Gayrimenkul alım satım sözleşmesinden cayma bedeli!

Gayrimenkul alım satım sözleşmesinden cayma bedeli!

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde alıcı ile satıcı arasında sözleşmeden vazgeçilmesi durumunda tarafların birbirine karşı bazı hak ve sorumlulukları doğuyor.

Peki, alıcının gayrimenkulü almaktan vazgeçmesi durumunda, verilen kapora yanar mı? Yapılan sözleşmeye dayanılarak ev sahibi ve emlakçı alıcıdan ne talep edebilir?

Borçlar Kanunu madde 521'e göre emlakçı bir diğer ifade ile simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanıyor. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödeniyor.

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödeniyor.

Yukarıda yer alan kanun maddesine göre sözleşmeden vazgeçilmesi durumunda emlakçıya para ödenmiyor. Buna karşın taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümleri geçerli oluyor.

Sözleşmede, "Cayma bedelini alıcı öder." şeklinde bir ibare varsa alıcıdan bu ödemenin yapılması isteniyor. Konu ile ilgili Yargıtay Kararı örneği aşağıda bulunuyor.

Bu örnekte; Sözleşmede ödenen ve bu davaya konu miktarın komisyon ücreti olarak ödeneceğine ve sözleşmenin hayata geçirilememesi halinde geri ödenmeyip davalıda kalacağına dair herhangi bir hüküm bulunmayan sözleşme ile ilgili alınan karar bulunuyor:

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/9097

K. 2012/13856

T. 30.5.2012

• CAYMA BEDELİNİN İADESİ (Davacının Gayrimenkul Alımı İçin Davalıya Vermiş Olduğu Kaparo Bedelini Taşınmazın Başka Bir Şahsa Satılması Nedeniyle Geri Talep Etmesi - Eldeki Davada Cayma Bedeli İçerisinden Emlakçı İçin Komisyon Ücreti Kesilemeyeceği)

• EMLAKÇININ HİZMET BEDELİ ALACAĞI (Taraflar Arasındaki Sözleşmede Komisyon Bedeline İlişkin Bir Hüküm Bulunmadığı Halde Davacı Tarafından Kaparo Olarak Verilen Bedelden Emlakçı Hizmet Bedeli Kesilmesinin Hukuka Aykırı Olduğu - İadesi Gerektiği)

• GAYRİMENKUL ALIM-SATIM SÖZLEŞMESİ (Taraflar Arasında Yapılan Sözleşmede Davacının Ödemiş Olduğu Davaya Konu Miktarın Komisyon Ücreti Olarak Ödeneceğine Dair Bir Hüküm Bulunmadığının Yerel Mahkemece Gözetileceği - Cayma Bedelinin İadesi)

• ALACAK MİKTARININ TANIKLA İSPAT SINIRININ ÜZERİNDE OLMASI (Mahkemece Davacı Tarafın Tanık Dinletmeye Muvafakat Etmemesine Rağmen Tanık Dinletilmesinin Hatalı Olduğu - Kaparo Bedelinin İadesi/Emlakçı Hizmet Bedeli Talep Edilemeceği/Davanın Kabulü)

• KOMİSYON BEDELİNİN İADESİ (Taraflar Arasındaki Sözleşmede Komisyon Bedeline İlişkin Bir Hüküm Bulunmadığı Halde Davacı Tarafından Kaparo Olarak Verilen Bedelden Emlakçı Hizmet Bedeli Kesilmesinin Hukuka Aykırı Olduğu - Bedelin İadesi Gereği)

818/m. 158,161,404

ÖZET : Dava, gayrimenkul alımı için verilen kaparo bedelinin davalı tarafından taşınmazını başka bir şahsa satması nedeniyle eksik iade edilen bölümünün talep edilmesine ilişkindir.Davalı, davacının satıştan cayması nedeniyle zarar uğramasına rağman almış olduğu bedelin bir kısmını ödediğini diğer kısmının da emlakçıya ödenen komisyon bedeli olduğunu belirtmiştir.Tarafların serbest iradeleriyle yapmış oldukları sözleşmede, davacı tarafından ödenen ve bu davaya konu miktarın komisyon ücreti olarak ödeneceğine ve sözleşmenin hayata geçirilememesi halinde geri ödenmeyip davalıda kalacağına dair herhangi bir hüküm de bulunmamaktadır.Ayrıca, Davaya konu alacağın miktarı tanıkla ispat sınırının üzerindedir. Davacı taraf tanık dinletmeye muvafakat etmemesine rağmen tanık dinlenmesi de hatalıdır. 

