Gayrimenkul geliştirme sektörü ön plana çıkıyor!

Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin nisan itibarıyla son bir yılda yüzde 9.3 artması aynı dönem enflasyonunun altında. Peki, konut satışlarını ne canlandıracak?

Habertürk Gazetesi yazarlarından Abdurrahman Yıldırım bugükü köşesinde ''Konutu ne kurtaracak?'' başlıklı yazısını yayınladı. İşte, o yazı... 

Konut kredi faizleri kamu bankaları ve bir kısım özel bankalarda yüzde 12’nin altında. Aynı bankalarda mevduat faizleri yüzde 15 ve üzerinde. Normal ticari kredi faizleri ise yüzde 22’nin üstünde.

Konut sektörünün önde gelen kuruluşları fiyat indirim kampanyası da düzenledi. Açıklanan mayıs ayı rakamları konut satışlarında baş aşağı gidişin durduğunu, nisanda yüzde 9.9 azalma varken mayısta bunun yüzde 2.6’ya döndüğünü gösteriyor. Vergi indirimleri, faiz indirimleri ve fiyat indirimleri belli bir karşılık bulmuş. Bu durum haziran ayında da sürebilir.

Ama seçim sonrası konjonktürde herhalde konut faizleri 10 puan daha düşük tutulmaya devam edemez. Kısa süreli bir balayı dönemi biter, hayatın gerçekleri yeniden başlar ve piyasanın normal işleyiş dinamiklerine geri dönülür.

Bir kere konut almak için faizler çok yüksek. Sadece faizler değil, döviz kuru da yüksek.

Konut fiyat artışları da enflasyonu yakalayamıyor. Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin nisan itibarıyla son bir yılda yüzde 9.3 artması aynı dönem enflasyonunun altında. Bu da yatırım amacıyla konut alımlarının önünü kesen bir durum.

Konutlarda fiyat düşüşleri 2008 krizinden sonra ilk kez yaşanıyor. Sadece mayıs değil ilk 5 aylık dönem itibariyle satışların yüzde 5.4’lük gerilemesi de ilk kez gerçekleşiyor.

Önümüzdeki dönem konut alımına uygun da değil. Çünkü enflasyonu yüksek, faizi yüksek, kuru yüksek seyredecek gibi. Bu durumda konuttaki mevcut eğilimlerin seçim sonrasında da sürmesi beklenir.

Sektörün durgunluğu aşması öncelikle enflasyonun ve faizlerin düşmesine, cari açığın azalmasına ve kurların yatışmasına bağlı. Sonra da sektörün yeniden yapılanarak talebi harekete geçirmesi gerekiyor.

Gayrimenkul sektöründe uluslararası tecrübeye sahip Kuzu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selim Kuzu’ya göre Türkiye’de yaşanan gelişme bir kriz değil. Ona göre inşaat sektörü dönemi bitiyor ama daha geniş tanımlı ve büyük olan gayrimenkul sektörünün dönemi başlıyor. İnşaat, gayrimenkul zincirinin halkalarından sadece biri. Yeni dönemde gayrimenkul halkalarının her biri uzmanlaşacak, hedef kitleye uygun projeler geliştirilecek. Selim Kuzu’ya göre inşaat sektörünün ilk gelişme aşamasında görülen ne yaparsam satarım dönemi artık bitti. Selim Kuzu’nun tespitleri ve önerileri şöyle:

”Diğer sektörlerde olduğu gibi, gayrimenkul sektörü de değer zinciri anlamında bir çok halkadan oluşur. İnşaat sektörü ise zincirin sadece bir halkasıdır. Bu anlamda Türkiye’de inşaat sektörü bitiyor, gayrimenkul geliştirme sektörü ön plana çıkıyor. Esas olan inşaat yapmak, bina yükseltmek, konut üretmek değil; insanların ihtiyaçları ve beklentilerini doğru okuyarak konsept geliştirmek, işlevsel alanlar tasarlamak ve yaşam alanları inşa etmek.

Gayrimenkul sektörünü oluşturan başlıca bir üçgen vardır ve bu üçgen, lüks (yatırım), tercih ve ihtiyaçlardan oluşur. Yatırım, konut almak için Türkiye’de de çok yakın bir zamana kadar başlı başına bir tercih sebebiydi. Alıcıya seçenek değil rant sunulmaktaydı, alıcı da birçok kriteri değerlendirmeden tercih ediyordu.

Bugün ise tercih, konumlardan koşullardan kaynaklıdır. İnsanlar şehir merkezinde olmayı, ya da şehir merkezinden uzak olmayı tercih ederler. Yatırım olarak değerlendirdiğimizde, bugün mevduat faiz oranları gayrimenkul alımından daha avantajlı olabiliyor tüketici için.

İhtiyaca gelince, konunun özü barınmaktı. Türkiye’de gayrimenkul bu anlamda ihtiyaç olmaktan çıktı, life style ürünü haline geldi. Yoksa kaliteli inşaat yapmak inanın mümkün. Önemli olan doğru konsepti, projeyi geliştirmek. Biz yeni bir proje geliştirirken, seçtiğimiz hedef kitleler üzerinden yola çıktık hep, hedef kitlenin ihtiyaçlarını, beklentilerini, hayallerini projenin merkezine koyduk.

Mesela Çeşme’de sağlıklı yasamak isteyen yaşlılara yönelik bir projemiz var. Önce yaşlılara dair çok ciddi araştırma yaptık ve arayış içinde olanlara yönelik bir proje hayata geçirdik. İnsanlar mesleklerinden emekli olur hayatlarından değil. Sonrasında bu kişilerin ihtiyaç duyacağı şekilde, hayatlarını kolaylaştıracakları büyüklükte metrekareler çalıştık, hobi alanları oluşturduk, projenin her metrekaresi bu insanlara hizmet verebilecek şekilde çalıştık.

Projelerde sadece amaç yüksek kâr beklentileri olmamalı, odak ilk önce kişiler olmalı. Kişilerin isteklerini doğru duyabilmeli, beklentilerini doğru değerlendirebilmeli. İnşaat sektöründe kriz var deniliyor ama bu söylemi tam olarak doğru bulmuyorum. Satılmadığında, o proje beğenilmiyor ve istenmiyordur. Yatırımcı için de cazip değil demektir. Halbuki doğru hedef kitle için, doğru yerde, doğru projeyi yaptığınızda neden satılmasın ki?

Şimdiye kadar yüksek kârlı işler, hataları, eksikleri örttü. Alternatif olmadığı için, ne yaparsan yap satılıyordu. Arz talep dengesi, talepten ziyade hep arzdan yanaydı. Bence o dönem geride kaldı ve sektörün asıl dinamikleri ortaya çıktı.

Bundan sonra da inşaatın değil, gayrimenkul sektörünün en önemli halkası uzmanlaşma olacak, Avrupa’da, Amerika’da olduğu gibi. Bir müteahhit hem arsa geliştirip, hem inşaat yapıp, hem de bunun satışını yapamayacak. Çünkü arsa geliştirmek, proje geliştirmek, konsept geliştirmek, inşaatı yapmak, satışı ve kiralamayı yapmak bambaşka uzmanlık gerektiriyor.”