Gayrimenkul oyuncularının kafası karışık mı?
Konutta durgunluğun 2008, 2009 ve hatta 2010'da da devam edeceği söylenmekle birlikte, alıcılar bu söylentiye inanmamalıdırlar.
Özellikli olan, alıcıların alım gücünü dikkate alan, küçük, ekonomik konutların satışı durmayacaktır.
Alıcılar için bu dönem gerçek bir fırsat dönemidir. Bu dönemi iyi değerlendirmeleri ve fiyatlar daha da düşecek diye beklentiye girmemeleri çok önemlidir.
4-5 Haziran 2008 tarihlerinde İstanbul Swiss Otel'de 8ncisi yapılan GYODER Zirvesi'ne geçmiş yıllarda olduğu gibi, yurt içinden ve dışından yoğun bir katılım vardı. Sektörün hemen tüm oyuncuları, tarafları oradaydı ancak biri hariç: Konut Alıcıları.
Konut alıcıları da kendilerinin temsilcisi olarak Adil Bey'i zirveye sokabildiler.
Adil Bey zirveye katılanları biraz karamsar ve çelişkili buldu. Toplantı içinde ve toplantı aralarında konuşulanları, gözlemleri ile birlikte aşağıdaki gibi maddeler halinde saptadı:
Dünya Ekonomileri ve Türkiye:
- ABD'de stagflâsyona (durgunluk halinde enflasyona) girildiği,
- ABD'de ortaya çıkan krizinin nedeninin ABD Merkez Bankası'nın para politikasının bir sonucu olduğu,
- Risklerin yeteri kadar fiyatlandırılmadığı için krizin meydana geldiği,
- Böylesine durumlarda faturanın hemen ödenmesinin gerektiği, yoksa krizin derinleşeceği,
- Şu anda emtia da balon olduğu, bu durumun da enflasyon olarak geri döneceği,
- Üretimin eskisi gibi olmadığı,
- Ekonomik olarak bir dönemin sonuna gelindiği,
- Enflasyonun ABD tarafından dünyaya ihraç edildiği,
- Türk ekonomisinin stabil (oturmuş) bir nitelikte olmadığı,
- Türkiye'de özel kesim borçlanmasının çok yüksek olduğu ve ciddi tehlike yarattığı,
- Krizin sonunun gelmediği hatta henüz Türkiye'ye uğramadığı,
- 2010'dan önce iyileşme beklenmemesi gerektiği ifade edildi.
Ekonomik göstergeler:
- Gıda ve enerji fiyatlarının arttığı,
- Cari açığın GSMH'nın %30'una çıktığı,
- Dış yatırımcıların Türkiye'ye yatırım yapmakta sıkıntı çekebilecekleri,
- Reel sektörün aşırı borçlanmış olması ve petrol fiyatlarındaki artışın piyasaları olumsuz yönde etkileyeceği,
- Nisan 2008'den bu yana YTL ve Döviz arasında ciddi bir ayrışmanın başladığı,
- Benzer şekilde faiz ve YTL arasında Nisan 2008'e kadar süren sıkı korelâsyonun da Nisan'dan bu yana bozulduğu,
- Dolar faizi ile YTL faizi arasındaki farkın ciddi olarak arttığı,
- Mayıs 2006'ya kadar konut kredilerindeki büyüme çok hızlı artmaktayken, şimdilerde bu büyümenin sıfırlar mertebesine düştüğü belirtildi.
Kriz algılaması, beklenti bozukluğu ve fırsatlar:
- Gayrimenkulde beklentilerin bozulduğu,
- Yabancı yatırımcıların risk algılamasının yükseldiği,
- Bir kriz döneminde olunduğu,
- Konut projeleri arasında rekabetlerin başladığı.
