Sektörel

Gayrimenkul değeri mi? Gayrimenkul fiyatı mı?

11 Kasım 2017, Cumartesi

Bir gayrimenkulün kısa zamanda satılabilmesi için, piyasa değeri ve piyasa fiyatı arasındaki farkın düşük olması gerekiyor. Yüzde 30'lara kadar çıkan bu farkın makul düzeye inmesinin yollarından biri, gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkul danışmanlarıyla veya değerleme uzmanlarıyla çalışması.

Takas ekonomisinden paranın icadına, 16. yüzyıldaki ünlü Lale çılgınlığından 1929 Dünya ekonomik buhranına ve oradan günümüze uzanan yüzyıllar boyunca ticaret, iki tanım arasında gidip geldi: Piyasa değeri ve piyasa fiyatı. Aslında hepimizin sıkça kullandığı bu iki terime yakından baktığımızda, farklarını daha net görüyoruz. Fiyat, bir malın el değiştirmesinde veya hizmetin gerçekleşmesinde ödenen parasal tutarı, yani gerçekleşmiş bir işlemi ifade ederken, değer ise mal veya hizmete yakıştırılan parasal karşılık olarak tanımlanıyor. Değer, öncelikle faydayla belirleniyor. Yüksek faydaya sahip ürün ya da hizmetin piyasa değeri de yükseliyor ve yüksek fiyata alıcı buluyor. Bu temel piyasa kuralları, gayrimenkul sektörü için de geçerli.

TOKİ Haber Dergisi'nde yer alan habere göre; Gayrimenkul, niteliği gereği sıradan bir alışveriş değil. Orta gelire sahip insanların büyük çoğunluğunun, hayatında bir kere ev alabildiğini düşünürsek, bu evin değerinin enine boyuna tartılması çok normal. Alıcının da satıcının da gayrimenkul fiyatı ve gayrimenkul değeri kavramlarını bilmesi gerekir.

Gayrimenkul fiyatı, gayrimenkul sahibinin talep ettiği, pazarlığa açık olan miktarı, gayrimenkul değeri ise alıcının onayladığı ve satın aldığı miktar yani rayiç (gerçek) değeri gösteriyor. Pazara sunulan fiyat ile satılabilir gerçek değer arasındaki farkı, piyasa koşulları yani arz-talep dengesi belirliyor. Fiyat ile gerçek değer arasındaki makas, pazar koşullarına bağlı olarak açılıp kapanabiliyor. Farkın yüzde 20’nin altında kalması normal karşılanıyor.

GAYRİMENKUL DEĞERİNDE İKİ ANA UNSUR: LOKASYON VE KALİTE

Gayrimenkul değerini belirleyen unsurlar içinde, ikisi öne çıkıyor: Lokasyon ve yapının niteliği (kalitesi ve büyüklüğü) Ardından konutun bulunduğu bölgenin gelişmeye açık ,olması, demografik yapısı, ulaşım altyapısı, iş merkezlerine yakın olması, eğitim, sağlık, yeşil alan erişimi gibi unsurlar sıralanıyor. Mesela yeni açılan metro hatlarmdaki evlerin, satış ve kira değerinin yükseldiğine tanık oluyoruz. Yahut yıkılıp yeni yapılan apartmanlardaki dairelerin fiyatlarının yükselmesi de normal karşılanıyor. Çünkü bu yapılar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığından başta güvenlik olmak üzere pek çok konfor olanağı sunuyor. Gayrimenkul değerinde ekonomik gelişmeler, konjonktür ve beklentiler gibi unsurlar da etkili oluyor.

Gayrimenkul değerini belirleyen unsurlar ortada olmasına rağmen bildiğini okuyan ev sahipleri hiç de az değil. Ev sahibinin kimi zaman sübjektif ve hatta duygusal tercihleri, satışın önündeki en büyük engel olarak belirebiliyor. Mesela "Baba yadigârı evim değerinin altına satılmasın" ya da "Ben evimin değerini düşürmem" düşünceleriyle satışa sunulan evin, bir yıldır satılmadığı gözlenebiliyor. Çünkü bir yıl önce belirlenen fiyat, bugünün gerçekleriyle örtüşmeyebiliyor. Gayrimenkul fiyatının, değerinin üstünde belirlenmesi ise satışları azaltarak emlak ve gayrimenkul sektörünü olumsuz etkiliyor.

Günümüzde yüzde 30-35'lere varan bu farkın, makul seviyelere çekilmesini amaçlayan iki meslek grubu var: Biri emlak ve gayrimenkul danışmanlığı, diğeri de gayrimenkul değerleme sektörü. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının ana işi, varlığın değerini belirlemek. “Bir gayrimenkulün, belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi” olarak tanımlanan değerleme işlemini, genellikle SPK lisansı bulunan değerleme uzmanlan yapıyor. Bir sistem altında, kurumsal çalışan gayrimenkul danışmanlığı firmaları da, detaylı analizler içeren raporlarıyla bölgenin veya evin değerine ilişkin doğru isabetlerde bulunabiliyor. Haberimizde görüş aldığımız her iki sektör yetkilisi de, gayrimenkul değerinin belirlenmesinde kurumsallaşmış firmalara danışılmasını öneriyor.

