Gayrimenkul sektöründe 2021'in ikinci yarısında neler yaşandı?
Colliers International tarafından Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2021 – İkinci Yarı Raporu yayınlandı. Peki 2021 yılında gayrimenkul sektöründe neler yaşandı? İşte Colliers International tarafından hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2021 – İkinci Yarı raporu...Raporda, pandeminin ilk döneminde ekonomik kaybı diğer ülkelerdeki gibi yüksek olan Türkiye'nin hızlı bir toparlanma ile diğer ülkelerden ayrıştığına dikkat çekildi
Colliers International tarafından Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2021 – İkinci Yarı Raporu hazırlandı. Raporda, pandeminin ilk döneminde ekonomik kaybı diğer ülkelerdeki gibi yüksek olan Türkiye'nin hızlı bir toparlanma ile diğer ülkelerden ayrıştığına dikkat çekildi.
2021'in ikinci yarısına ilişkin gayrimenkul piyasasını inceleyen raporda Türkiye’nin Ekonomik Görünümü, İstanbul Ofis Piyasası, İstanbul ve Çevresi, Endüstriyel Piyasası, Otel Piyasası, Perakende Piyasası, Konut Piyasası gibi başlıklara yer verildi. Raporda, 2021 yılının 2. yarısında inşaat yatırımlarındaki azalmanın etkisiyle yatırım harcamalarının büyümeyi sınırlandırdığı ifade edildi.
Peki 2021 yılında gayrimenkul sektöründe neler yaşandı? Konut fiyatları ne oldu? Ticari gayrimenkul ve ofis piyasalarında nasıl değişiklikler yaşandı? Sektörde arz ve talep dengesi nasıl değişti? İşte Colliers International tarafından hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2021 – İkinci Yarı raporu...
İstanbul Ofis Piyasası
Mevcut Durum
2021 yılı boyunca aşılamanın hız kazanmasına bağlı olarak kısıtlı olarak ofislere geri dönüş başlasa da hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamında ofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık %30- %35 seviyelerinde. 2020 yılında artış gösteren boşluk oranlarında 2021 yılı ikinci yarısında düşüş yaşandı. Ofislerde kiraların kanunen Türk Lirası olarak belirlenmesi gerekiyorsa da, mal sahipleri kiraları ABD Doları cinsinden belirledikleri seviyede korumaya çalışıyorlar. 2021 yılı son 2 ayında ABD Doları’nın Türk Lirası karşısındaki değeri %40 oranında arttı. Döviz kurunda yaşanan bu artışa bağlı olarak mal sahipleri de kira rakamlarına ani ve yüksek kur artışını yansıttılar. Bu artış İstanbul genelinde 2021 yılı ikinci yarısında kira rakamlarını yılın ilk yarısına göre TL bazında %48,5 oranında yükseltti.
Arz
İstanbul’da bulunan ofis alanlarını Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede inceliyoruz. İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2021 yılı sonunda 2.731.384m² seviyelerinde bulunuyor. 2021 yılının ikinci yarısında A sınıfı ortalama kira rakamları Türk lirası (TRY) bazında bütün bölgelerde arttı. Son 6 ayda kiralardaki Türk lirası (TRY) cinsinden artış oranı %48,5’i bulurken, ABD Doları bazında ise yaklaşık %4 oranında azaldı.
Talep
2021 yılı ikinci yarısında yaklaşık 35.274m² yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin %52’lik bölümü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, %17’si MİA bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri %16 oranı ile Kağıthane/Cendere bölgesi takip ediyor.
