Gayrimenkul piyasasını 2018'in ikinci yarısında neler bekliyor?

USD ve Euro nun yukarı aşağı oynamaları, ardından gelen sürpriz erken seçim haberi piyasaları normal olarak beklemeye itti. USD artışı yılbaşından bu yana yüzde 30, Euro da ise yüzde 16 oldu.

TCMB Konut fiyatları endeksi, Ocak ayında yüzde 0,40, Şubat yüzde 0,76 ancak arttı. İstanbul ve  Ankara  artışları bunun da altında.  Sebebi yeterince talep olmaması.
Dövizdeki bu artışa paralel olarak kredi oranları da arttı. Kısa vadede o kadar önemli değil ancak konutlar uzun vadeli krediler ile alınıyorlar. Uzun vadeli kredilerde en küçük bir artış bile toplamda önemli bir rakam doğurduğundan kredi talepleri de şu an ertelemeye alınmış durumda. 
Bu gelişmelerin üzerine erken seçim kararı alınması da piyasaları beklemeye itti. Bunu gören hükümet, çeşitli önlemler alarak, örneğin 150 m2 üzeri dairelerin KDV sini % 18 den % 8 e indirerek, tapu harçlarını düşürerek, konut kredi faizlerinde indirim yaparak piyasaları bir parça olsun rahatlattı.
Gayrimenkul işi yapanlar, uzun süredir yeterince satış yapamadıklarını, kiralamalar ile ayakta durduklarını belirtiyorlar. 
Piyasalarda fiyat karmaşası da oluşmuş durumda. Arz ve talebi bir araya getirecek fiyatlama açısından büyük farklar oluştu. Müteahhitler zaten yüksek olan maliyetlerinden dolayı fiyat düşüremiyorlar, alıcılar ise değerinin de altında vermek istiyorlar. Yaklaşık yüzde 20, hatta 30 gibi bir reel alım/satım fiyat farkı oluştuğunu tahmin ediyorum. Satışların duraklamasının bir başka etkisi de bu.
Ancak bu duraklama geçici çünkü gerek talep gerekse fiyatlar dibe vurdular, insanların konut ihtiyacı devam ediyor, bu ihtiyacı erteliyorlar, kiralar artmaya başladı, bu da yanında satışları da getirecek.

KONJÖKTÜREL ETKİ

Gayrimenkul piyasalarının durumunda sadece ekonomik sebepler değil konjonktürün de büyük etkisi olduğunu düşünüyorum, şöyle ki;
1999 depreminden sonra aşırı ivmelenen gayrimenkul sektörü; inanılmaz bir gelişme gösterdi. Neredeyse tüm projeler, AVM ler ve plazalar bu 19 yıllık dönemde yapıldı.
Markalı gayrimenkul zincirleri ve starları bu dönemde büyüdü. Alan, satan, geliştiren, üreten herkes büyük paralar kazandı. Kurumsal emlak ofislerinin sayısı 1.000 e yaklaştı.
OECD verilerine göre 2010 dan bu yana konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke % 107 nominal artış ile Türkiye oldu. OECD ortalaması ise % 25 ile bunun ¼ ü kadar.

Bu fiyat artışlarının analizini yaptığımda şunları görüyorum; 

1.- 1999 yılından başlayan dönemde ekonomi oldukça oturduğundan ve dövizde oynamalar minimuma indiğinden, hatta bazı yıllar döviz artışı negatif olduğundan ve faiz oranları neredeyse enflasyonun çok az üzerinde kaldığından dolayı parası olan bir kitle gayrimenkul satın alıp kiraya verme yöntemini bir yatırım aracı olarak kullanmaya başladı.
2.- O dönemde kira gelirinin yanı sıra gayrimenkul fiyatlarının da sürekli artması bu yatırımcı kitlenin faizin çok üzerinde bir rant elde etmesini sağladı
3-. Lansman öncesi fiyat ile proje bittiği zamanki fiyat arasında yüzde 30 dan fazla bir fiyat farkı oluşması, temelden (henüz yapmadan) satmanın cazip bir yöntemi oldu.
4.- Türkiye’nin nüfus artış hızının yüzde 1,5 larda, ancak şehirleşme oranının yüzde 5 lerde olması talebi hep canlı tuttu
5.- Kredi faizlerinin düşük, vadelerinin yüksek olması, kira/ödenen taksit farkını düşürerek ekstra bir talep yarattı ve konut satın alma yaşını aşağılara çekti.
6.- Bir süre sonra bu talebin duracağının farkında olan büyük firmalar fiyatı düşük, talebi canlı     tutabilmek için önce 2+1, sonra 1+1, son dönemde ise kanunla yasaklanan 1+0 tabir edilen 25 m2 lik adı konut olan odalar inşa ederek genç kitleye pazarladılar
7.- Yatırım amacı ile Türkiye pazarı yetmeyince Arap dünyasına da konut pazarlanmaya başlandı.

