Gayrimenkul satın alırken dikkat edilecek 7 nokta!

Konut başta olmak üzere her türlü taşınmaz alım satımı ve kullanımı sırasında ödemekle yükümlü olduğunuz harç ve vergiler neler? Mali yükümlülükler konusunda dikkat edilmesi gereken önemli noktalar neler? "Emlak değeri-rayiç değer" ayrımı neden önemli? Al

Konut başta olmak üzere, her türlü taşınmaz alım satımı ve kullanımı sırasında ilgililerin, harç, vergi vs isimleri altında mali hukuktan kaynaklanan bir kısım yükümlükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklere uyulması gerekli ve zorunludur. Bu mali yükümlülükler ile ilgili konularda yapılacak bazı hatalı iş ve eylemlerden dolayı ilgili hakkında devletin vergi ziyaı, gecikme faizi şeklinde çeşitli cezalar uygulaması söz konusu olmaktadır.

Taşınmazlara ilişkin temel-ana mali yükümlülükler; a) tapu harçları, b) emlak vergisi c) veraset ve intikal vergisi d) alım satımdan kaynaklanan gelir vergisidir.

1) Tapudaki işlem türüne göre(satış,bağış, trampa vs.) değişen, nisbi veya sabit (maktu)miktarlarda harç ödenmesi asıldır. Bu harçların ne oranda ve miktarda ödeneceği Harçlar Kanuna ekli 4 sayılı tarifede belirlenmiştir. Bu nedenle, tapuda yapılacak işlem türüne göre tarifeyi inceleyerek ödeyeceğiniz mali yükümlülüğü bilmeniz yararınıza olacaktır.

2) Ülkemiz gayrimenkul sektöründeki satış işlemlerinde, harç yükümlülüğünün tamamen alıcı üzerinde bırakılması şeklinde bir gelenek olmakla beraber, Harçlar Kanuna ekli 4 sayılı tarifeye göre,satış işleminde harcın yükümlülüğü alıcı ve satıcı üzerindedir. Taşınmazın emlak beyan değerinin %015 i, her iki taraftan ayrı ayrı tahsil edilmesi kuraldır.

3) Emlak Vergisi ile tapu harçları farklı mali yükümlülüklerdir. Emlak Vergisi, Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde kural olarak Belediyelerce tahsil edilmektedir. Emlak vergisi konusunda, özellikle miras nedeni iştirak halinde mülkiyet halinde, mirasçılar bu verginin tamamından müşterek ve müteselsilen sorumludur. (Özetle, iştirak halinde mülkiyet halinde, Belediye bu vergiyi mirasçılardan herhangi birisinden tahsil etmek konusunda yetkilidir.)

4) Tapu harçları ödenmeden tapu sicilinde herhangi bir işlem (satış,bağış vs) yapmak mümkün değildir. Bu harçların ödenmesi, işlemin gerçekleştirilmesinin ön koşuludur. Ancak, bir taşınmazın emlak vergisinin ödenmemiş olması tapudaki işlemler yönünden, borç devam etmek kaydıyla, sınırlayıcı bir etki yaratmaz.

5) Bir taşınmazın "emlak vergisine esas değeri" çok önemli konu olup; tapu harçları, veraset-intikal vergileri vs bu değer üzerinden tespit edilmektedir. Tapu harçları "rayiç değer" üzerinden değil, emlak vergi değeri üzerinden tahsil edilir. Özellikle, satış işleminde satış bedeli emlak vergi değerinin altında bir miktar olarak kesinlikle beyan edilmemelidir. Aksi takdirde, emlak vergi değerinin altında beyan edilen satış bedeli nedeni ile Vergi Usul Kanunu uyarınca "vergi ziyaı ve gecikme faizi" ödemeniz söz konusu olacaktır.

6) Bir taşınmazın; miras, bağış şeklindeki işlemlerle ilgililere intikali halinde, veraset ve intikal vergisi yükümlülüğü bulunmaktadır. Özellikle, uygulamada, ölüm nedeni ile miras ortaklığı çerçevesinde "veraset ilamı alınması" ile "veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmesi" kurumları birbirine karıştırılmaktadır. Veraset ilamı alınması için yasal bir süre koşulu bulunmamakla beraber, beyanname verilmesi süreye tabiidir.

7) Ayrıca," taşınmaz satışı" ve "taşınmazların kiraya verilmesi" hallerinde, yasal süre ve miktarlara uyması halinde, bu satış ve kiralama nedeni ile elde edilen gelir dolayısıyla ilgililer vergi yükümlüsü olmaktadır.

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com