DAVA : Dava dilekçesinde 5.000 TL alacak bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: 

KARAR : Davacı, davalı ile arasında davalıya ait gayrimenkulün alım-satımı hususunda sözleşmeye istinaden mutabakata varıldığını ve davalıya 5.000 TL ödeme yaptığını, ancak gayrimenkulün satışının gerçekleşmediğini ve davalının sözleşmeye konu gayrimenkulü satmaktan caydığını ve gayrimenkulü dava dışı 3.kişiye sattığını, davalı tarafça davacıya geri ödenmesi gereken 5.000 TL bedelin 3.000 TL' sinin ödendiğini ancak bakiyenin 2.000 TL' sinin geri ödenmediğini, davalının 16.10.2009 tarihinde yapmış olduğu itiraz ile alacağa ve faize, ticari faiz işletilmiş olmasına, faiz oranına itiraz ettiğini, sözleşmeye istinaden 2.000 TL asıl alacağı bulunduğunu, davalının kötü niyetli ve haksız olduğunu belirterek, davalının 2.000 TL asıl alacak borcu olduğunun tespiti ile uygulanacak olan yasal faizi ile birlikte söz konusu meblağın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, icra takibine yapılan davalı itirazının bu kısmı bakımından reddi ile takibin yine bu kısmı bakımından devamına karar verilmesini istemiştir. 

Davalı cevap dilekçesinde ödenen kaparo bedelinin 5.000 TL değil 3.000 TL olduğunu, taraflar arasında satışa aracılık eden emlakçı Serkan Ç.'a belirlenen kaparo bedeli içinden 2.000 TL emlakçılık ücreti olarak ödendiğini, davalı tarafından sadece kalan 3.000 TL kaparo olarak alındığını, davalının dava konusu sözleşmeden caymadığını, kaparo iade yükümlüğü olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmede davalıya ödenen kaparo bedelinin iadesi için 4 farklı olasılık ve şart belirlendiğini, satış bedelinin tamamının kredi veren bankaca davalıya ödenmesi, 5.11.2008 tarihine kadar satış bedelinin tamamının alıcı tarafından satıcıya teslim edilerek tapuda işlem yapılmaması durumunda davalının sözleşmeden cayması, 05.11.2008 tarihine kadar kredi veren bankanın hazır olduğu bildirimi yapılarak satıcının tapuya davet edilmemesi halinde davalının sözleşmeden cayması, satışın satıcıdan kaynaklanan bir nedenden dolayı gerçekleşmemesi, bu dört şarttan hiçbirinin gerçekleşmediğini, davalının hiçbir surette satıştan caymadığını, davalıdan kaynaklı bir nedenle satışın gerçekleşmemesi söz konusu olmadığını, davalının 29.07.2008 sözleşme tarihinden satışı yaptığı 25.03.2009 tarihine kadar davacının taşınmazı almasını beklediğini, davacının satıştan caydığını beyan etmesi üzerine taşınmazı 6 ay bekledikten sonra bir başkasına sattığını, bu satıştan sonra davacıya 11.04.2009 tarihinde 3.000 TL iade edildiğini, davacının 3.000 TL iade aldığı tarihte, kendisinin cayması sebebi ile taşınmazın 3.kişiye satıldığını bilmediğini, davalının davacının satıştan cayması sebebi ile zarara uğradığını, buna rağmen aldığı 3.000 TL' yi iade ettiğini, davacının talep ettiği 2.000 TL emlakçıya ödenen hizmet bedeli olduğunu belirterek, bu nedenlerde davanın reddine karar verilmesini istemiştir. 

Mahkemece “davacının kaparo sözleşmesine konu gayrimenkulü sözleşmede belirlenen süre içerisinde satın almaya yanaşmadığı, satın alınmama sebebinin ister bankadan kredi çıkmaması olsun, ister başka sebeplerle olsun, davalının kusuru bulunmayıp, davacıdan kaynaklandığı, ödenen bedelin bir nevi kaparo daha doğru bir deyim ile cayma bedeli olduğu, bu durumun cezai şart gereği olduğu, neticeten gayrimenkul satış sözleşmesindeki satışlarının davacı tarafça ihlal olunduğu ve süresinde gayrimenkulün sözleşme şartlarına uygun bir şekilde alınmadığı, aksi durumunda davacı ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

1)Taraflar serbest iradeleri ile imzaladıkları sözleşme ile bağlıdırlar. Taraflar arasında imzalanan ve imzası itiraza uğramayan dayanak sözleşmede ödenen miktarın kaparo olduğu kararlaştırılmıştır. Yine bu sözleşmede ödenen ve bu davaya konu miktarın komisyon ücreti olarak ödeneceğine ve sözleşmenin hayata geçirilememesi halinde geri ödenmeyip davalıda kalacağına dair herhangi bir hüküm de bulunmamaktadır. 

2)Davaya konu alacağın miktarı tanıkla ispat sınırının üzerindedir. Davacı taraf tanık dinletmeye muvafakat etmemesine rağmen tanık dinlenmesi de diğer bir bozma sebebidir. 

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Gayrimenkul alım satım sözleşmesi örneği!