Bu trendin artık durduğunu ve konjonktürün yeni bir seviyeye geçmesi gerektiğini görmek zor değil, Şöyle ki;

Tahminime göre ülkede konut ihtiyacı reel rakamlarla 80-90.000 civarında, satılan konut sayısı ise 100.000, azı aylarda ise 120.000. Yaklaşık yüzde 20 gibi ihtiyaç harici bir yatırım amacı ile satın alma olduğunu tahmin ediyorum.
Yeni konjonktürün 90.000 de oluşmaya çalışması mevcut fiyat skalalarını altüst edecek nitelikte. İnşaat maliyetleri yüzde 20'den fazla artarken satış fiyatları artmadığı için müteahhitler satsalar da krize girecekler satmasalar da. 
Bu dönemde zora girecek inşaat firmalarının olması kaçınılmaz
İkinci el konut satanlar da geçen yıl fiyatlarının altına satmak istemedikleri için bekleme trendinde devam ediyorlar, okazyonlar oluşmuş durumda ve parası olanlar için çok güzel yatırım fırsatları var
Ataşehir, Bağdat Caddesi gibi yoğun yapılaşma olan arterlerde kira/satın alma oranları 36 yılları bulmuş durumda. Türkiye ortalaması 16 yıl, İstanbul ortalaması ise 21 yıl.  Bu bile bize ne kadar yüksek fiyat skalası olduğunu söylüyor. 
Yukarıda yazdığım yüksek kira/satın alma oranının bir diğer nedeni ise büyük markalı projelerin, arsa yakaladıkları bir semtte yoğun bir yapılaşma sürecine girmesi ve o bölgeye başka bölgelerden alıcılar çekmeye çalışması. 
Örneğin Maslak 1453, Örneğin Ataşehir nüfusu 100 birim ise ve normal ihtiyacı yıllık 10 birim ise, o bölgede arsa müsait liginden dolayı 200 birim konut yapılınca Bakırköy de ev arayan bir kişiye de Ataşehir de konut satılmaya çalışılıyor

Birlikte göreceğiz, ancak önümüzdeki on yıl içerisinde değişmesi gereken noktalar bana göre şu şekilde;

Henüz tam anlamı ile oturmamış olan 1+0 ve 1+1 trendinin sonsuza kadar devam edeceğini düşünmüyorum. Bu dairelerde aileler yaşayamaz. Bu dairelere talep durabilir, hatta tersine talep oluşabilir, bu da sektörü yeni bir normalleşmeye iter çünkü fiyat artışı gelmesi gerekir.
90.000 konut civarında oluşacak ve sadece ihtiyaç sahiplerine konut sağlayacak olan sektör, bu şartlarda İstanbul/Ankara/İzmir de büyük sayıda yeni konut üretemez, küçük çaplarda daha yaygın ve yoğun projelere dönmek ve diğer şehirlerde, yeni yaratılacak uydu kentlerde yaşam oluşmak durumunda kalabilir. 
Bu da inşaat firmalarının tüm iş modellerini değiştirmeleri anlamına gelecektir. Daha küçük adetlerde ama daha yaygın ve Türkiye çapında inşaatlar yapılmaya başlanması bizim türümüzde zincir zincirlere olan ihtiyaçlarının artmasını yanında getirecektir.
Kentsel dönüşüm, müteahhit iştahının azalması sebebi ile eski hızını yitirebilir
2018 yılı en azından seçimlere kadar zayıf geçecek gibi görünüyor. Temmuz, Ağustos, Eylül ayları da satışların zayıf olduğu aylar olmasına rağmen gerek alınan önlemler, gerek seçim sonrası rahatlama dönemi olması, gerekse alım için fiyatların oldukça cazip hale gelmesi dolayısı ile bana göre oldukça hareketli geçecek
Satın alma için bu tür konjonktür fırsatları, 10-20 yılda bir oluşuyor, yatırımcıların kaçırmaması gereken bir dönem. Bekleyip sonuçları hep birlikte göreceğiz

Gayrimenkul Ofislerinin, Danışmanlarının Durumu ;

Bu dönem; yatırımcıların çekilmesi, siyasal belirsizlikler nedeni ile lüks konut talebinin duraklaması,  döviz kurlarının geldiği yerler ve fiyat karmaşaları sebebi gibi yukarıda yazdığımız nedenler yüzünden tam bir durgunluk dönemi oldu.
Seçim sonrası gelen yaz dönemi ve bayram nedeniyle piyasaların yine sakin geçmesi muhtemel
Özellikle seçimlerden sonra kur artışlarının getireceği enerji fiyatları artışı ve amlar piyasaları harekete geçirecektir. 
Piyasaların eylülde ufaktan başlayıp ekim gibi açılacağını düşünüyorum.
Ancak yukarıda anlattığım konjonktürel etkiden dolayı piyasaların uzun bir süre eski hızına gelebileceğini düşünmüyorum.
Ofisler, maliyetlerini olabildiğince kısmalı, kiralarını düşürtme yoluna gitmeli, daha uygun kiralı yerler aramalı, yer değişikliği dair tüm önlemleri gözden geçirmeliler.
İkinci el satılık-kiralık daha uygun fiyatlı konutları da portföylerine ekleyerek az da olsa biraz daha akar sağlamaya çalışmalılar.
Danışmanlar, moral bozmadan sahaya daha çok inmeli, satıcılar ile daha yakın iletişim kurmalı, portföy/görüşme/arama sayılarını eskisine göre birkaç misline çıkartmalılar.