Gayrimenkul değerleme yöntemleri!
Gayrimenkul değerleme yöntemleri nden en sık kullanılanı karşılaştırma yöntemi oluyor. Bu yöntem ayrıca en kolay ve en sistematik yöntem olma özelliğini gösteriyor. Diğer yöntemler ise maliyet ve gelir kapitalizasyonu oluyor...
Gayrimenkul değerleme yöntemleri!
Gayrimenkul değerleme yöntemleri; karşılaştırma yöntemi, gelir kapitalizasyonu yöntemi ve maliyet yöntemi olarak yapılıyor. Buna göre;
1) Karşılaştırma Yöntemi: Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntem karşılaştırma yöntemidir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılıyor. Sürüm değerleri ise karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde ediliyor. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklar için gerekli düzeltmeler yapılıyor. Karşılaştırma yönteminin; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılması öneriliyor. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanının görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgiler oluyor.
2) Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi: Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre belirlenebiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelir oluyor. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşuyor. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılıyor. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için de gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde ediliyor.
3) Maliyet Yöntemi: Gayrimenkul değerleme yöntemleri nin sonuncusu olan bu yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılıyor. Maliyet yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturuyor. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşuyor. Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamına deniyor. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunuyor.