Gayrimenkul piyasasının yeni gözdesi gayrimenkul yatırım fonları!

Türkiye için yeni bir sermaye piyasası aracı olan Gayrimenkul Yatırım Fonları hakkında Av. Vedat ORUÇ tarafından yapılan çalışmayı okurlarımızla paylaşıyoruz. Gayrimenkul piyasasının yeni gözdesi gayrimenkul yatırım fonları...

Dünyada olduğu gibi ülkemizde de yatırım seçenekleri giderek artmaktadır. İnsanlar ve tüzel kişilikler tercihlerine göre gayrimenkule, devlet veya özel şirket tahvillerine, kıymetli madenlere, hisse senetlerine yatırım yapabilmektedirler. 

Özellikle, gayrimenkul piyasaları geliştikçe, yeni gayrimenkul finansmanı araçları gündeme gelmektedir. Avrupa Birliği’nde benimsenmiş olan “Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)” modeli için ülkemizde de ilk adım atılmıştır. Bu yılbaşı itibariyle Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) hazırladığı ve yürürlüğe koyduğu “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile birlikte ile ülkemizde gayrimenkul yatırım fonları ilk defa hukuki alt yapıya kavuşturulmuştur.

İlgili tebliğ, fonların kuruluş şartlarına, yatırım alanlarına, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esasları ayrıntılı olarak düzenlemektedir.Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkan sağlayan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran, yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul Yatırım Fonları, gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin “Katılım Paylarını”, tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibinin kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkanını sağlayan yapılardır. Aslında gayrimenkul yatırım fonları ile yatırımcılara, bu imkânı tanıyarak, hem gayrimenkul pazarına anlamlı bir rekabet getirmesi düşünülmekte hem de ilgili katılım belgeleri ikinci piyasalarda satılacağından, sermaye piyasalarının gelişmesine katkıda bulunması planlanmaktadır.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONU

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/1. maddesi uyarınca; Fon, Sermaye Piyasası Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu'nca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu'ndan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından fon içtüzüğü ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.

Başka bir deyişle, Gayrimenkul Yatırım Fonlarının esaslı işlevi portföy işletmektir. İşletmek amacıyla portföy oluşturmak, yönetmek ve gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, portföy işletmenin esas unsurlarıdır. Yine Gayrimenkul Yatırım Fonları portföyü oluştururken çeşitlendirmeye yatırım riskini, faaliyet alanlarına ve ortaklıkların durumlarına göre en aza indirmeye çalışacaklardır.

Bir yatırımcı GYF'una yatırım yapmak istediğinde fon, yatırımcı için yeni katılma belgeleri (katılma payı) çıkarır. Yatırımcı, GYF'daki yatırımından vazgeçmek isterse, fon; yatırımcının katılma belgelerini geri satın almaktadır. Buna karşılık Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın (GYO) hisselerinin sayısı (ortaklık payı) sabit olduğundan, gayrimenkul yatırım ortaklığı hissesi almak ve satmak isteyen yatırımcı, bu hisseleri kendisine satacak veya kendisinden alacak başka bir yatırımcı bulmak zorundadır.

Türkiye'de ilk defa düzenlenen ve gayrimenkul yatırımlarının yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmesine ve bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden de katılma payı sahiplerinin yararlanmasına imkan sağlayan gayrimenkul yatırım fonu, kısacası gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak suretiyle ortaklarına getiri sağlayan fondur.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 18/1. maddesi uyarınca; Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, fon adına Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir.

GAYRİMENKUL YATIRIM FONU'NUN KURULUŞU

Hukukumuzda Gayrimenkul Yatırım Fonlarının “kuruluş ve faaliyet şartları” Sermaye Piyasası Kanunu'nun 52'inci maddesi başta olmak üzere, Sermaye Piyasası Kurulunun "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği" ve "Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliğ”inde hükme bağlanmıştır. Bu düzenlemeler kimi yerde aynı kimi yerde birbirini tamamlayan hükümlerle konuyu düzenleme yoluna gidilmiştir.

SPK 52. maddesine göre; yatırım fonu kurmak için, kurucunun yatırım fonu içtüzüğünü hazırlayarak, bunun noterden tasdikli bir örneği ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca (SPK) belirlenecek diğer belgelerle birlikte, SPK'ya izin için başvurması zorunludur.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/1. maddesi uyarınca; GYF, Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulundan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilecektir.

Ayrıca, GYF kuruluşu için, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 12. maddesi uyarınca; kurucunun, taslak içtüzük ve SPK esasları belirlenen standart form ile SPK tarafından istenen diğer bilgi ve belgelerle SPK'ya başvurması lazım. GYF kuruluş izni alabilmesi için kurucunun portföy saklayıcısı ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün SPK tarafından onaylanması gereklidir. Kuruluş başvurusu kapsamında; içtüzükte yer alan bilgilerin tutarlı, anlaşılabilir ve SPK tarafından belirlenen içtüzük standardına göre eksiksiz olması zorunludur.