REALEXTRA YÖNETİCİ ORTAĞI AYNUR DİNÇEL:

ALICI PAZARINI GÖZETMEYEN ZARAR EDER

RealExtra Yönetici Ortağı Aynur Dinçel, gayrimenkulde "alıcı pazarı" ile uyumlu olmayan fiyatın, yüksek zaman maliyetine ve zarara yol açtığının altını çizdi.

Kurumsal gayrimenkul danışmanlığı ve eğitim faaliyetleriyle öne çıkan RealExtra firmasının Yönetici Ortağı Aynur Dinçel, gayrimenkulde fiyat ve değer arasındaki farkın, alıcı fiyatı ile satıcı fiyatı arasındaki dengeden kaynaklandığını, 2016 yılı sonundan bu yana alıcı pazarının belirleyici olduğunu kaydetti.

Dinçel, "Satıcı Pazarı" koşullarını oluşturan durumun, öncelikle pazara sunulan gayrimenkul stokunun üzerinde bir gayrimenkul alıcısı bulunması, yani talebin arzdan daha yüksek olması gerektirdiğini dile getirdi. Bu durumda yeterince alıcı bulunduğu için fiyatın yükseliş eğilimine gireceğini belirten Dinçel, şu anda gayrimenkulde alıcıların etkinlik kazandığı "Alıcı Pazarı" koşullarının hâkim olduğunu kaydederek değerlendirmelerini şöyle sürdürdü:

"Ne zaman ki, gayrimenkul satın alma eğilimi, pazara sunulan gayrimenkul miktarının gerisine düşerse, fiyatta gerileme kaçınılmazdır. Aksi halde alıcılar, fiyatları avantajlı görmeyecek ve satın almaktan kaçınacaklar, satış süresi de uzayacaktır. Hatta belki de, o fiyat düzeyinde ısrar edilirse, pazar koşulları değişmeden satış asla gerçekleşmeyecektir. Anlaşılacağı gibi, gayrimenkul sahibi hangi fiyatı belirlerse belirlesin, alıcıların satın almak üzere belirlediği değer esastır. Doğal olarak, alıcıların sayısı az ve aralarında rekabet olmadığı için, gayrimenkulü en düşük ve en avantajlı fiyat düzeyinde satın alma eğilimi ön plana çıkmaktadır. Bu durumda fiyat ile satılabilir değer arasındaki makas açılmıştır. Satışın gerçekleşebilmesi için, satıcının fiyatta geri adım atması zorunludur. Çünkü artık pazarda alıcıların sözü geçmektedir. Alıcıların az, fiyatların düşüş eğilimi içinde olduğu, arz-ta-lep dengesinin alıcı lehine bozulduğu bu tür dönemler, "Alıcı Pazarı" olarak tanımlanır."

GAYRİMENKULDE FİYAT / DEĞER FARKI YÜZDE 35'E KADAR ÇIKTI

Aynur Dinçele göre, gayrimenkul pazarında işlem hızının düşmesinin en önemli nedenlerinden biri, gayrimenkul satıcılarının, "Alıcı Pazarı'na geçildiğini kavramaması. Gayrimenkul satıcılarının fiyattaki ısrarı sonucunda, satış fiyatı ile gerçek değer arasındaki makasın yüzde 30-35'lere kadar açıldığını aktaran Dinçel, satış fiyatındaki ısrarcı tutumun, satış sürecini de belirsizliğe sürüklediğini kaydetti. Çözümün "Altın Oran"da yattığının altını çizen Dinçel, açıklamalarını şöyle sürdürdü:

"Piyasanın daha canlı olduğu bir-iki yıl önceki koşullara göre belirlenen satış fiyatıyla, alıcıların bugün satın alınabilir buldukları gerçek değer arasındaki fark, “Altın Oran"dır. Önceliğin satışın sonuçlandırılması olduğu durumlarda, bu oran esas alınmalıdır. Satıcı fiyatı belirlerken, gayrimenkulde satış sürecini kısaltarak, satışı sonuca götürecek "Altın Orana ne kadar hızlı uyum sağlarsa, zaman maliyeti o denli düşmektedir. Örneğin, 2016’nın ilk yarısında İstanbulda iyi bir lokasyonda 1 milyon 100 bin TL düzeyinde satışa sunulan ve satış değeri 1 milyon TL düzeyinde gerçekleşen 3+1 bir daireyi, geçen süreyi de hesaba katarak, 2017 yılında 1 milyon 200 bin TL'lik fiyatla satışa sunmak, yüksek bir zaman maliyetini de göze almakla eşdeğerdir. Çünkü, bugünün "Alıcı Pazarı" koşulları, bu daire için satışın ancak 800 bin - 850 bin TL düzeyinde gerçekleşebileceğine işaret etmektedir. Bu nedenle, pazara çıkış fiyatının 1 milyon TL’nin altında tutulması önem kazanmaktadır.

