Gayrimenkul sektöründe 3'lü açmaz!

Vergi Müfettişi Ahmet Bahçeci, Dünya Gazetesi'ndeki köşesinde gayrimenkul sektöründeki açmazları kaleme aldı. İşte Ahmet Bahçeci'nin 'Gayrimenkul sektöründe üçlü açmaz' başlıklı yazısı...  Vergi Müfettişi Ahmet Bahçeci, yazısına "İktisadi teorik kavramlar arasında yer alan üçlü açmaz; “tam sermaye hareketliliği, sabit döviz kuru, bağımsız bir para politikası aynı anda var olamaz” şeklinde tanımlanıyor

Vergi Müfettişi Ahmet Bahçeci, bugün kaleme aldığı Dünya Gazetesi'ndeki köşesinde gayrimenkul sektöründeki açmazları yazdı. 

Vergi Müfettişi Ahmet Bahçeci, yazısına "İktisadi teorik kavramlar arasında yer alan üçlü açmaz; “tam sermaye hareketliliği, sabit döviz kuru, bağımsız bir para politikası aynı anda var olamaz” şeklinde tanımlanıyor. Ülkemizin her dönem lokomotif sektörü konumunda olan gayrimenkul sektöründe de yaygın yoğun bir şekilde benzer açmazlar bulunuyor. Vergide adaletin sağlanması, sektörün karlılığı, hazinenin gelir kaybının yaşamaması olarak adlandıracağımız üç temel unsurun kamu ve sektör adına çıkmaza girdiği aşikâr" ifadelerini kullanarak başladı.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşleri ve Değer Artış Kazancı

"Öncelikle sektör temsilcileri gibi biz de yazımıza temelden başlayalım" diye konuşan Ahmet Bahçeci, şunları kaydetti: 

"Yapım aşamasında arsanın şirket bünyesinde olması halinde maliyet değerlemesi yapılır ve durum vergisel anlamda herhangi bir sorun teşkil etmez. Ancak, olağan şekilde gözlemlenen, arsa sahiplerinin üçüncü kişiler olmasıdır. Üçüncü kişi olarak belirtilen başka bir ticari şirket ise, bilanço ve defterlerde bu kayıtlar görüleceğinden, risk payı daha azdır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli şey, öncelikle Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinde yer alan istisnanın dikkate alınıp alınmadığı hususudur (Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların kazancının kapsam dışı olduğunu belirtmekte fayda var.)."

Ahmet Bahçeci, yazısını şu şekilde sürdürdü:

"Sektörün olağan akışında en yoğun görülen, arsa sahibinin gerçek kişi olması durumudur. İnşaat firmaları vitrin olduğundan, vergisel yükümlülüklerde de daha ulaşılabilir görünmektedir. Ancak, Gelir Vergisi Kanunu Mük. 80/6. maddesine göre ivazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere arazi ve binaların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır ve bu aşamada arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin diğer tarafı olan gerçek kişinin kazanç durumu ve vergisel yükümlülüklerinin daha kontrol edilebilir ve denetlenebilir olması gerektiği düşünülmektedir. Konuyu detaylandırmak gerekirse, arsa sahibinin arsa payı karşılığı edinimi olan taşınmazlar iki şekilde yorumlanmaktadır. Bunlar; servetin değerlendirilmesi ve şekil değiştirmesi ile yeni bir iktisap olarak tanımlanabilir.

Vergi idaresi, arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi karşılığında iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyonun içinde yürütülmemekle birlikte aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması gibi durumların bütüncül düşünülmesi ile Gelir Vergisi Kanunu 37. Madde kapsamında ticari kazanç olarak değerlendirmeye tabi tutmaktadır. Bu değerlendirmeler daha çok ikincil mevzuat kapsamında verilen özelgelerle yapılmaktadır. Mükelleflerin vergi idaresinin görüşü ve uygulamasına karşı dava yoluna gitmeleri halinde ise, yargıdan “servetin değerlendirilmesi” şeklinde yorumlar gelebilmektedir.

Olayın özü şudur ki; kanuni bir düzenleme bu alanda zaruri hale dönüşmüşken, özelgelerle aşama kaydetmeye çalışmak yetersiz kalmaktadır. Kanaatimizce illa elde edilen gelir ticari kazanç kapsamında ya da değer artış kazancı kapsamında olsun anlayışından ziyade kanuni bir düzenlemeyle olası hazine zararlarının önüne geçilmesi yerinde olacaktır.

Tapu Harcının Değer Tespiti ve Gerçek Satış Değeri

Gayrimenkul alım satımlarında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında tapu harcı alınmaktadır. Tapu harcı uygulamasında karşılaşılan en büyük sıkıntı, gayrimenkul tapu devirlerinin emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmasıdır. Emlak vergi değeri, rayiç bedel ve gerçek satış bedeli arasında kaotik bir ilişkinin varlığı aşikârdır. Tapu harç bedelleri hesaplamalarında gerçek satış değeri üzerinden harç bedeli aranması gerekirken, ne yazık ki uygulamada böyle olmamaktadır. Bu duruma sadece harç bedeli üzerinden değil de, kayıt dışı ekonomi, vergi kayıp-kaçağı denkleminde bakacak olursak, hazinenin gelir kaybının sadece tapu harcı olmadığını, gelir/kurumlar vergisi, katma değer vergisi bağlamında da vergi kaybı yaşandığını söyleyebiliriz.  

