Gayrimenkul değerinin unsurları!
Bir gayrimenkulün değerini belirleyen faktörler vardır. Gayrimenkul değerinin unsurları olarak adlandırılan bu faktörlerin neler olduğunu merak ediyorsanız haberimize bakın...
Gayrimenkulun değerini belirleyen unsurlar içsel ve dışsal unsurlar olmak üzere ikiye ayrılıyor. Bunlardan içsel unsurlar gayrimenkulün özelliklerini ifade ediyor. Gayrimenkulün değerini belirleyen içsel unsurları şu başlıklar altında toplayabiliriz;
1- Fiziki Koşullar: Fiziki koşullar, bir değer yaratabileceği gibi onu yok da edebilecek unsurlardan oluşur. Örneğin arsa değerlemesinde eksper, konum, şekil, alan, cephe, altyapı, topografya, çevredeki yollar ve hatta güzel veya kötü manzara gibi unsurları dikkate almak zorundadır. Eksper, arsa üzerine yapılacak inşaatlarda da, malzeme, işçilik ve yıpranmayı (fiziki değer kaybı) göz önünde bulundurmalıdır.
2- Fayda: Bu kavram, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Buna göre, bir çivinin doğru zamanda doğru yerde olmak koşuluyla bir faydası mevcut olabilir.
3- Kıtlık: Arz ve talebe göre oluşur. Eğer bir ürün faydalı ve aynı zamanda kıtsa piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Yukarıdaki örnekteki çivinin ekonomik bir değerinin olması için, çivinin nispi olarak da kıt bulunması gereklidir. Nitekim havanın da faydası vardır, doğru zamanda doğru yerdedir; ancak "kıt" olmadığı için piyasa değeri yoktur.
4- Devredilebilirlik: Bir ürün tüm diğer faktörlere sahip olsa bile, eğer kimseye devredilemiyorsa, piyasa değeri yoktur.
Peki dışsal unsurlar neler?
Bir gayrimenkulün değerini belirleyen dışsal unsurlar ise şöyle;
1- Ekonomik Unsurlar: Burada, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranları, ipotek kredisi piyasaları ve bu piyasalara yapılan devlet müdahaleleri ve ülke ekonomisinin genel durumu göz önüne alınmalıdır.
2- Sosyo-Kültürel Unsurlar: Sosyo-kültürel unsurlar da değeri etkilerler. Bu noktada çevre, demografi, trafik sorunları, gürültü, kentleşme modeli ve mimari düzenlemeler gibi hususlar öne çıkmaktadır.
3- Hukuki Mevzuat: Hukuki mevzuat da değer yaratabilir, değeri etkileyebilir veya değeri yok edebilir. Burada eksperin ilgisi tapu ve kadastro hukuku, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsanın özelliklerini değiştirebilecek veya kısıtlayabilecek, yasal düzenlemeler üzerinde yoğunlaşmalıdır.