Gayrimenkul alım satımında yeni dönem başlıyor!
Gayrimenkul alım satımında artık yeni bir dönem başlıyor. Maliye Bakanlığı, rayiç bedel yerine “standart bedel üzerinde bir çalışma başlattı. Amaç, gayrimenkul satışlarında vergi kayıplarını ortadan kaldırmak...
RANTIN en fazla olduğu gayrimenkul sektöründeki fahiş fiyatları kontrol altına alma adına hükümet, sonunda düğmeye basma kararı aldı. Kısaca bundan böyle özellikle konut ahm-satımda ortaya çıkan abartılı fiyatlara yeni düzenlemeler geliyor. Değerleme sorunu ise çözüme kavuşuyor. Özellikle belediyelerdeki rayiç bedel yerine güncel verilerin yer aldığı arsa-konut değerleri sisteme girilerek her ilçe, ilin konut değerleri uluslararası kriterlere göre yeniden belirlenecek. Elektronik ortamda gayrimenkul alım, satım, kiralama işlemlerine de çifte denetim geliyor. Maliye yaklaşık 200 kişilik ekiple sektördeki alım-satımları takip edecek, internetten konut satan siteler resen vergi mükellefi yapılacak.
DÖRT YIL ÖNCE ADIM ATILDI
Maliye Bakanlığı 2013 yılında bu konuda bir dizi çalışma yapmış ve hatta bazı konularda özellikle belediye rayiçlerinin belirlenmesi konusunda da bazı adımlar atmıştı, işte bu önlemler de vergi kaçağını engelleyemeyince rayiç yerine standart bir düzenleme zorunluluğu getirilmek istendi. Bu yeni dönem ile Maliye Bakanlığı’nın şeffaflığı ve işlem güvenliğini de sağlamış olacağına vurgu yapan gayrimenkul sektörü temsilcileri, bu konuda “insanların tapulara bavulla çantayla para taşıması ve sonrasında yaşayacakları ve yaşadıkları sıkıntılar bu şekilde giderilmiş olacak. Böylece vergi alımı da tam olarak sağlanacak. Vatandaşların tam değer göstermediği için yaşadığı cezalı vergi ödeme ve hatta bu yüzden yaşadıkları tasarrufun iptali davaları da önlenmiş olacak” şeklinde değerlendirmede bulundular.
Uzun zamandır yapılan bu çalışmada tek eksik il ve ilçe rayici getirildiğinde aynı ilçenin farklı bölgelerinde ortaya çıkacak fiyat farkı sorunu olduğuna işaret eden uzmanlar, “Aynı ilçe sınırları içerisinde metrekaresi 1000 ile 10.000 TL arası bir fiyat varsa, hangi fiyatın o ilçenin standardı olacağı çok iyi belirlenmeli. Aksi halde yeni bir düzenleme yapmak isterken mağduriyet yaratılabilir” uyarısında bulunuyor.
İnanç KABADAYI / Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
“Sürecin verimli bir şekilde yönetilmesi önemli''
İlgili karar gayrimenkul sektöründe satışlarla ilgili olarak haksız rekabetin ortadan kaldırılması için öngördüğümüz ve desteklediğimiz bir modeldi. Gayrimenkul satış fiyatlarına ilişkin rayiç bedeller belediye kayıtlarında olması gereken değerden daha düşük olabiliyor. Kurumsal firmalar ise bu konuda zaten oldukça hassas. Gerçekleştirilen satışa ilişkin gayrimenkul satış fiyatı noter satış vaadi sözleşmesinde ve tapuda net olarak gösterilir ve bunun üzerinden tüm işlemler gerçekleştirilerek, ilgili vergi ödemeleri yapılır. Bu karar vergisini doğru ödeyen kurumsal firmaları haksız rekabetten koruyor. Bundan sonraki dönem için sürecin ve kontrol mekanizmasının verimli bir şekilde yönetilmesi önemli. Bizlerin de bu önemli konudaki önerimiz, SPK onaylı değerleme firmaları tarafından yapılan değerleme sonucunun baz alınması veya bölgedeki rayiç fiyatların farklı araştırma modelleriyle Maliye Bakanlığı ekipleri tarafından araştırılarak bölgelerin asgari satış fiyatının çıkarılması yönünde. Bu karar sayesinde haksız rekabetin ve vergi kaybının ortadan kaldırılması için son derece önemli bir kazanım ortaya konuldu diye düşünüyoruz.
SON BEŞ YIL İNCELEMEYE ALINDI
Maliye, yapılacak düzenleme öncesi son beş yılda ev, arsa, dükkân alıp satanların beyanlarını özel bir yazılım sistemiyle takibe aldı. Doğru beyan vermeyenlere uyarılar yapılacak. Gayrimenkul alım-satım, kiralama işi yapan sitelerin vergi kaygı olup olmadığına bakılacak. Kaydı bulunmayanlar resen mükellef yapılacak. Maliye, bunun yanı sıra bankadan kullanılan konut kredisiyle resmi satış bedellerini karşılaştırmaya başladı. Karşılaştırmada bir uyumsuzluk ve satış bedelinde düşük beyan tespit edildiğinde, alım-satımın muhatapları izaha davet ediliyor. Daha az tapu harcı ödemek için konutun değerini düşük gösteren alıcı ile daha az vergi ödemek için değeri düşük gösteren satıcıya ceza kesiliyor. Özellikle konutunu satanlar, tahakkuk eden vergiler ve izahat zammını zamanında öderse, söz konusu vergi zararının da yüzde 20’sini ödüyor.
