Galata ve Kuledibi'nde gayrimenkuller yüzde 45 değerlendi!

Galata ve Kuledibi bölgelerinde gayrimenkul piyasası benzerlik gösteriyor. Galata ve Kuledibi bölgesindeki gayrimenkullerin, bir yıl öncesi ile kıyaslandığında yüzde 35-45 civarında prim yaptığı ifade ediliyor.

“ESKİYE rağbet olsa bit pazarına nur yağardı” demişler. İstanbul’un tarihi semtlerinden Galata bölgesinde bu süreç tersine işliyor. 1993’te SİT alanı ilan edilen bölge, o zamandan itibaren yatırımcıların ilgisini çekmeye başlamıştı. Galataport projesi bu süreci hızlandırdı. Yatırımcılar gözünü bu bölgeye dikti. Bölge, artık sanayici, sanatçı, tüccar ya da parası olan herkes için cazip bir yatırım alanı.

Beyoğlu ilçesinin alt tarafında, Azapkapı-Tophane-Galata Kulesi arasında yer alan bölge “Galata Bölgesi” olarak adlandırılıyor. Galata Kulesinin yakın çevresi ise “Kuledibi Bölgesi” olarak bilinmekte. Her iki bölge gayrimenkul piyasası açısından benzerlik gösteriyor.

Bölgede zemin katlar genel olarak dükkan, üst katları ise konut olarak değerlendirilmekle birlikte bölgede çok sayıda apart otel de var. Bölgede yer alan dükkanlardan ara sokaklarda olanlar, ağırlıklı olarak elektrik-elektronik, müzik aletleri, hediyelik eşya vb. satışlarına yönelik olmakla birlikte, Kuledibi ve çevresinde ise ağırlıklı olarak kafe ve restoranlar yer alıyor.

BÖLGENİN DEĞERİ ARTIYOR

Galata ve Kuledibi bölgesindeki gayrimenkullerin, bir yıl öncesi ile kıyaslandığında yüzde 35-45 civarında prim yaptığı ifade ediliyor. Galata’da satılık deniz manzaralı dairelerin metrekare fiyatları 4 bin ila 4 bin 500 dolardan başlayıp 10 bin dola ra kadar çıkıyor. Normal daireler ise 3 bin ila 5 bin dolar arasında değişiyor.Kiralık dairelerde ise metrekare fiyatları 20 ila 50 dolar arasında. Dükkanların kiralık metrekare fiyatları 30-40 dolardan, merkeze yakın adreslerde ise 80 dolardan başlıyor.Galata bölgesinin gayrimenkul açısından en değerli cadde ve sokaklarının başında, Lüleci Hendek Caddesi, Serdar-ı Ekrem, Tatar Beyi ve Camekan sokakları geliyor. Serdar-ı Ekrem Sokak üzerinde zemin kat dükkanlar, metrekare bazında 30-40 dolar aralığında kiralanırken, Galata Meydanı’nda yine zemin kat dükkanların metrekare bazında kiralan 60-80 dolar aralığına kadar çıkabiliyor.

KAMONDO AİLESİ FARKI

Galata, dışarıdan gelen paranın Osmanlı topraklarına ilk girdiği yer. O zaman Babıali’ye borç olarak verilecek para, Galata bankerleri aracılığıyla gemilerle torba torba taşınırmış. Galata bankerlerinin en namlısı ise şöhreti Avrupa sınırlarına taşan, Osmanlı’nın Rothschild’leri de denilen Kamondo Ailesi. Bugün de Galata ve Pera dolaylarında yer alan eski ve görkemli binaların çoğunun adının Kamondo olduğu görülmekte. Ailenin vakti zamanında Paris’e yerleşmek için Osmanlı topraklarını terk ederken, arkasında çoğu Galata’da olmak üzere 252 bina bıraktığı tahmin ediliyor. Bu binaların bir kısmı bugün değişik isimlerle anılıyor; Saatçi Han, Yakut Han, Kuyumcular Han, Gül Han, Lüleci Han gibi…

METRUK BİNALAR DÖNÜŞÜYOR

Bugünlerde yalnız Kamondoların binaları değil, Galata’da ne kadar apartman, han vs. varsa yeni sahibini bekliyor. Sahiplerini bulan tarihi binalar ise restore edilerek, genelde stüdyo veya rezidans dairelerine dönüşüyor.Galata bölgesinde eskiden zengin bankerlere ait binalar, bugün restore edilerek, günlük ve haftalık kiralanabilen lüks rezidanslara çevrilmiş durumda. Örneğin, eski bir Kamondo binası olan Felek Han, bugün Galata Konut Apart Hotel olarak işletiliyor. Rezidansa dönüştürülen binalardaki daireler ağırlıklı olarak yabancılara kiraya veriliyor. Bu dairelerin 100 metrekare büyüklüğünde olanların günlüğü 100 ila 150 euro’dan 30 metrekare olanlar ise 70 eurodan kiralanıyor.

