Gayrimenkul danışmanlığı emlak komisyonculuğuna dönüşmemeli!
Gayrimenkul değerleme eksperleri bazen gayrimenkul danışmanlığı hizmeti de veriyor. Ancak gayrimenkul danışmanlığı hizmeti emlâk komisyonculuğuna dönüşmemeli. Çünkü bu durumda faaliyet geliri ticari kazanca dönüşür.
Gayrimenkul değerleme eksperleri bazen gayrimenkul danışmanlığı hizmeti de veriyor. Gayrimenkul danışmanlığı ise serbest meslek faaliyet olarak kabul edilmesi ve serbest meslek kazancına ilişkin hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekir. Ancak gayrimenkul danışmanlığı hizmeti emlâk komisyonculuğuna dönüşmemeli.
Dünya Gazetesi köşe yazarı Bumin Doğrusöz, bugünkü köşesinde gayrimenkul danışmanlığı faaliyetinin vergilendirilmesini kaleme aldı.
İşte Bumin Doğrusöz'ün 'Eksperlerin vergilendirilmesi' başlıklı yazısı...
Taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda veya belli bir konuda herhangi bir şeyin değerini veya değer düşüklüğünü yahut hasarın maliyetini belirlemek üzere görevlendirilen eksperler, bu gün artık gayrimenkul veya araç sektöründen sigorta sektörüne kadar pek çok alanda, artık vazgeçilmez aktörler olarak yer alıyor. Özünde eksperler bir nev’i uzman bilirkişilerdir.
Pek çok şirket, kurum veya kuruluş aldıkları hizmet karşılığında bu eksperlere ödeme yapıyor. Ancak bu ödemelerin nasıl vergilendirileceği veya nasıl belgelendirileceği konusunda da mevzuatın griliği nedeniyle zaman zaman duraksamalar olduğu görülüyor.
Özüne bakarsanız eksperlik, sermayeden ziyade uzmanlığa dayanan, şahsi bilgi, emek ve mesai gerektiren bir faaliyet. Öte yandan bu faaliyet, yine birçok alanda eğitim ve/veya sınav sonucu alınabilen lisanlar ile yapılabiliyor. Mesleğin bu özelliği eksperleri serbest meslek erbabı tanımına yaklaştırıyor. Nitekim Gelir Vergisi Kanunu’nun 65. maddesinde; “Her türlü serbest meslek faaliyetinden doğan kazançlar serbest meslek kazancıdır” denildikten sonra “serbest meslek faaliyeti; sermayeden ziyade şahsi mesaiye, ilmi veya mesleki bilgiye veya ihtisasa dayanan ve ticari mahiyette olmayan işlerin işverene tabi olmaksızın şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına yapılmasıdır.” hükmüne yer verilmiştir.
Buna karşılık uygulamada ve özellikle bilirkişilerle ilgili olarak, bu kişilerin serbest meslek erbabı kabul edilmesi, onların defter tutmaları, geçici vergi ve yıllık beyanname vermeleri, ücretleri üzerinden KDV hesaplanması gibi pek çok yükü beraberinde getirdiğinden, bu defa uzmanlar bilirkişilik yapmaktan veya uzmanlıklarına bağlı hizmet sunmaktan kaçınır olmuşlardır.
Bunun üzerine yasa koyucu Gelir Vergisi Kanunu’nda, 2361 sayılı Kanun’la değişiklik yaparak, bilirkişilere, resmi arabuluculara, eksperlere, spor hakemlerine ve türlü yarışma jürisi üyelerine yapılan ödemeleri, ücret olmasa da, “ücret sayılan ödemeler” arasına almıştır.
Bu düzenleme sayılan uzman kişilerin faaliyetlerini bir hizmet akdi ile ve bir işverenin talimatı altında yürütmemeleri dolayısıyla getirilerinin “ücret” kabul edilmeyip, “ücret sayılan ödemeler” arasına alınması bence doğrudur. Faaliyetin serbest meslek tanımına uymasına rağmen “ücret sayılan”lar arasına alınması ise aktardığım uygulama sorunlarının bir sonucudur.
Bu nedenle hizmetlerini bir veya birden fazla değerleme yahut danışmanlık şirketine bir hizmet alım sözleşmesi ile sunan eksperlerin bu faaliyetlerinden elde ettikleri gelirin ücret geliri olarak kabul edilmesi ve ücretlerin vergilendirilmesine ilişkin hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir. Bu nedenle bu tür ödemeleri yapanların ödemelerini, brüt tutar üzerinden stopaj ve damga vergisi kesintisini de gösterecek şekilde bir makbuzla yapmaları (ödemenin banka aracılığı ile yapılması halinde ayrıca makbuza gerek yoktur) ve bu tür ödemeleri için ayrı bir bordro düzenlemeleri gerekmektedir.
Buna karşılık uygulamada bazı eksperlerin büro veya benzeri işyeri açmak şeklinde ve hatta burada personel çalıştırmak suretiyle verdikleri, diğer bir ifadeyle mesleki organizasyon çerçevesinde şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına faaliyet gösterdiği görüşmektedir. Bu durumda artık faaliyetin, serbest meslek faaliyeti olarak kabul edilmesi ve serbest meslek kazancına ilişkin hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir. Bu durumda eksperlere ödeme yapanların ödemeleri karşılığında eksperden serbest meslek makbuzu talep etmeleri ve ödemeleri üzerinden % 20 stopaj yapmaları gerekmektedir. Bu defa damga vergisi olmayacak, ancak KDV devreye girecektir.
Gayrimenkul değerleme eksperlerinin bu faaliyetlerinin yanı sıra bazen gayrimenkul danışmanlığı hizmeti de verdiği görülmektedir. Gayrimenkul danışmanlığı faaliyetinin ise serbest meslek faaliyet olarak kabul edilmesi ve serbest meslek kazancına ilişkin hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulması gereği zaten açıktır. Ancak gayrimenkul danışmanlığı hizmetinin emlâk komisyonculuğu niteliğine de bürünmemesi gerekir. Çünkü bu durumda faaliyet gelirinin ticari kazanca dönüşmesi söz konusu olacaktır.
Yukarıda aktardığım görüşlerim, Tokat Defterdarlığının 32695369-120-E.76174 sayı ve günlü 28.2.2019 özelgesi ile de uyumlu. Bir başka anlatımla idari anlayışta da Gelir Vergisi Kanununun 61/3-5. maddesine rağmen eksperlerin gerektiğinde serbest meslek erbabı olarak da vergilendirilebileceğini doğal olarak kabul görüyor. Nitekim Danıştay 3. Dairesinin de bu yönde kararları mevcuttur.(Örneğin E.2011/2014 K.2012/2950 sayı ve 18.9.2012 günlü Kararı - İzmir Barosu Dergisi s:356’da yayınlanmıştır).
Ancak buna karşılık serbest meslek erbabı olarak mükellefiyet tesis etmek isteyen eksperler bazen vergi daireleri nezdinde mükellefiyet tesis etmekte zorlanabiliyor. Vergi daireleri, gerek anılan yasa maddesi gerek eski tarihli özelgeler karşısında tereddüte düşüyor. Bu nedenle konunun bir sirküler ile açıklığa kavuşturulması ve idari yapının yönlendirilmesinde yarar var.
Gayrimenkul danışmanı ile pazarlık!