Gayrimenkul satışında vergi nasıl hesaplanıyor

Gayrimenkul son yılların gözde yatırım araçlarından biri. Alıp kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğü dönemde de satılıyor. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden (stopaj) bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor. Ama gayrimenkul satışından sağlanan kazancın, alım tarihine veya kazancın tutarına göre bazı durumlarda beyan edilmesi gerekebiliyor. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de kazancın doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulun alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi çok önemli. Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirküler ile çeşitli durumlarda gayrimenkulun iktisap (edinim) tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar yapıldı.

Gayrimenkul nedir

Gayrimenkul (taşınmaz) Medeni Kanun'da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu açısından ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul ediliyor.

Eskiden alınanlarda vergi yok

Gayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. İvazsız olarak (miras veya bağış) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutan ne olursa olsun vergiye tabi değildir. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulu satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu olmayacaktır.

Diğer şekilde edinilen gayrimenkullerin, edinim tarihinden başlayarak en az beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da gelir vergisinden istisnadır. Bu sürenin gün olarak hesaplanması gerekiyor. Örneğin 15 Nisan 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulun 15 Nisan 2013 tarihinden sonra satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun, beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor.

Bu istisna süresi 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınmış olan gayrimenkuller için dört yıl olarak uygulandı. Buna göre 1 Ocak 2007'den önce alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun bu kazanç üzerinden vergi ödenmeyecektir.

Kısa sürede satılırsa vergi ödenmesi gerekebilir.

Gayrimenkul 2011 yılında, alım tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazancın vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak bu kazançlar için 19 bin liralık bir istisna da söz konusu. Kazanç bu tutarın altında ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutan aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor.

Kazanç hesaplanırken enflasyonun etkisinin yok edilmesi de mümkün. Bu yönteme kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri (ÜFE) açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK'in internet sitesinden ulaşılabilir.

Gayrimenkulun satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sine bölünmesi suretiyle bulunan artış oranı ile alış bedelinin çarpılması suretiyle gayrimenkulun alış bedeli enflasyon oranı kadar yükselmiş oluyor. Bu şekilde bulunan yeni alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, giderler de düşüldükten sonra gayrimenkul satışından sağlanan net kazanç bulunuyor. Ancak bu uygulamadan yararlamlabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor.

Özetlemek gerekirse, beş yıldan önce satılan gayrimenkulerden sağlanan ve yukarıda belirttiğimiz şekilde hesaplanan kazançtan, 19 bin liralık istisna düştükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın ertesi yıl Mart'in 25'ine kadar verilecek beyanname ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin iki taksitte ödenmesi gerekiyor. Beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi değil.

Alım tarihi önemli

Beş yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi ya da uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirkülerde bu ve buna benzer durumlarda iktisap tarihinin ne olacağına ilişkin açıklamalar yapıldı. Bu sirkülerde daha önceden bireysel olarak verilmiş olan görüşlerin toparlandığı görülüyor.

Tapu veya kullanıma başlama tarihi

Satın alman yada kat karşılığı müteahhide veya kooperatife verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap (edinim) tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulun sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor.

Kat karşılığı arsa teslimi

Arsa daire karşılığı olarak müteahhide verilebilir. Bu uygulamaya sıklıkla rastlıyoruz. Müteahhit arsa üzerinde bina inşa eder ve arsa sahibine baştan anlaşılan sayıda daire veya dükkan verir. Alınan bu daire ve dükkanların satılması halinde alış tarihinin ne olduğu konusunda farklı görüşler bulunuyordu. Maliye Bakanlığı sirkülerde bu konu hakkındaki görüşünü aşağıdaki örnekle açıkladı.

1999 yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi (25 Nisan 2007) esas alınacaktır.

Cins tashihi

Cins tashihi (değişikliği), bir taşınmaz malın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor.

Arazi olarak alman bir gayrimenkulun belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor.

Kat irtifakıkat mülkiyeti

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulun alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınacaktır.

Değerlendirmelerimiz

Yayınlanan bu sirkülerle bakanlığın bir çok tartışmalı konu hakkındaki görüşlerini açıkladığını görüyoruz. Ancak yapılan bir düzenlemede, öncelikle temel kuralların açıklanması ve daha kolay anlaşılmasını temin etmek üzere örneklere yer verilmesi gerekmektedir. Oysa bu sirkülerde bir çok konu hakkındaki açıklamaların örnekle yapıldığı görülüyor. Örneğin kat karşılığı arsa teslimi gibi çok önemli ve yıllardır İdare ile mükellef arasında ihtilaflara neden olmuş bir konu sadece örnekle açıklanmıştır. Burada, arsanın müteahhide verilmesi ve karşılığında alman gayrimenkulun satılması işlemlerinin ayrı birer teslim . olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, böyle bir durumun oluşturacağı vergisel sonuçlar, teslim alınan gayrimenkulun alış bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili açıklamalar yapılmamıştır.

Sirkülerde verilen örnekte kat karşılığı alman gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla iktisap tarihinin arsa karşılığında alınan gayrimenkulun tapuya tescil tarihi olması gerektiği belirtiliyor. Bakanlığın görüşü eskiden de bu yöndeydi. Ancak bu konuya ilişkin 2004 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı 'nda, arsa üzerine gayrimenkul inşa edilmesinin servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi anlamına geldiği, dolayısıyla arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin alım tarihi olarak arsanın alım tarihinin dikkate alınması gerektiği belirtiliyor.

Vergi İdaresi kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir edinim olarak kabul etmekle beraber ivazsız olarak alınan (örneğin miras yoluyla) arsanın müteahhide verilmesinden elde edilen gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın değer artış kazancı kapsamına girmediğini söylüyor. İvazsız olarak edinilen arsa ile ilgili olarak yukanda belirtilen Mahkeme kararma paralel olarak servetin biçim değiştirdiği anlayışının benimsendiği, iki ayrı teslim olarak kabul edilmediği görülüyor. Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine yapılan gayrimenkuUeri yeni iktisap olarak saymazken, ivazlı edinimlerde bu işlemi yeni iktisap olarak değerlendirmesi sirkülerdeki çelişkiyi gözler önüne sermektedir.

M.Fatih Köprü/Ekonomist