Gayrimenkul sektörü 2020 yılına damgasını vurdu!
Coldwell Banker Başkent Genel Müdürü Evren Barutçu, pandemi döneminde gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri değerlendirerek 2021 yılı için ön görülerini paylaştı...
Coldwell Banker Başkent Genel Müdürü Evren Barutçu, pandemi döneminde gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri değerlendirerek 2021 yılı için ön görülerini paylaştı. İşte Barutçu'nun 2020 yılı için sektör değerlendirmeleri şu şekilde...
Hemen her konuda geleceğe yönelik sağlıklı bir yorum yapabilmek için öncelikle geçmişi dikkatle incelemek gereklidir diye düşünüyorum. Gayrimenkul sektörü açısından 2021 yılı ile ilgili bir öngörüde bulunabilmek için öncelikle 2020 yılı özelinde geçmişe kısaca bir göz atmakta fayda var. 2020 yılı konut satışlarında tüm zamanların satış rekorlarının kırıldığı bir yıl oldu. Bir yılda 1 milyon 499 bin316 konut el değiştirirken sadece temmuz ayında tüm zamanların aylık satış rekoru olan 229 bin 357 sayısına ulaşıldı ayrıca 3 aylık satışlar göz önüne alındığında Haziran-Temmuz-Ağustos aylarında toplam 590 bin adetlik satış rakamı yine bir başka kırılması güç bir rekor olarak karşımıza çıktı. “Tünelin ucunda ışık görünmeye başladı” mottolarıyla krizin gölgesinde girdiğimiz 2020 yılının dörtte üçlük kısmını da pandemi etkisinde geçirdiğimiz düşünüldüğünde, gerçekleşen bu satış rakamları gayrimenkul/konut sektörü adına pembe bir tablo olarak karşımıza çıkmakta. Buna bir de son bir yılda yüzde 30 artan konut fiyatlarını eklediğimizde sektör dışarıdan bakıldığında altın günlerini yaşıyor gibi gözüküyor.
İyi ama yılın neredeyse tamamında etkili olan pandemi sebebi ile neredeyse tüm sektörler kan ağlarken, ne oldu da konut sektörü altın günlerini yaşadı diye sorgulandığında bunun en büyük sebebinin özellikle kamu bankaları nezdinde kullandırılan tarihin en düşük faiz oranlı kredileri olduğunu görmekteyiz. Öyle ki, o günlerde talep aslında konuta değil ucuz krediyeydi. Satıcıların ne olduğunu tam olarak anlayamadığı Haziran ayının ilk iki haftasında, ucuz krediyle eski fiyattan konut satın alanlar bu süreçten en karlı çıkanlar oldu. Sonrasında satıcı tarafında fiyatlar artmasına rağmen talep hiç azalmadan devam etti ve üç ay gibi bir sürede yaklaşık 600 bin konut el değiştirdi. Neredeyse bedava sayılabilecek faiz oranlarına bir de 2018 - 2019 yıllarından gelen ertelenmiş talep de eklenince sektör deyim yerindeyse bir patlama yaşadı. 3 aylık bu süreçte apartman tarzı yapılarda yüzde 30 müstakil bahçeli villa tarzı yapılarda pandemi sebebi ile yüzde 50’ye varan fiyat artışları yaşandı. Son çeyrek itibariyle faizlerin tekrar artmasıyla da konut satış sayıları tekrar düşüşe geçti ve 2020 Aralık ayı bir önceki yılın aralık ayına göre yüzde 47.6 azalma ile 105 bin seviyeleri ile tamamlandı.
Bugünden sonrasına bakacak olursak öncelikle şu iki detayı unutmamak lazım. 2017 yılında alınan toplam konut ruhsatı 1.4 milyon adet iken bu rakam 2018 yılında 660 bin ve 2019 yılında ise 325 bin adet. 2020 yılı verileri henüz açıklanmasa da bu rakamın yaklaşık 400 bin adet olacağını varsaydığımızda, son 3 yılda arz tarafında ciddi anlamda bir düşüş göze çarpmakta. Bu süreçte gerçekleşen satış rakamları ise stokların eridiğini işaret etmekte. İkinci detay ise kurdaki artışla beraber artan inşaat maliyetleri. 2017 yılına kıyasla maliyetler en az iki katından fazla artmış durumda. Son iki yılda satılan konutların çoğunun o günkü maliyetlerle yapılmış, bitmiş ve elde kalmış konutlar olduğunu düşünürsek bir daha o fiyatlardan yeni konuta ulaşmak deyim yerindeyse imkansız. Bu iki detay şimdilik bir kenarda dursun.
Gayrimenkul piyasalarının en önemli iki dinamiğinden bir tanesi arz – talep dengesi bir diğeri ise faiz oranlarıdır. Arz kısmında, bundan sonra uzun yıllar kolay kolay bir arz fazlasıyla karşılaşmamız mümkün görünmüyor. Talep kısmını ise 3 başlıkta incelemek gerekirse; birincisi yapısal talep, yani insanların eskiyen ve depreme dayanıksız konutlarını günümüzün modern ihtiyaçlarını sunan güvenli konutlarla değiştirme isteği. İkincisi ise geleneksel talep; bildiğimiz gibi Türk insanı olarak konut almayı, konuta yatırım yapmayı seviyoruz. Gayrimenkul yatırımı Türk toplumunda en ön sıralarda gelmekte. Kendimize almakla yetinmeyip çocukları hatta torunları düşünerek konut alıyoruz. Üçüncü talep ise genç ve artan nüfusumuz ve hane halkı sayısındaki düşüş oranları, bu talep özellikle de küçük konut tarafında ciddi bir etken.
Bir diğer dinamik olan faizleri ele aldığımızda ise bugün konut kredi faizleri aylık yüzde 1.50 seviyelerinde yani son derece yüksek fakat uzun süre böyle kalacağını düşünmüyorum. Aşılamayla beraber pandemi etkisinin azalması ve dünyadaki bol paranın da etkisiyle üçüncü çeyrekten itibaren faizlerin tekrar alışık olduğumuz aylık yüzde 1 seviyelerine ineceğini öngörmekteyim.
Sonuç olarak konut stokunun eridiği, inşaat maliyetlerin iki katına çıktığı ve arzın az talebin yüksek olduğu bir piyasada konut fiyatlarının düşeceğini beklemek hayalperest bir yaklaşım olacaktır. Kısa vadede, mevcut yüksek faiz oranları devam ettiği sürece konuta olan talep bir miktar ertelenebilir ve bu dönem içinde satış adetlerinde azalma ve satış fiyatlarında az da olsa bir düşüş gözlenebilir ama uzun vadede faizlerin tekrar eski seviyelerine gelmesiyle satış adetlerinde olmasa bile konut fiyat artışlarında yeni rekorlara hazır olunmalı diye düşünüyorum.