Gayrimenkul değerleme şirketleri rehberi!
Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayan gayrimenkul değerleme şirketleri nasıl çalışır? İşte, gayrimenkul değerleme şirketleri rehberi...
Gayrimenkul değerleme şirketleri rehberi!
Gayrimenkul değerleme şirketi; Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketine deniyor.
Gayrimenkul değerleme şirketleri hakkında merak edilen bilgiler, T.C Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan Gayrimenkul değerleme şirketleri rehberi kapsamında açıklanıyor.
Gayrimenkul değerleme şirketleri rehberi..
Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 15/12/1999 tarih ve 4487 sayılı Kanun'la değişik 22'nci maddesinin birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tebliğ ile sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlerin Kurulca listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, bu şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak değerleme uzmanlarının niteliklerine ilişkin esaslar belirlenmiş ve bu şirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir. Ayrıca 02.08.2007 tarihli ve 26601 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Tebliğ değişikliği ile Sermaye Piyasası Kanunu'nun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esaslar da düzenlenerek; konut değerlemesi hizmeti ve konut değerleme uzmanlığı Tebliğ'de tanımlanmıştır.
Ancak Kurul'un yetkisi yalnızca sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketler üzerinde olup, bu kapsamın dışındaki gayrimenkul değerleme şirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır.
"Gayrimenkul Değerleme Şirketleri" nin faaliyet konusu, gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Şirketler bu faaliyetlerini istihdam edecekleri yeterli bilgi ve tecrübeye sahip "Değerleme Uzmanları" vasıtasıyla yerine getireceklerdir. Değerleme uzmanları, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı" verilen kişilerdir. Bu uzmanlar yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde değerleme raporları hazırlayacaklardır.
"Konut Değerlemesi" Sermaye Piyasası Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ,"Konut Değerleme Uzmanı" ise Sermaye Piyasası Mevzuatı'nın gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri, ifade etmektedir.
Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuruda bulunabilecektir:
Anonim şirket olmaları,
Esas sözleşmelerinin 29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması,
Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 YTL olması,
Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
En az 2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,
Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması
zorunludur.
Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin doğrudan veya dolaylı olarak kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (g) bendinde yer alan şart aranmaz.
Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir (yeniden değerleme oranı çerçevesinde 2011 yılı için belirlenen tutar 270.000 TL.'dir.)
Kurulca listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetleri esnasında uyacakları esaslar da Tebliğ'de belirlenmiştir. Bu esaslar arasında;
Gayrimenkul değerleme şirketleri ile değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarının hazırladıkları değerleme raporları ile ilgili sorumlulukları,
Değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarının çalışmaları sırasında gözetmeleri gereken bağımsızlık ilkesi ve söz konusu bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar,
Mesleki özen ve titizlik ilkesi,
Şirketlere ve uzmanların çalışmalarına ilişkin yasaklar,
Sır saklama yükümlülüğü,
Müşteriler ile sözleşme yapma zorunluluğu ve sözleşmelerde yer alması gereken unsurlar,
Uluslararası kuruluşlarla bilgi alışverişi yapılması durumunda buna ilişkin yapılacak sözleşmelerin içermesi gereken hususlar,
Değerleme sonucunda yapılan raporlamaya ilişkin standartlar ve raporlarda bulunması gereken bilgiler,
Değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi
yer almaktadır.
Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca üç farklı konuda gayrimenkul değerlemesi yapılması gerekmektedir. Bunlardan birincisi gayrimenkul yatırım ortaklıklarının aşağıda sayılan işlemleridir:
Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti.
Ortaklığa ayni sermaye konulması
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yukarıda sayılan işlemleri dışında, hisse senetleri borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5'ini aşan gayrimenkul alım ve satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları halinde değerleme yapılması zorunludur.
Sermaye Piyasası Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri.
Gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetlerinin durudurulması ve listeden çıkarılması sebepleri de Seri:VIII, No:35 sayılı Tebliğ ile belirlenmiştir.
Bu çerçevede,
Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,
Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) veya (h) bendinde yer alan ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve en az 2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması
hallerinde Kurul tarafından şirketin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilir.
Tebliğin 8/A maddesi uyarınca Şirket'in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,
Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,
Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,
Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,
Çalışma kağıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,
Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,
Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,
Bağımsızlık ilkesinin ihlali,
Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması
Hallerinde ise Şirket Kurul listesinden çıkarılabilir.
Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar.
Gayrimenkul değerleme kanunu!
Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com