Gayrimenkul iyi bir yatırım mı?
Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım bugünkü köşesinde gayrimenkul yatırımını kaleme aldı. İşte Abdurrahman Yıldırım'ın o yazısı...
TL’nin getirisinin negatif olması sebebiyle dövize, altına ve gayrimenkule yatırımlara yönelim artıyor. Peki gayrimenkul yatırımı mantıklı mı? Gayrimenkul fiyatları kur ve enflasyondan nasıl etkileniyor?
"Geçen yılki yöneliş ve kredi faizlerinde düşüklüğün etkisiyle gayrimenkul fiyatları fırladı" değerlendirmesinde bulunan Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım'ın gayrimenkul yatırımını değerlendirdiği yazısı şu şekilde:
İki aydır faizler düşürülüyor. Merkez Bankası politika faizini 3 puan indirdi. Bankalar da mevduat faizini ortalamada 2.4 puan, en çok tercih edilen 3 ay vadelide 2.8 puan düşürdü. Kredi faizinde ise 1.8 puanlık indirim yapıldı. Kredi faizleri mevduat faizleri kadar indirilmedi.
-Faiz marjında alt sınıra dayanan bankalar burada küçük ölçekli bir rahatlama sağladı.
-Kredi kullananlar için de faizin düşmesi avantajlı bir durum. Hatta tüketici enflasyonu yüzde 19.89 iken ticari krediler yüzde 18.67’ye geriledi. Şirketleri ilgilendiren üretici fiyatları ise yüzde 46.31 düzeyinde. Enflasyonun altında kredi kullanmak her zaman iyidir.
-Faizlerin aşağı çekilmesinden Hazine’nin faizli borçlanmalarının maliyeti de düşebilir.
KAYIPLI TARAF MEVDUAT SAHİPLERİ
-Bu tabloda kayıplı çıkan ve kazanamayan taraf ise parasını Türk Lirasına yatıranlar ve mevduat sahipleri oluyor. Çünkü enflasyon düşmedi, aksine yükseldi ama faizler düşürüldü. Politika faizi bugünkü enflasyonun 3.89 puan altına geriledi.
-Mevduat faizleri de mevcut enflasyonun altına indi. Vergi sonrası neti kaybı daha artırıcı.
-Denilebilir ki, reel faiz hesabı önemlidir ve bu da mevcut enflasyona göre değil beklenen enflasyona göre ve ileriye yönelik yapılır. Bu doğrudur.
-Ancak bu hesaplamadan yurtiçi TL yatırımcıları veya mevduat sahipleri çoğunlukla kar değil, zarar ediyor. Beklenen enflasyon düşük, gerçekleşen enflasyon yüksek çıkıyor. Bu durum hemen her sene tekrarlanıyor. Sonuçta TL yatırımcısı çoğunlukla aldanıyor.
-Zafer Yükseler yıllardır reel faizi izliyor ve yayınlıyor. Son olarak Ekim 2020’de bir yıllık mevduat yapanlar Ekim 2021’de reel yüzde 6.6 kayba uğradılar. Parayı yatırırken beklenti yüzde 1.3 reel getiri elde etmekti ancak hesabı enflasyonun yüksek çıkması bozdu. Geçen yılın ekim ayında 1 yıllık mevduat faizi yüzde 10.53 idi, bir yıl sonra gerçekleşen enflasyon yüzde 19.89 oldu.
-Bu şekilde mevduat faizinden reel kayıplar arka arkaya 11 ayı buldu. En yüksek kayıp da Temmuz 2020’de yüzde 9.5 ile gerçekleşti. Parayı yatır, enflasyondan yüzde 10’u kaybolsun. Kim yapar bunu?
SEÇENEKLER AZALDI
-Kısa sürede enflasyonun düşeceğinden umut yok. Beklentiler biraz daha yükselebileceği yönünde.
Faizlerin düşürülmesine de devam edilecek gibi. Merkez Bankası yıl sonuna kadar sınırlı bir düşüş alanından söz etti.
-Bu durumda mevduat sahiplerinin ve TL enstrümanlardan faiz kazancı elde edenlerin negatif getirisi sürebilir.
-TL’nin getirisinin negatif olması elbette bu paradan uzaklaşmayı, kaçınmayı beraberinde getiriyor. Geçen yıl bunu yaşadık. Dövize yönelenler olduğu gibi, altın alanlar da oldu, gayrimenkule gidenler de.
-Peki bu yıl ne yapacaklar? Seçenekler daha azalmış durumda. Çünkü altının yıldızı geçen yılki gibi parlamıyor.
-Yine geçen yılki yöneliş ve kredi faizlerinde düşüklüğün etkisiyle gayrimenkul fiyatları fırladı. Son bir yılda konut fiyatları yüzde 33.4 düzeyinde arttı. Fiyat artışı cazibeyi elbette azaltır. Buna rağmen gayrimenkul hala bir seçenek ama likit bir varlık da değil.
Türkiye'de son 10 ayda 2 milyon 410 bin gayrimenkul satış işlemi gerçekleştirildi!