Yeni kiralama işlemlerinin yaklaşık %22’lik bölümünün esnek ofis operatörleri tarafından yapılmış olması dikkat çekiyor. Bu veriler pandemi sürecinde esnek ofislere oluşan ilginin artarak devam ettiğini gösteriyor. Covid-19 salgını nedeniyle bu dönemde firmaların yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde esnek çalışma düzenine göre kararlar aldıklarını ve ofis alanını bir ölçüde azalttığını söyleyebiliriz. Bu durumdan dolayı yeni kiralama talebinin sınırlı olması İstanbul genelindeki ortalama boşluk oranını 2020 yılı boyunca arttırdı. A sınıfı ofislerin boşluklarındaki artış 2021 yılının ilk yarısında yavaşladı ve yılın ikinci yarısında boşluk oranı düşmeye başladı. Son 6 ay içinde ofis boşluk oranları 185 baz puan azalarak %27,23 olarak gerçekleşti. 2017 yılsonunda %7,5 ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da %8 seviyelerine yükselen ofis getiri oranları, 2021 yıl sonu itibarıyla %8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.
Tahmin
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 906.995m² ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının %78’i Kozyatağı/ Ataşehir, %17’si MİA ve %6’sı Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yanı sıra planlama aşamasında olan projeler de sınırlı kaldı. Geliştiriciler, yüksek arz ve düşük talep nedeniyle yeni projeler geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor. İstanbul Finans Merkezi projesinin 2022 yılında tamamlanması bekleniyor. Böylece mevcut stoka eklenecek olan yaklaşık 703.000m² ofis stoku bölgedeki boşluk oranında artışa neden olacak. Fakat projede yer alacak finans kuruluşlarının taşınma işlemlerinden sonra, bu alana yeni taşınmaların da gündeme gelmesini bekliyoruz. 2022 yılı beklenen bu hareketlilik için erken olsa da 2023 ve 2024 yılında Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde boşluk oranının azalmaya başlayacağını düşünüyoruz. Pandemi döneminde birçok firma çalışanlarına evden ve ofisten dönüşümlü olarak çalışma imkanı sunan hibrit çalışma modeline geçti. 2022 yılında da hibrit çalışma modeline devam etmeyi ve hatta kalıcı hale getirmeyi planlayan şirketler oldukça fazla. Bu firmaların önümüzdeki dönemde yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde, esnek çalışma düzenine göre ofis kullanım alanlarını planlayacaklarını söyleyebiliriz. Kısa vadede ofislere hızlı bir tam dönüş öngörmesek de hibrit modele uygun ofis talebinin 2022 yılında ofis kiralamalarında artışa neden olmasını bekliyoruz. Hibrit çalışma modelinin kalıcı hale gelmesi ve giderek yaygınlaşmasının mevcut ofis piyasasında hareketlilik sağlamasının yanı sıra uzun vadede boşluk oranlarında çok ciddi bir düşüşün önünde engel de yaratacaktır. Bu durum ancak pozitif ekonomik seyir ve A sınıfı yeni ofis arzının yavaşlaması ile değişebilir. 2022 yılında ofislerde açılabilir camlar, teras alanları, taze hava ile havalandırma sistemi, dezenfekte edilen soğutma-ısıtma sistemleri ve akıllı teknolojiye sahip binalara olan talebin artarak devam edeceğini düşünüyoruz. Eski ve altyapısı özellikle pandemi sonrası dönemde yeni oluşan ihtiyaçlara cevap veremeyen binalardaki kullanıcıların yeni ofis binalarına doğru yer değiştirmesi, 2022 yılında ofislerdeki işlem hacmini arıtıcı bir diğer etken olacaktır. 2021 yılı ikinci yarısında kira rakamları yılın ilk yarısına göre TL bazında %48,5 oranında arttı. 2022 yılında bu artışın enflasyon rakamlarına bağlı olarak sürmesini bekliyoruz.