- Alıcıların beklentiye girdiği,
- Ancak kriz dönemlerinin yatırım yapma açısından önemli bir fırsat olduğu,
- Türkiye'de konutta arz talep uyumsuzluğu bulunduğu,
- Konut üreticilerinin fiyatları indirerek, promosyon (özendirme) yaparak suni kriz yarattığı,
- Arsa fiyatlarının aşırı arttığı, balonlar oluşturulduğu,
- Piyasanın şu anda çok kötü olduğu, hiç kimsenin hiçbir şeye yatırım yapmak istemediği,
- Uzun vadeli yatırım yapan yatırımcılar olmadığı, Türkiye'de yatırımcıların en fazla üç aylık vadeyi dikkate aldıkları,
- Yurt dışından kredi temin etmenin bize maliyetinin en az %10 olduğu,
- Ancak tarihte ilk kez dış konut yatırımcılarının, önümüzdeki yıldan itibaren gelişmekte olan ülkelere yatırım yapmak için gelecekleri belirtilmiştir.
Uzun vadeli konut kredi sisteminden beklenti azaldı:
- Büyük umut bağlanan, sektörün önünü açacağı söylenen,
- Mortgage diye yazılıp Morgıç diye okunup ,güzelim Türkçemizle ile alay edercesine, yazılışı ve okunuşu farklı şekilde kullanıma sokulmaya çalışılan,
- Yabancı dilde söylenirse sanki etkisi daha büyük olacakmış gibi algılanan,
- Uzun vadeli konut kredi sisteminin mevcut haliyle dar gelirliye hitap etmediği, tüketiciyi özendirmediği, hatta ürküttüğü,
- ABD'de konuta verilen kredi riskinin konutla sınırlı olmasına karşın, Türkiye'de tüm riskin tüketiciye yüklendiği, bunun da caydırıcı etkilerinin görünmeye başlandığı,
- Bu yasanın önemli bazı düzenlemelerle daha cazip bir yasa haline getirilmesi gerektiği dillendirilmeye başlandı.
Sektör açısından sıkıntılar ve olanaklar:
- Araziden arsa, arsadan proje üretme açısından Türkiye'nin önemli olanaklar sunduğu,
- Türkiye'deki konutların büyük bir kısmının yenilenme gereksinimi duyduğu,
- Tapu kadastro kayıtları ve imar planlarında sıkıntılar bulunduğu,
- Ailelerin küçüldüğü, konut gereksiniminin arttığı,
-Türkiye'de 18,5 milyon, İstanbul'da üç milyondan fazla konut bulunduğu, bunun yarısından fazlasının değiştirilmek durumunda olduğu,
- Kentsel dönüştürmelere olan direncin kırıldığı, bu nedenle kentsel dönüştürmelere ağırlık verileceği,
- Nüfusun %60'ının 30 yaşın altında olduğu,
- Hane halkı sayılarının azaldığı,
- Konut gereksiniminin arttığı,
- Türkiye'de konut sahipliği oranının %60 düzeyinde olduğu,
- Bu oranın İspanya'da %80'i aştığı,
- Konut kredisinin GSMH'nın %5'ı civarında olduğu,
- Bunun %15'ler düzeyine çıkmasının gerektiği,
- Türkiye'de yılda 700.000 konuta gereksinim olduğu,
- Ancak, maddi güçleri bu konutları alabilecek olanların oranının ancak %20 oranında bulunduğu belirtilmiştir.
