dükkan, depo, ahır gibi damlı yapılarda bu konunun uygulanabilmesi, taşınmazın fuzulen işgal edilmiş olması gerekiyor.

Fuzuli işgali yapan kişiye fuzuli şagil/ işgalci deniyor. Fuzuli işgal sebebiyle tahliye davalarında 6 ay süresi şartı aranıyor. Fuzuli işgal dava örneği aşağıda yer alıyor:

YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu 2008/14-833 

E.N , 2009/29 K.N.

İlgili Kavramlar

TAHLİYE VE KİRA ALACAĞI

HAKSIZ İŞGAL NEDENİYLE ELATMANIN ÖNLENMESİ

İçtihat Metni

Taraflar arasındaki "tahliye ve kira alacağı" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Boğazlıyan Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 23.10.2007 gün ve 256-638 sayılı kararın incelenmesinin davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.04.2008 gün ve 4137-4958 sayılı ilamı ile, 

"...Dava, haksız işgal nedeniyle elatmanın önlenmesi ve aylık 500.00 YTL'den olmak üzere 16 ay için toplam 8.000.00 YTL kira alacağının tahsili istemleri ile açılmıştır.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, istek hüküm altına alınmış, davalı derneğin haksız işgal nedeniyle tahliyesine, 8.000.00 YTL kira parası alacağının faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Taraflar arasında kira ilişkisinin bulunmadığı, davalının lokal olarak işletilen taşınmazı davacıdan değil, dava dışı Nürü Özel'den kiraladığı, lokal temsilcilerinin Sulh Ceza Mahkemesindeki beyanları ile sabittir. Dolayısı ile dava HUMK.nun 8.maddesince münhasıran Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi gereken dava türlerinden bulunmamaktadır. 

Davada, haksız elatmanın kaldırılması ile birlikte ödenmeyen 8.000.00 YTL alacağın tahsili istendiğinden, mamelek hukukundan doğan değer ve miktarı davanın açıldığı 25.05.2007 tarihinde 5.910.00 YTL geçen davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülme olanağı yoktur. Mahkemece, yapılan bu saptamadan dolayı resen gözetilmesi gereken ve kamu düzeninden olan görev konusu dikkate alınarak, dava dilekçesinin görev noktasından reddi yerine istemin esası incelenerek hüküm kurulması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır..." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalılar vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI 

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

I-Davalı tüzel kişinin nev'inin dernek olduğu hususunun karar başlığında yazılmaması, mahkemesince düzeltilebilir maddi hata niteliğinde bulunmakla esasa müessir görülmeyen bu hataya işaret olunmakla yetinilmiştir. 

II-Dava, fuzuli işgal nedeniyle tahliye ve kira alacağı talebine ilişkindir.

Yerel mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş; Özel Dairenin yukarıda yazılı bozma kararı üzerine; davanın yasal dayanağının 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12. maddesi olduğu, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli bulunduğu belirtilerek direnme kararı verilmiştir.

Uyuşmazlık; davada Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 12. maddesi uyarınca; kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez…Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. 

Bir kimse gayrimenkulde bir kira sözleşmesine dayanmadan oturmakta ise (gayrimenkulü fuzuli olarak işgal etmiş ise), bu halde ona karşı açılacak dava (kira sözleşmesine dayanan bir tahliye davası olmayıp) müdahalenin önlenmesi (Men'i müdahale) davasıdır. Bu müdahalenin önlenmesi davası ise, gayrimenkulün değerine göre sulh veya asliye mahkemesinde görülür. Yalnız, 6570 sayılı Kanuna tabi bir gayrimenkule, kiracının başkasına kiraya verme veya devir yetkisi olmadığı halde, alt (ikinci) kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenlere karşı açılacak tahliye davaları sulh mahkemesinde görülür. Bu hüküm, gayrimenkulün kiraya verilmiş olması ve kiracının yetkisi olmadığı halde gayrimenkulü başkasına kiraya vermesi, devretmesi veya işgal ettirmesi halinde uygulanır. Gayrimenkulü başkasına kiraya veren, devreden veya işgal ettiren ile gayrimenkul maliki arasında kira ilişkisi olmayan hallerde 6570 sayılı Kanunun 12. maddesi hükmü uygulanmaz; yani bu halde gayrimenkulü işgal edene karşı açılacak müdahalenin önlenmesi (tahliye) davası, gayrimenkulün değerine göre sulh veya asliye hukuk mahkemesinde görülür (B. Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, 2001-6.Baskı, 1. Cilt, Sy :216 vd).

Somut olaya bakıldığında; dava konusu taşınmazın davacı şirket tarafından dava dışı N... Ö...''e kira sözleşmesi ile teslim edildiği, sözleşmenin özel şartlar bölümünde, kiralananın devrinin şartsız tahliye nedeni olarak öngörüldüğü, dolayısıyla sözleşme ile de devir yasağı getirildiği, ceza mahkemesinde alınan beyanlar uyarınca taşınmazın davalılar tarafından dava dışı kiralayan N... Ö...'den kiralanarak kullanılmaya başlandığı, bu durumun açıkça devir yasağının ihlalini teşkil ettiği anlaşılmaktadır. 

Taşınmazın kira sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak davalılar tarafından kullanılması nedeniyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 12. maddesi uyarınca davaya bakmaya Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.06.1973 gün ve 1971/5-90 Esas, 1973/511 Karar; 16.06.1999 gün ve 1999/6-499 Esas, 1999/521 Karar ve 19.04.2000 gün ve 2000/1-774 Esas, 2000/802 sayılı kararlarında da bu ilke benimsenmiştir.

Yukarıda belirtilen maddi ve yasal olgular dikkate alındığında yerel mahkemenin direnme kararı isabetli bulunmaktadır.

Ne var ki, Özel Dairece işin esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmemiş olup, dosyanın temyiz itirazlarının incelenmesi için Özel Dairesine gönderilmesi gerekir.

S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun bulunduğundan dosyanın işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için 14. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 28.01.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.

Ecrimisil ihbarnamesi nereye ödenir?

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com