Kısa sürede satış gerçekleştiğinde, satıcı elde edeceği satış gelirini, yine avantajlı fiyatla satın alabileceği bir başka gayrimenkul ya da dönemin beklentilerine uygun döviz, altın gibi yatırım araçlarında değerlendirebilir. Böylelikle ısrar etmekten vazgeçtiği fiyata yakın bir getiriye ulaşabilme şansına sahip olabilecektir.”

Uzayan satış sürecinin, potansiyel alıcıları da kaçırdığının altını çizen Aynur Dinçel, "Böylelikle hem satış süreci gereksiz yere uzamış ve zaman maliyetine katlanılmış, hem de pazarda o gayrimenkul “satın alınabilir değil” algısı oluşturarak, potansiyel alıcılarının büyük bölümü yitirilmiş olacaktır. Gayrimenkul pazarlamasında bir profesyonel desteğe ihtiyaç duyulmasının ve gayrimenkul aracılık hizmetlerinin giderek kurumsallaşmasının ve markalaş-masınm en önemli nedenlerinden biri de, doğru fiyat ve stratejilerin, satış üzerindeki etkisidir. RealExtra olarak, gayrimenkul alıcılarına hoş görünüp pazarlama yetkisi alabilmek için, onla'rın fiyat beklentilerini doğru yönlendirmeyen anlayışı asla onaylamıyoruz. Kuruluşun uzman ve danışman yapısı, müşterilerini satılabilir fiyat ve stratejilere yönlendirip, onların lehine en kısa sürede sonuç almaktır " şeklinde konuştu.

Aynur Dinçel'e göre, gayrimenkul pazarında işlem hızının düşmesinin en önemli nedenlerinden biri, gayrimenkul satıcılarının, "Alıcı Pazarı"na geçildiğini kavramaması.

İSTANBUL GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNETİCİ ORTAĞI DR. AHMET BÜYÜKDUMAN:

GAYRİMENKUL DEĞERİNDE ANA UNSUR TALEPTİR

Gayrimenkulün değerini belirleyen talebin, gayrimenkulün faydasından kaynaklandığını belirten Dr. Ahmet Büyükduman, gayrimenkul fiyatı ile değeri arasında yüzde 20'lik farkın normal olduğunu dile getirdi.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme,100 binden fazla raporla değerleme sektörünün aktif kuruluşlarından biri. Gayrimenkul değeri ve fiyatına ilişkin sorularımızı yanıtlayan İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, normal koşullarda gayrimenkulün takdir edilen değeri ve fiyatı arasında, yüzde 20’ye kadar oluşacak farkın normal olduğunu dile getirdi. Bu farkın negatif veya pozitif olabileceğini kaydeden Büyükduman, "Gayrimenkul fiyatı ile onun takdir edilen kıymeti arasındaki fark olması, işin tabiatı gereğidir. Bu fark, gayrimenkulün cinsine, içinde bulunulan piyasa koşullarına göre değişkenlik gösterir" ifadesini kullandı. Aynı mülk için farklı uzmanların farklı değer takdir etmelerini de olağan karşılayan Büyükduman, "Hatta aralarında makul bir farklılığın bulunması, işin doğru yapıldığının bir göstergesidir. Raporlar arasındaki fark yüzde 20’den büyük değilse, iki raporun ortalaması nihai değer olarak kabul edilebilir. Fark, yüzde 20’den büyükse üçüncü bir rapor hazırlanarak birbirine en yakın iki raporun ortalaması nihai değer olarak kabul edilebilir" diye konuştu. Gayrimenkulün piyasa değerini belirleyen başlıca hususun ona yönelik talep olduğunu, talebin de o gayrimenkulün faydasından kaynaklandığını dile getiren Büyükduman, piyasa değerinin ve fiyatının belirlenmesinde, gelecekteki fiyatlara yönelik beklentilerin de etkili olduğunu aktardı. Gayrimenkulün sadece bugünkü faydasının değil, gelecekte beklenen faydanın da, piyasa değerinde etkili olduğunu açıklayan Büyükduman, sözlerini şöyle sürdürdü: "Gayrimenkulün fiyatını şimdiki ve gelecekteki faydasının bugüne indirgenmiş değeri olarak da tanımlayabiliriz. Yani hâlihazırdaki kullanım faydası ile beklentiler, gayrimenkulün değerine etki etmektedir. Bir değerleme belli bir andaki değeri ifade eder. Dolayısıyla tarihle birlikte gayrimenkulün bulunduğu piyasa koşullarındaki değişiklikler, değeri de etkilemektedir. Ancak faiz ve kurlarda ani artışlar, borsada çökme gibi çok büyük değişiklikler olmadıkça kısa vadede değerin istikrarlı olduğu düşünülür. Bankacılık pratiğine göre teminata alman gayrimenkuller her yıl yeniden değerlendirilir." Değerleme sektöründe yaşanan önemli bir konu da, mülk sahiplerinin değerleme raporlarına itiraz etmesi. Bu durumun, mülk sahiplerinin kendi gayrimenkullerini sübjektif bir bakış açısıyla, aşırı değerli görme eğiliminden kaynaklandığını ifade eden Büyükduman, mülk sahiplerinin emlakçılara danışmaları veya birden çok değerleme raporu düzenlettirmeleri tavsiyesinde bulundu.