Dar gelirlilere konut üretimi üzerine farklı bakışlar:
- Düşük gelir grubuna yönelik evlerin tamamının devlet tarafından subvansiyesinin mümkün olmadığı,
- Türkiye'de gelir dağılımının kötü olduğu, nüfusun büyük bölümünün kredi ödeyebilecek kapasitede olmadığı,
- İstanbul'da 50.000 YTL'lik krediyi 30 yıl vadeli bir dönem için ödeyebileceklerin oranının bile ancak %56 olduğu, bu durumun diğer şehirlerde çok daha kötü olduğu,
- Kira öder gibi ev taksiti ödemenin örneğin, ayda 100 YTL kira veren birisinin en fazla ayda 130 YTL taksit ödemesi anlamına geldiği (ödediği kira bedelinin en fazla %30 fazlasını ödeme anlamına geldiği),
- Türkiye'de üretilme gereksinimi olan yıllık 700.000'ne yakın konutun yalnızca %20'ini alabilecek sayıda alıcı bulunduğu, bu durumun konut üretimi ve konut gereksiniminin karşılanmasında büyük sorun oluşturduğu,
- TOKİ'nin üst gelir gruplarına konut üretmemesi gerektiği,
- TOKİ'nin dar gelirlilere konut üretmesinin beklenen görevi olduğu,
- İmar planlarını bağımsız olarak yapabilme olanağı olan TOKİ'nin gelir elde etmek için büyük şehirlerdeki kıymetli arsalarda yaptığı hâsılat paylaşımı uygulamalarının, özel sektörün projelerini olumsuz yönde etkilediği, haksız rekabet yarattığı,
-TOKİ'nin arsa üretmeye ve ürettiği arsaları özel sektöre satmaya ağırlık vermesi gerektiği,
- Tapu kadastro kayıtları ve imar planlarında sıkıntılar bulunduğu, bunların çözümünde TOKİ'nin desteğine gereksinim olduğu,
- TOKİ'nin temel görevinin dar gelirleler için yapılacak konutlara arsa ve ekonomik kaynak yaratmak olmasının uygun olacağı,
-TOKi'nin, Türkiye'de konut gereksiniminin yalnızca %10'unu karşıladığı, özel sektörün gitmediği yerlere gittiği,
- Anayasa'nın 57. maddesinin, devletin konut ihtiyacını sağlamakla yükümlü olduğunu belirttiği,
- TOKİ'nin, bütçeden pay almadan, arsa satışı ile gelir elde ettiği,
- TOKİ'nin yaptığı işin gayrimenkul geliştirme işi olduğu,
- Dar gelirlilere konut temini için bütün konut finansman yükünü TOKİ'ye yüklemenin doğru olmadığı,
- TOKİ'nin uygulamaları ile, spekülatif gelişmelerin önüne geçtiği,
- Dar gelirlilerin konut sorununun özel sektör destekli devlet politikaları ile çözülebileceği belirtildi.
Ofis, alışveriş ve lojistik merkezleri:
- A tipi ofislerde boşluk oranının %10 mertebesinde olduğu,
- Avrupa yakasında A tipi ofis açığı bulunduğu,
- 2010 sonunda 288 AVM ile kiralanabilir alanın 8,4 milyon m² ye ulaşacağı,
- 2010 - 2015 arası AVM üretim hızının azalacağı ve 2015 sonunda kiralanabilir alanın 10 milyon m² olacağı,
- AVM'lerde yıllık ortalama m² başına 30.000 USD gelir öngörmek gerektiği,
- İstanbulda'ki AVM'lerde yiyecek bölümleri dışında genel bir durgunluk olduğu,
- Bazı bölgelere kapasitesinin üzerinde AVM yapıldığı, buralarda sıkıntı yaşanabileceği,
- AVM'lerin yer seçimlerinin şehrin ulaşımına verdiği olumsuz etkiler açısından da sorgulanması gerektiği,
- Tekirdağ ve Balıkesir'in Lojistik merkezler olacağı,
- Lojistik sektöründe en büyük maliyet unsurunun taşıma olduğu, demiryolları ulaşımının lojistik sektörü için hayati öneme sahip olduğu,
- Bir dönemler demiryolu sektörü için geliştirilen olumsuz kampanyaların ve ihmallerin taşımacılığa ve lojistik sektörüne büyük zararlar verdiği belirtilmiştir.
Sonuç olarak,
Konutta durgunluğun 2008, 2009 ve hatta 2010'da da devam edeceği söylenmekle birlikte, alıcılar bu söylentiye
inanmamalıdırlar.
Özellikli olan, alıcıların alım gücünü dikkate alan, küçük, ekonomik konutların satışı durmayacaktır.
Alıcılar için bu dönem gerçek bir fırsat dönemidir. Bu dönemi iyi değerlendirmeleri ve fiyatlar daha da düşecek diye beklentiye girmemeleri çok önemlidir.
Sağlıcakla kalın...
Dr. Turgut ENGİNOĞLU