GYF kuruluş başvuruları, gerekli belgelerin SPK'ya eksiksiz olarak sunulmasından itibaren iki ay içinde SPK tarafından karara bağlanır. SPK tarafından onaylanan içtüzük, SPK kararının kurucu tarafından tebellüğ edildiği tarihi izleyen altı iş günü içinde kurucunun merkezinin bulunduğu yerin ticaret siciline tescil ve ilan ettirilmesi gerekmektedir.

Gerek Sermaye Piyasası Kanunu gerekse Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği'nin kuruluşa ilişkin düzenlemelerinden şu sonuçlar çıkarılabilir:

·         Gayrimenkul Yatırım Fonlarının faaliyetleri Sermaye Piyasası Kurulu’nun iznine tabi olup ilgili tebliğin 4. maddesi uyarınca sadece malvarlığı olarak kurulabilirler.

·         Kurucunun, portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere SPK’ dan izin almış olması gerekmektedir.

·         Kurucunun müflis olmaması ve Sermaye Piyasası Kanunu'nda belirtilen suçlardan birisini işlememiş olması şartları aranmaktadır.

·         Kurucunun ticaret ünvanında “Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi” ibaresinin geçmesi, ana sözleşmesinin SPK hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.

·         Kurucunun başlangıç sermayesi, yönetilen portföy büyüklüğüne göre değişmekte olup en az 2.000.000.00 TL olması lazım. Ancak, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 17/1. maddesi uyarınca; Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000.00 TL’ye ulaşması zorunludur.

PORTFÖY YÖNETİCİLİĞİ FAALİYETLERİ

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Portföy Yöneticiliği aşağıda belirtilen faaliyet ve hizmetleri kapsamaktadır:

·         Yatırımcılardan toplanan paraların Portföy Yönetim Sözleşmesinde belirtilen çerçeve içinde yönetilmesi,

·         Hukuki işlemlerin yürütülmesi ve muhasebe hizmetleri ile kayıtların tutulması,

·         Müşteri ilişkilerinin yürütülmesi,

·         Değerleme ve pay fiyatlarının hesaplanması,

·         Portföylerin mevzuata, içtüzüğe, izahnameye ve esas sözleşmeye uygunluğunun izlenmesi ve kontrolü,

·         Fon gelir ve giderlerinin hesaplanması ve dağıtımı.

·         Katılma payı ihracı ve geri alımı,

·         Portföy yönetimine ilişkin işlem ve sözleşmelerden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmesi vs.

YATIRIMCILARIN MÜLKİYET HAKLARININ KORUNMASI

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/1. maddesi uyarınca; GYF, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur.

GYF portföyünde bulunan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar tapu kütüğüne fon adına tescil edilir. Tapuda fon adına yapılacak işlemler, Kurucu ile Portföy Saklayıcısının en az ikişer yetkilisinin müşterek imzaları ile gerçekleştirilir. Bu hükmün uygulanmasında yetkililer, Kurucu (Portföy Yönetim Şirketini veya Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi) ve Portföy Saklayıcısının yönetim kurulu başkan ve üyeleri ile yönetim kurulunca yetkilendirilecek en az ikinci derece imza yetkisine sahip kişilerdir.

Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde; tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler.

GYF portföyünde yer alan Fon'a ait gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verilebilir.

Ayrıca, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 20/1. maddesi uyarınca; Fon lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi fon lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının tapu siciline şerhi zorunludur.

Fon tüzel kişilik sahibi olmamakla beraber, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 5. maddesi uyarınca; fonun mal varlığı kurucudan ayrıdır. Ayrıca Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca, fon malvarlığı rehin edilemez, teminat gösterilemez, üçüncü kişiler tarafından haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. yani Fon hukuksal koruma altına alınmıştır. Bunların dışında, fonun üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez. Yani fon malvarlığının korunması kanun ile güvence altına alınmıştır.

GYF VE GYO ARASINDAKİ FARKLAR

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) arasındaki ortak noktalar oldukça fazladır. Özellikle amaçları aynıdır. GYO menkul değer portföyü işletmek amacıyla kurulmuş bir ortaklıktır. Sermayesi, ihraç ettiği hisse senetlerinden oluşur. Aynı açıdan GYF'na baktığımızda; farklar daha net görülebilir.

GYF bir anonim ortaklık gibi şirket şeklinde kurulmaz ve ayrı bir tüzel kişiliği de yoktur. GYF bir tüzel kişilik tarafından bir sözleşme çerçevesinde kurulan bir malvarlığıdır.