İstanbul ve Çevresi Endüstriyel Piyasası
Mevcut Durum
2021’in ikinci yarısında, COVİD-19 salgının hızlandırdığı tüketim ve üretim alışkanlıkları endüstriyel ve lojistik piyasasına yön vermeye devam ediyor. 2020 yılının ilk yarısında piyasadaki kiralama ve satın alma faaliyetleri yavaşlamıştı. Endüstriyel tesislerde üretim ilk etapta yavaşlamasına rağmen, ilk çeyrek sonunda kademeli olarak başlayan normalleşme süreciyle birlikte, üretim faaliyetleri 2021 yılının ilk yarısında tekrar pandemi öncesi seviyeleri yakaladı. Pandemi döneminde özellikle e-ticaret hacminin büyümesine ek olarak Çin’e alternatif üretim merkezi olarak öne çıkan Türkiye’de, şehir lojistiğinin (son kilometre lojistiği) yanı sıra üretim tesislerine olan talep de arttı.
Arz
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir. İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %57’si toplam 5.418.155m² büyüklüğündeki kiralanabilir alanı oluşturuyor. Toplam stokun %31’i Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %27 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor.
TL bazında ortalama kira rakamları incelenen bütün bölgelerde artış gösterdi. Üretim ve lojistik tesislerine olan ihtiyacın artması, enflasyon ve dövizdeki artış ile birleşince bazı bölgelerde çarpıcı kira artışları oldu. Bu dönemde özellikle Dilovası ve Tuzla bölgelerinde nitelikli bina stokunun arza eklenmesinin de etkisiyle ortalama kira fiyatlarına yüksek artış gözlemledik.
Talep
İstanbul ve yakın çevresi kiralanabilir endüstriyel alan stokunun boşluk oranı %7,9 olarak kaydedildi. 2021 yılının ikinci yarısında da bütün bölgelerde boşluk oranlarının düşmeye devam ettiğini gözlemliyoruz. Pandeminin başından beri artan son kilometre lojistik tesisi talebine üretim tesislerine olan talep artışı da eklenince Gebze ve Tuzla gibi hem lojistik hem de üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Buna ek olarak EsenyurtKıraç ve Dilovası bölgelerinde yeni stok eklenmesi sebebiyle boşluk oranlarına az da olsa artış kaydedildi. Pandemi sebebiyle gelişmiş tedarik zincirlerine olan ihtiyacın artması, bu alandaki yatırımları da artırdı. Bu sebeple firmalar, tedarik zincirlerini geliştirmeye ve güçlendirmeye yöneldiler. Bu sebeple gerek lojistik gerekse üretim tesislerine olan talep artışı dolayısıyla 2021 yılında kiralama ve satın alma işlemleri oldukça arttı. Bu dönemde İstanbul endüstriyel ve lojistik piyasası sınırları artan talebin etkisiyle doğuda İzmit’e doğru genişlemesini hızlandırdı.
Tahmin
Pandemiyle birlikte artan üretim ve lojistik tesis talebinin değişen tüketim ve üretim trendleri doğrultusunda artmaya devam edeceğini düşünüyoruz. Önümüzdeki 12 aylık dönemde TL bazında lojistik ve endüstriyel tesis kira rakamlarındaki değişimin enflasyon ve döviz kuru seyrine bağlı kalacağını ve nitelikli tesislerdeki kira artışının devam edeceğini öngörüyoruz. Üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (onshoring) bir değişim geçirmeye başladığını gözlemliyoruz. Tedarik zincirlerindeki bozulmanın da etkisiyle firmalar Çin’e alternatif lokasyonlara yönelmeye başladılar. Bu sebeple coğrafi konumu ve maliyet avantajıyla Türkiye’nin de üretim merkezi olarak bu pastadan pay almaya başladığını söyleyebiliriz. Önümüzdeki dönemde bu değişimin devam etmesini; Türkiye’de lojistik ve üretim tesisi yatırımlarının artışını sürdürmesini bekliyoruz.