KİMLER YATIRIM YAPTI?

Bölgede Faruk Eczacıbaşı’ndan Okan Bayülgen’e, Ferzan Özpetek’ten Bahar Korcan’a kadar çok sayıda ünlünün evi var. Bu isimlere her geçen gün bir yenisi ekleniyor. Galata’da en fazla gayrimenkul toplayan isimlerin başında Sarp Tiryakioğlu’nun İngiliz Fairmount Properties Limited ile ortaklaşa kurduğu Beyoğlu A.Ş. geliyor. Şirket, hedef bölge olarak kendine Galata ve Beyoğlu bölgesini seçmiş durumda. Son 10 yıldır bölgedeki birçok tarihi binanın satın alma operasyonuna imza atan şirket, bu binaları restore ederek konuta dönüştürdü. Kamondo Han, Rizzo Apartmanı, Ali Hoca Apartmanı, Tatar Beyi Apartmanı ve Aslan Han şirketin bölgede edindiği gayrimenkullerden bazıları.

ECZACI BAŞI, ŞAHENK, KAMHİ

Beyoğlu A.Ş. gibi kurumsal olmasa da bu bölgede şahıs olarak gayrimenkul toplayan isimler de var. Bu isimlerin başında Eczacıbaşı Holding Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Faruk Eczacıbaşı geliyor. Galata Kulesi’nin karşısındaki 960 metrekare alana sahip altı katlı bir binayı 2006 yılında satın alan Eczacıbaşı, bu binayı bir rezidansa dönüştürdü. Eczacıbaşı’nın hemen yanındaki ahşap çift cumbalı ve 2002 metrekarelik arsa üzerinde bulunan beş katı binayı ise işadamı Ferit Şahenk 2010 yılında 8.5 milyon dolara satın aldı. Ünlü işadamlarının Galata’daki emlak yarışına Kamhi Ailesi de katıldı. Profilo Holding’in sahibi Jak Kamhi’nin oğlu Şinasi Kerim Kamhi’nin sahibi olduğu Transversal Gayrimenkul Yatırım ve Proje Geliştirme Hizmetleri Ticaret İnşaat ve Sanayi Limited şirketi 2010 yılında Galata’da bulunan Doktor Kastro Apartmanı’nı 3.5 milyon dolara satın aldı.Galata’da en önemli mülk sahipleri arasında kiliseler ve vakıfları da saymak gerekiyor. Katolik Saint Pierre Kilisesi ile Saint Paul Kilisesi’nin bir hayli gayrimenkulü ve kiracısı var.

YENİ OTELLER AÇILIYOR

Son dönemde bölgede otel sayısında artıştan ziyade azalma olduğu gözleniyor. Bölgede yerli-yabancı turist sayısındaki azalmanın da etkisiyle restoran sektöründeki yeni yatırımların sayısının kısıtlı olduğu söyleniyor. Bölgede yakın zamanda Şah-kulu Sokak’ta Snog Hotel adıyla yeni bir butik otel faaliyete geçti. Yine Şahkulu Sokak üzerinde Nar Yatırım A.Ş.’nin yakın zamanda faaliyete geçirmeyi planladığı, inşası devam eden yeni bir otel projesi bulunuyor. Bunların dışında Galata’daki Barnathan Apartmanı’nın önümüzdeki iki yıl içerisinde otel olarak faaliyete geçmesi bekleniyor. Nar Yatırım AŞ.’nin sahibi olduğu Meroddi Hotel’in altındaki Scalatta Restoran, Serdar-ı Ekrem Sokak üzerinde yer alan Münhasır ve Galip Dede Caddesi üzerinde yer alan Robin’s son bir yıllık dönemde, bölgede açılan kısıtlı sayıdaki restoranlardan.