GYF ancak portföy yönetim şirketlerince kurabilirken, GYO kurucuları için belli bir sınırlama yoktur.

GYF' unda hisse senedi yerine, belge sahibinin fon kurucularına karşı sahip olduğu hakları taşıyan ve fona kaç pay ile katıldığını gösteren kıymetli evrak niteliğinde olan Katılma Belgeleri vardır.

GYF Katılma Belgeleri, yatırımcılar tarafından kolaylıkla satın alınabilir. Ayrıca yatırımcılar çeşitli bilgi ve analizlere ulaşarak bu alımları kendileri yapabilirler.

Ellerindeki kaynakları gayrimenkul grubu varlıklara yatırma açısından gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) benzeyen GYF’ler, GYO’lardan farklı olarak yatırım fonlarına benzer şekilde, yatırımcı talebi üzerine yeni fon payı satışı yaptıkları gibi, fon paylarını, yatırımcıların isteği üzerine düzenli aralıklarla geri alabilmektedir.

Fon paylarını geri alım taahhüdünü yatırımcılara vermesi ve etkin ve verimli geri alım operasyonu olanaklarıyla yatırımcılara bu konuda çok daha geniş ve güvenli imkanlar sunması açısından GYF’ler, performans ve risk açısından gayrimenkul yatırımlarını her zaman avantajlı bulan, ancak kişisel ihtiyaçlarını dikkate alarak likit kalmak isteyen bireysel yatırımcılara hitap eden bir araçtır. GYO’ların performansı büyük ölçüde borsa performansına bağlı olduğundan yatırımcının gayrimenkul yatırımlarının sahip olduğu performans karakterini GYO’larda bulması kolay değildir. GYF, bu boşluğu doldurabilecek bir sermaye aracı olacaktır.

VERGİ İSTİSNASI

Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca; gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları Türkiye’de kurulmuş olmaları şartıyla kurumlar vergisinden muaf tutulmuştur.

GYF TEBLİĞİ’NDE YENİ DÜZENLEME ÖNERİLERİ

·         GYF’ların SPK’dan faaliyet izni alan Portföy Yönetim Şirketleri ve Gayrimenkul Yönetim Portföy Şirketleri’nce kurulabilecek olması, muhtemel mevcut şirketlerin genellikle Bankaların iştiraki şirketler (yani kurucuların sınırlı) olması sebebiyle GYF’ları da sınırlandıracaktır. Portföy Yönetim Şirketi niteliğinde olmayan bir yapı tarafından GYF kurulacaksa öncelikle Portföy Yönetim Şirketi kurulması aşaması söz konusu olacaktır. Burada kurucuların niteliği açısından daha kolaylaştırıcı hükümlere ihtiyaç vardır.

Aksi halde, gayrimenkul finansman piyasalarına yeni bir soluk ve canlılık getirmesi öngörülen GYF’larla amaçlanan hareket sınırlı olacak, bankalar lehine haksız rekabet ortamı oluşacaktır. Şu an için ülkemizde 30 civarında Portföy Yönetim Şirketi bulunduğu bilinmektedir. Bu şirketlerin kaçının GYF kurma girişiminde bulunacağı, ya da kursa dahi yürüteceği belirli değildir. Ülkemiz gayrimenkul sektörü nazara alındığında mevcut Portföy Yönetim şirketlerinin yönettikleri portföy payı çok çok küçük kalmaktadır. Tebliğdeki kurucu sınırlamasının, GYF’ların gayrimenkul piyasalarına istenilen düzeyde hareket getirmesine engel olacağını düşünmekteyiz. 

·         Tebliğde geçen “nitelikli yatırımcı” kavramı da tartışmaya ve yanlış uygulamalara neden olabilir. Nitelikli yatırımcı kavramının açıklanmasında veya yeni bir kavramla yatırımcı tanımının genişletilmesi yararlı olacaktır.

·         GYF’ların sadece “malvarlığı” olarak kurulabilmesi, bizzat tüzel kişiliğinin bulunmaması ve malvarlığının ciddi bir hukuksal korumaya alınması GYF’nun güvenilirliğini pekiştirmekle beraber; hukuksal kavram karmaşasına ve çözümsüz hukuksal sorunlara da sebep olmamalıdır.

GYF Tebliği’nin üzerinde tekrar çalışıldığı bilinmektedir. GYF         Tebliği’nde, gayrimenkul sektör temsilcilerinin görüşleri ve belirttiğimiz hususları da nazara alan değişiklikler yapılmasının faydalı olacağını düşünüyoruz. Mart 2014 – Kadıköy/İstanbul

Av. Vedat ORUÇ

v.oruc@aktifhukuk.net