Konut Piyasası
Mevcut Durum
2020 yılında, Covid-19 salgınına rağmen düşen faiz oranlarının etkisiyle tüm zamanların en yüksek konut satış adedine ulaşılmıştı. İlk yarısı 2020 yılına kıyasla daha durgun geçen 2021 yılının, ikinci yarısında hızla artan döviz kurlarının da etkisiyle konut yatırımına olan ilgi oldukça arttı. 2021 yılındaki toplam konut satışı 2020 yılı seviyesine göre az da olsa düşüş göstererek benzer seviyelerde seyretti. 2021 yılında ipotekli satışların toplam satışların içindeki oranı ise önceki döneme göre düşüş gösterdi. Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2021 yılının Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de %50,53, İstanbul’da ise %50,75 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon %21,31, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı %27,3; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %17,8 oldu. 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılındaki gibi 2021 yılında da enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı. 2020 yılında %4,03 oranında genişleyen Türkiye’deki toplam konut kredisi hacmi, 2021 yılında bir önceki yıla göre %37,71 oranında azaldı. Özelikle yılın ilk yarısında artış eğilimde olan konut kredi faiz oranları, kredi hacminin azalmasında etkili oldu. 2021 yılı sonu itibariyle konut kredisi hacmi toplam kredilerin %6,1’ini oluşturuyor.
Arz
2021’in ilk 9 ayında Türkiye genelinde yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020’nin aynı dönemine göre %1,3 oranında düşerken; yeni yapı ruhsatı alan toplam konut sayısı ise %34 oranında arttı. İstanbul İli’ne baktığımızda ise 2021’nin ilk 9 ayında yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020’nin aynı dönemine göre %4,5 oranında azalırken; yeni yapı ruhsatı sayısı ise %31 oranında arttı. Sayfa 15’de yer alan tabloda yıllara göre yapı kullanım izin belgesi ve yapı ruhsatı verilen konut sayısı değişimlerini inceleyebilirsiniz. 2019 yılında yavaşlamış olan inşaat maliyeti endeksindeki artış, 2020 yılında döviz kuru kaynaklı hammadde fiyatlarındaki yükselmenin de etkisiyle ivme kazanmaya başladı. 2021 yılında da döviz kurlarındaki agresif dalgalanma ile endeks 2021 yılı kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,8 oranında artarak 348,46’ye çıktı. Bu dönemde inşaat sektöründeki yatırımcılar üzerindeki maliyet baskısı oldukça arttı.
Talep
2020 yılını rekor satışla kapatan sektörde ağırlıklı ortalama faiz oranlarının 2020 yılı eylül ayında %1’in üzerine çıkması ve 2021 yılı haziran ayı itibariyle %1,39’a kadar yükselmesi ile konut satışları tekrar düşmüştü. 2021 yılı temmuz ayında sınırlı da olsa tekrar düşmeye başlayan ağırlıklı ortalama faiz oranları, aralık ayı itibariyle %1.34’e geriledi. 2021 yılında konut satışları 2020 yılına göre %0,5 oranında azaldı. 2021 yılı sonu itibariyle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı Türkiye’de %19,7’ye; İstanbul’da ise %22,3’e geriledi. 2020 yılı ile karşılaştırıldığında ipotekli satışlar Türkiye genelinde %49, İstanbul’da ise %41 oranında düştü.
Tahmin
Covid-19 salgını devam ederken, ofis pazar araştırmasında belirttiğimiz evden ve ofisten dönüşümlü olarak çalışma imkanı sunan hibrit çalışma modeli çalışanların konut seçiminde tercihlerinin farklılaşmasına sebep oldu. Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına talebin devam ettiğini görüyoruz. İnşaatı devam etmekte olan konut projeleri de piyasadaki olumsuz gelişmelerden etkilenmeye devam ediyor. Döviz kurlarındaki artışın maliyetleri arttırması, faizlerin artmasıyla talebin zayıflaması ve finansman koşullarının zorlaşması inşaatların tamamlanmasını geciktiriyor. 2020 yılında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Kredi faizlerinde indirime gidilen 2020 yılında satışların bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. 2021 yılı ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre ipotekli satışlarda gerileme yaşansa da 2021 yılının ikinci yarısında agresif bir şekilde artan döviz kurları ve enflasyon, fiyatların daha da artacağı beklentisiyle konut talebini artırdı. Önümüzdeki dönemde konut satışlarının artan fiyatlar ve yüksek faizlerin de etkisiyle yavaşlaması bekleniyor. Ancak, konut faizlerinin tekrar düşürülmesi durumunda konut piyasasının tekrar hareketlenmesi ve satışların tekrar artması da olasılık dahilinde.