Gerçek satış değeri için tapu takas sistemi yaygınlaştırılabilir veya zorunlu hale getirilebilir. Hâlihazırda tapu işlemlerinde Vergi Usul Kanunu düzenlemeleri uyarınca ödemenin banka ve benzeri finans kuruluşlarından geçme zorunluluğu yoktur ancak bu yöntem kullanılması hukuksal bağlayıcılığı da beraberinde getireceğinden, sadece gayrimenkul alan satan değil, hazine geliri anlamında da daha güvenilir olarak yorumlanabilir.

Gerçek satış değeri tespiti vergi incelemeleri esnasında banka/banka kredileri ayrıntıları, alım satım ve aracılık yapanların beyanı, aynı bina içerisinde konut satın alanların kredi durumları ve beyanlarına başvurularak tespit edilmektedir. Ancak, gerçek satış değeri tespitinde piyasayla etkileşimde olan ve kanuni düzenlemeler ile bunu yasal zemine oturtacak veri setinin sonradan gelen şekilde değil, pro-aktif şekilde gayrimenkul sektörüne dahil olması gerektiği kanaatindeyiz.

İnşaat Yapım Maliyetlerinin Giderleştirilemeyen Kısımları

Kat karşılığı inşaat işi yapan firmalar, arsa sahipleri ile yaptıkları sözleşmelere istinaden arsa sahipleri adına belediye, su, elektrik kurumları, yapı denetim şirketlerine ödemeler yapmaktadır. Vergi İdaresi, müteahhitler tarafından söz konusu sözleşmeler uyarınca arsa sahipleri adına yapılan bu ödemelerin, belgelerin arsa sahipleri adına düzenlendiği gerekçesiyle müteahhitler tarafından gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınamayacağı görüşündedir. İşin mahiyetine bakıldığında tepkisel olarak “Neden?” sorusu aklımıza gelmekte, ancak kanuni düzenlemeler bunu gerektirmektedir. Bu giderlerin işin mahiyetine uygun hale getirilmesi için kanunen giderleştirilemeyen ödemelerin boşlukta kalmaması adına yapıcı adımların atılması gerektiği kanaatindeyiz.

Kayıt dışı ekonominin uzantısı olarak addedilen kayıt dışı işsizlik sorunu her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de baş göstermektedir. Bizler bu aşamada sorunu sadece vergisel yükümlülükler anlamında görmemeliyiz. Ayrıca, sosyal güvenlik primleri dâhilinde baktığımızda, işçinin kayıt dışı çalışma isteği sektörde sorun teşkil etmektedir.

Sektörde vergi kayıp ve kaçağına sebebiyet veren bir diğer unsurda ne yazık ki sahte belge kullanımıdır. İnşaat yapım aşamasında giderleştirilemeyen harcamalar ve sosyal güvenlik kurumuna kayıt ettirilmeden çalıştırılan işçilerin maliyetleri belgelendirilemediğinden, sahte veya muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge kullanımına gidilebilmektedir. Ayrıca, bu konular çerçevesinde üzerinde tartışılması gereken kanuni düzenlemeler arasında KDV oranlarında sektörel düzleştirme yolunun tercih edilmesi durumunun, hem kamu hem özel sektör temsilcilerini memnun edeceğini düşünmekteyiz.         

Nihayetinde;

Gayrimenkul sektörü işsizlik sorunun çözümünde, ekonomik çarkların dönmesinde ve en önemlisi temel sorun olan konut sorununun çözümünde olmak üzere birçok çarpan etkisine sahiptir. Kayıt dışı ekonomi, vergi kayıp ve kaçağı bağlamında sektörde ne yazık ki payını almış durumdadır. Her ne kadar sektörde vergide adaletin sağlanması, sektörün karlılığı, hazinenin gelir kaybının yaşanmaması gibi açmazlar sıralamış olsak da, bu sorunlara ilave niteliğinde çoklu açmazlar görülmektedir. Sektör temsilcileri ile elden geldiğince daha çok görüşme yapılması ve uygulama alanlarında görülen çarpıklıkların olmaması adına sorun teşkil eden unsurların kanuni zemine oturması dileğiyle."

Konut sektöründe Ocak 2022'de neler yaşandı?

Konut sektörünün 2021 yılı 4. çeyrek karnesi!

Konut sitelerinde oturanlar dikkat! Maliye her an kapınızı çalabilir!

Ev alacaklar dikkat! Konut teslimleri 1 sene uzatılıyor!