Durgunluktan daha az etkilenecek

Galata bölgesinde yedi yıldan bu yana emlak danışmanlığı hizmeti veren Keller Williams Beyoğlu Bölge Müdürlüğü Danışmanı Ferhat Örmen, Galataport projesinin tekrar hareketlenmesi ile beraber bölgede gayrimenkulü olan kişilerin fiyatların daha fazla artması öngörüsü nedeniyle satışa çıkardıkları mallarını satmaktan vazgeçtikleri ya da yüksek bedeller istediklerini ifade ediyor. Bölgede iki ya da üç yıl önce döviz bazında gayrimenkul alanların şu dönem beklemeyi ve daha çok kiralama yolunu tercih ettiklerini vurgulayan Örmen, bölge hakkında şu bilgileri veriyor: “Kiralama rakamlarının iki sene öncesine göre maksimum yüzde 10 seviyelerinde artmış olduğunu gözlemliyoruz. Ticari gayrimenkullerde ise iki sene evvel telaffuz edilen hava paralarının artık hayal olduğunu görmekle beraber kiralamalarda yüzde 5’ten daha fazla bir artış olmadığını, söyleyebiliriz. Galata son dönemlerdeki durgunluktan diğer semtlere oranla çok daha az etkilenecek. Nedeni ise bu bölgede binaların yüzde 90’ının tarihi binalardan oluşuyor olması. Bu binaların kentsel dönüşüme uğrama gibi bir durumu söz konusu olmadığı için arz aynı kalacak ama talep artacak. Galata Kuledibi gibi butik ve avangart bir bölgenin değerinin düşmesi imkansız; sadece son birkaç yıldır değerinden çok şişen fiyatlar bir süre sonra tekrar normale dönecek ve yerli ve yabancı yatırımcıları ile buluşacak. Ve bence hızla kazandırmaya kaldığı yerden devam edecek.”

Bölge bekleme sürecinde

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası(TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetici Yardımcısı Berk Ünsal, bölgede ticari nitelikteki gayrimenkullerin kiralanmasında son dönemlerde zorluk yaşanmakta olduğuna işaret ediyor. Ünsal’ın bölge hakkındaki tespitleri şöyle: “Konut niteliğine sahip gayrimenkullerin arzında önemli bir artış var. Bölgede gerçekleşen konut alımları yatırımdan ziyade oturum amaçlı olarak gerçekleşiyor, iki yıl öncesine kıyasla Galataport Projesi ve bölgede yapılması beklenen yatırımlar doğrultusunda gayrimenkullerin yüzde 35-45 civarında prim yaptığı görülüyor. Bölgede gayrimenkul yatırımlarının son dönemde bekleme sürecine girdiği ve 2016 yılı itibariyle yatırım yapan yerli-yabancı grubun bulunmadığını söyleyebiliriz. Bölgede önümüzdeki süreç dikkate alındığında fiyatlarda artış seyrinin bir süre bekleme sürecinde olacağını öngörmekteyiz. Bu nedenle günümüzde yapılacak yatırımlar, önümüzdeki yıllar için iyi bir yatırım olacak.”

Doğan Apartmanı, bölgenin en değerlisi

Birçok ünlü isme ev sahipliği yapan Serdar-ı Ekrem Sokak’taki Doğan Apartmanı, bölgedeki en değerli gayrimenkullerinin başında geliyor.Toplam 90 ile 300 metrekare arasında büyüklüğe sahip 51 dairenin yer aldığı binada deniz görenlerin metrekare bazında satış fiyatı 4 bin ila 4 bin 500 dolar aralığında değişiyor.Apartmandaki kiralar da aylık 6.500 TL civarında. Bu apartmanda evi olan ünlülerden birisi şovmen Okan Bayülgen. Bayülgen’in Doğan Apartmanı’nda üç dairesi bulunuyor. Bugün Doğan Apartmanı ismini taşıyan binayı 1890’larda Belçikalı Helbig Ailesi inşa ettirmiş. 1919’a kadar bu aileye ait olması nedeniyle bina o yıllarda Helbig Apartmanı olarak kayıtlara geçmiş.

Mal sahibi ölünce bina 1919’da açık artırmayla Osmanlı uyruklu Mair de Botton’a satılmış. Binanın adı o dönem Botton Han olarak değiştirilmiş. Çok sayıda kiralık küçük dükkan ve işletmenin bulunduğu bina 1929’da borçları nedeniyle ipotek edilerek, bu kez Berlin merkezli Victoria sigorta şirketine satılmış. Bu sefer de adı Victoria Han olmuş. 1942’ye gelindiğinde bina Yapı Kredi Bankası’nın kurucusu Kazım Taşkent’in sahibi olduğu Doğan Sigorta’ya satılmış. Taşkent binaya, 1939’da Alpler’de geçirdiği bir kazada ölen oğlu Doğan’ın adını vermiş. 1950’lerden 1970‘lere kadar geçen sürede ise apartmandaki daireler tek tek satılarak kişisel mülk haline dönüşmüş.

Para