Gayrimenkul hukukunda kat maliklerinin hakları neler?

Özellikle, son yıllarda hayata geçirilen siteler, iş merkezleri metropol yaşamında ihtiyacımız olan konfora ulaşmamız için adeta bir köprü oldu. Peki sitelerde kat mülkiyeti konusu nedir? İşte detaylar...

Avukat Selin Kırhan, Capital Dergisi'nde gayrimenkul hukukuna ilişkin bir yazı kaleme aldı. 

İşte Selin Kırhan'ın o yazısı...

Sevgili Okurlar; modern dünyanın bizlere getirdiklerinden biri hiç kuşkusuz stres. Böyle zamanlarda, yaşam alanımız daha da değerli hale gelmiyor mu? Özellikle, son yıllarda hayata geçirilen siteler, iş merkezleri metropol yaşamında ihtiyacımız olan konfora ulaşmamız için adeta bir köprü niteliğinde. Tabi bu durum, toplu yaşam alanlarında belirlenen kurallara uymamızın önemini de vurgulamakta. Tam da bu sebeple, sizlere bu sayıda öncelikle kat mülkiyeti konusundan kısaca bahsetmek istiyorum. 

Gayrimenkul Hukuku'nda sürekli olarak önümüze kat mülkiyeti ve kat maliki kavramları çıkıyor. Hukukumuzda esas aldığımız 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu kavramları yalın bir dille açıklamam gerekirse; Kat mülkiyeti; daire, kat, iş bürosu, mahzen, mağaza ve depo gibi bir ana gayrimenkul yapısının birbirinden bağımsız tüm bölümlerini kapsar. İşte bu bağımsız bölümler üzerinde kurulan ve mülkiyet hakkına sahip olan kişileri ise hukukta, "kat maliki" olarak tanımlarız. kat mülkiyetinde; yapının inşaat tamamlanmış olması ve kat mülkiyetinin tapuya geçirilmesi halinde iskan belgesinin alınması şartı aranmaktadır. Hukuken, inşaat tamamlanmadan ve iskan belgesi (inşaatın yasa çerçevesinde tamamlanip imar mevzuatına uygun olarak inşa edildiği usulünce belgelenmesi) alınmadan kat mülkiyeti kesinlikle sağlanamamaktadır.

Peki; bağımsız bölümün kapsamı nedir ve hangi alanlar ortak yer sayılır? 

Bağımsız bölümün dışında dahi olsa, şayet doğrudan ilgili bölümün kullanımına dahil bir alan var ise (kömürlük, garaj, su deposu gibi) bu eklentiler de bağımsız bölüme dahildir. Haliyle; bağımsız bölümü devralan kişi aynı zamanda bağımsız bölümün ilgili eklentilerini de devralmış olacaktır.

İlgili yasaya göre; temeller ve ana duvarlar, kiriş, kolon ve perde duvarlar, taşıyıcı sistemin parçası olan diğer alanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, avlular, koridorlar ve bu alandaki genel tuvalet ile lavabolar, kapıcı daire veya odalari, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazi saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapinin genel su depoları, Sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanallan ve kalorifer, su, havagazi, elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yangin emniyet merpenleri vb. Ayrıca; ortak kullanım korunma, yarar sağlama gibi zorunlu olan diğer yerler de ortak yer sayılmaktadır. Bu durumda, ortak alanda yer alan güvenlik kameraları kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olacaktır.

Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları nelerdir? 

Ortak yerler üzerinde, kat maliki: diğer malikler ile birlikte "paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Bir kat malikinin, ortak yerlerden yararlanma hakkını 636 sayılı yasa ve kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar belirler. Aunan bu kararlar apartman/site yönetim planında yer alır. Malikler arasında farklı bir anlaşma yoksa; kömürlük, teras, garaj, çamaşırhane - çamaşır kurutma alanlar gibi ortak kullanım yerlerinde kullanım ölçüsü, arsa payı ile orantılıdır. Yalnizca, kullanım şekli ile ilgili "kişiler arasında yer ve zaman düzenlemesi yapılabilir. Dolayısıyla; kat maliklerinin ortak alanlardaki kullanımı aralarında engellemesi halinde, engelleyen tarafa karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilir ve zarar oluşması sonucunda da zararin tazmini talep edilebilir. Sonuç itibariyle, bahsettiğim benzer hususlarda bir uyuşmazlık yaşanması söz konusu ise, hak kaybına uğramamak adına, bu yolda bir uzman eşliğinde yürümek kat maliki açısından daha sağlıklı ve avantajlı olacaktır. Doğru kaynaktan alınan her bilgi. hepimiz için en büyük güç. 

Sevgilerimle...