Gayrimenkul alım satımında değer nasıl belirlenir?
Gayrimenkul alım satımında arsa ve inşaat maliyeti de en güvenilir yöntemler arasında yer alıyor. Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayırmalısınız. İşte gayrimenkulün değeri belirleme yöntemleri...
Site veya apartmandan ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirleyin. Evinizin site veya apartmandaki arsası diyelim ki, 100 metrekare olsun. Civardaki arsa fiyatlarını araştırın. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir semtte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir. Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını temel alın. Diyelim ki, almayı düşündüğünüz ev, lüks statüsünde. Metrekaresi 700 TL Evin büyüklüğü de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL olur. Bu durumda arsa bedeli 200 bin, inşaat maliyeti 70 bin TL, yani toplam maliyeti 270 bin TL olan bir konut satın alacaksınız demektir. Size söylenen fiyat ile hesapladığınız maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete göre değişir. Güvenilir ya da iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. İnşaatına yeni başlanmış bir proje ile bitmiş bir ev arasındaki makas da açık olur. Emlak alırken değer belirlemek için bir yöntem de aynı semtteki diğer benzerleriyle kıyasla bu hesaplama yönteminde sizi en çok sıkıntıya sokacak şey, gerçekleşmiş "gerçek emsalleri" bulmaktır. Onun için, bu yöntemi uygularken, şunları mutlaka göz önünde bulundurmalısınız: Kıyaslanabilir emsalleri esas almalısınız. Yani, elmalarla armutları kıyaslamayın. Ödeme şekilleri, mülklerin devrinde özel bir durum olmaması, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer özellikler göstermesi gibi eşdeğer durumları yan yana getirin. Satın alacağınız daireye emsal olabilmesi için büyüklüğün aynı olması gerektiğini düşünmeniz yanlış olur. Benzer mülk verileri, brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra değer kararı vermek daha sağlıklıdır. Çevre araştırmalarından çıkan verileri toplayın. Kullanılabilir olanlar listeleyerek metrekare değerine dönüştürün. Şimdi bir örnek verelim: aynı semtteki 4 daireyi birbirine kıyaslamak suretiyle değer belirlemeye çalışalım. Sizin oturduğunuz sokakta,-90 metrekare alanlı 2+1 daire 2 ay önce 90.000 TL civarında satıldı.
Yani, 90.000 TL / 90m2 = 1.000 TL/m2
Yine sizin ikamet ettiğiniz sokakta bulunan bina ile aynı sırada olan diğer cadde üzerindeki 15 yıllık binada, 2+1, 95 metrekare kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin 100.000 TL'den satışa çıkarıldığını gördünüz.
Yani, 100.000 TL/ 95 m2 = 1.052 TL/m2
İki arka sokakta ise 2+1, kombili, 5 senelik bir binadaki 100 metrekare daire 90.00 TL'den satışa çıkarıldı. Hemen yan binada ise çok eskimiş ve hasar görmüş, 80 metrekarelik bir daire 50.000 TL'ye satılıyor olabilir. Bu noktada yine de küçük bir uyarı; fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, aşağıdaki emsal değeri kullanmak yanlış olabilir.
Yani, 50.000 TL/ 80 m2 = 625 TL / m2
Bu formüle göre, söz konusu bölgede satın almak istediğiniz dairenin metrekare fiyatı 900 TL ile 1.052 TL arasında demektir. Alacağınız mülkün, brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşabilirsiniz. Sonra karşılaştırdığınız bu mülklerin diğer özellikleriyle kendi düşündüğünüz mülkü kıyaslayarak değeri bir yerde konumlandırabilirsiniz.
Yeni Akit