Av. Ali Güvenç KİRAZ / AGK Hukuk Bürosu Kurucu Ort.
“Sistemi destekliyoruz”
Yurtdışında özellikle Escrovv dediğimiz güvenceli hesap sistemi üzerinden yapılan tapu satışlarına doğru yol aldığımızı görmekteyiz. Escrovv sisteminde de bankacılık sistemi kullanılıyor. Her şey şeffaf bir şekilde vergi kaçırma ihtimali olmadan yürütülüyor. Bu noktada hem verginin artık doğru bir şekilde alınacak olması hem tapu da işlem güvenliğinin yüzde yüze yakın sağlanacak olması nedeniyle bu sistemi destekliyoruz. Sadece standart belirlemede bir ilçe sınırları içerisinde farklı fiyatların varlığı halinde o standardın nasıl belirleneceği konusu açıklığa kavuşturulmalı.
Cansel TURGUT YAZICI / EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Maliye enerjisini iz takibine harcamamalı”
Gayrimenkul değerleme sektörü 2003 senesinde I bu yana Türkiye'de mevzuat altında. Mevzuatın denetleyici kurumlan Sermaye Piyasası Kurulu | ve Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu, her ikisi de para piyasaları açısında olaya bakıyor. Bu kurumlarca akredite edilmiş I Türkiye'de 130'a yakın lisanslı değerleme şirketi var. Mevcutta yapılan klasik emlak | vergisi belirleme yöntemleri artık çağdışı 1965 model bilgisayarlar gibi kaldı. Vatandaşa doğru beyan yaptıramıyorsak o zaman alım ve j satımlarda bağımsız değerleme raporunun alınarak rayiç bedel değerlemesi yaptırılabilir. Böylece satımlarda değer artış kazancı vergilerinin bu bedeller üzerinden tahsil edilmesi, tapu alım-satım işlemlerinde de harcın bu bedeller üzerinden alınması gerekiyor. Şu andaki mevcut sistem alıcı ve satıcıdan harç alıyor. Aslında tek taraftan alınıp diğer taraf müteselsil sorumlu yapılsa ve cezası çok ağırlaştırılsa beyan sorununun çok büyük bir kısmı ortadan I kalkar. Tamamen doğru beyan isteniyorsa bu durumda değerleme raporları hazırlatma yöntemine başvurmak gerekli. Gayrimenkul alım-satım, kiralama işi yapan internet siteleri ile bu işi çözmeye çalışmak zor iş. 0 sitelerde ada-pafta-parsel yok, para alım satımını ispat etmek zor; çok fazla izleme, takip, enerji ve işgücü gerektiriyor. Maliye enerjisini niye iz takibine harcasın, sistemi doğru koyup takip etse zaten işleri çok kolaylaşır. Gayrimenkul değerleme sektörü olarak yıllardır bu konuyu gündeme getiriyoruz. Değerleme sektörü bugün sadece alım-satımda değil harca tabi her işlemin değerle takdir raporunu hazırlayacak büyüklükte ve yaygınlıkta. Her işleme bir rapor yapılması ve bunun tapu sisteminde tutulması sadece vergi açısında değil birçok başka zincirleme yararları olacak bir konu. Örneğin, nerede ne kadar mülk satılıyor, değer artış/azalış mahalle mahalle tespit edilebilir. Gayrimenkul dünyası bir anda cam gibi saydam olur. Ama tutup da satışa konu olmamasına rağmen tek tek mülklerin değerini çıkartmak gereksiz bir çaba. Bugün Türkiye’de ortalamada 1.3 milyon konut el değiştiriyor her yıl. Üzerine ticari mülkleri koyunca 3-5 sene içinde Türkiye’de gerekli her türlü veriyi toplayabilirler. Bu, daha az enerji daha kolay bir yol diye düşünüyorum.
Kanunen beyan zorunluluğu var
Bugüne kadar Maliye’nin bu değişimleri çok takip etmemesi, emlak vergi değerinin yeterli görülmesi, gayrimenkulde şeffaflığın çok da önemli görülmemesi gibi birçok sebep sayılabilir. Oysa gayrimenkul alım ve satımı bir ticari hareket, eğer değer artışı olmuşsa bu artış üzerinden verginizi beyan etmeniz ve vermeniz gerekli. Emlak vergi değerleri piyasa değerini yansıtmıyor, bu nedenle de bu konuda vergi toplamada, doğru beyan almada sorunlar yaşanıyor.
Para