Otel Piyasası
Mevcut Durum
Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de 2020 yılı turizm sektörü açısından kötü bir yıldı. 2021 yılı başında ülkemizde başlayan aşılama turizm sektörü için umutlu bir ortam yarattı ve senenin ilk 11 ayında ziyaretçi sayıları 2020’nin aynı dönemine göre neredeyse 2 kat arttı. 2022 yılında ise turizmde tatmin edici seviyede bir hareketlenme bekleniyor. 2020 yılında azalmış olan iş seyahatlerine ve online yürütülen toplantı ve organizasyonlara bağlı olarak şehir merkezi otellerindeki artan boşluklar 2021 yılı ilk 11 ayında azalma eğilimine girdi.
Arz
Korona virüs sürecinde yaşanan kısıtlamalar dolayısıyla otel sektörünün yaşadığı sıkıntılı günlerin de etkisiyle, 2021 yılında Türkiye’deki işletme belgeli turizm tesisi sayısı bir önceki yıla göre yalnızca %7 oranında arttı. 2021 yılında Türkiye’deki Kültür ve Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli tesislerde toplam 500.323 oda bulunuyor. Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Yatırım Belgesi’ne sahip 64.267 oda yer alıyor.
Tahmin
2021 yılının ilk yarısından itibaren aşı uygulamalarının hızlanması, aşılanan kişi sayısının artması ve Temmuz ayında ülke genelinde kısıtlamaların kaldırılması ile ziyaretçi sayısında hızlı bir artış yaşandı. 2021 yılının ilk 11 ayında Türkiye’ye gelen ziyaretçi sayısı, 2020 yılının aynı dönemine göre %90 arttı. 2022 yılında Türkiye’ye gelen yabancı turist sayısının 2021 rakamını geçmesi bekleniyor. 2021 yılında turizmde en fazla toparlanma bireysel tatil segmentinde yaşandı. Ülkenin güney bölgelerinde yer alan resort otellerdeki toparlanmanın diğer bölgelerdeki şehir ve iş otellerine kıyasla daha belirgin olduğu gözlemlendi. Özellikle yaz aylarında güney kesimlerdeki otellerin doluluklarında hızlı bir artış bekleniyor. Pandemi sürecinde şirketlerin iş seyahati maliyetlerini kısmış olması ve fiziksel temassız online olarak gerçekleştirilen toplantı, etkinlik, konferans ve organizayonlara bağlı olarak turizm içindeki iş seyahati payı dramatik şekilde azaldı. 2022 yılında da iş seyahatlerinin eski seviyelere ulaşması beklenmiyor. Bu durum, şehir ve iş otellerini olumsuz etkilemeye devam edecek. Dünya genelinde Covid-19 Pandemi sonrası turizm sektörü ve otel verilerinin pandemi öncesi seviyelere dönmüş olduğu ülkeler bulunuyor. Fakat, Avrupa genelinde otellerde henüz bir toparlanma başlamadı. Türk Lirası’ndaki değer kaybının tatil yeri olarak Türkiye’nin güney bölgelerini tercih edecek yabancı ziyaretçi sayısını artırmasını bekliyoruz. Bu durum, turizm gelirlerinin payını artıracağı için 2022 yılında turizm sektöründe ciddi bir toparlanma yaşanması öngörülüyor. Beklenen toparlanma ile mevcut RevPAR rakamlarının önümüzdeki 2-3 yıllık süreçte hızlı bir şekilde tekrar 2019 yılı rakamlarına gelmesini bekliyoruz.
İstanbul ofis piyasasında son durum ne oldu?
Konutta talepler değişti, sektör dönüştü!
Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu! Mağduriyetler çözülecek mi?