Gayrimenkul sektöründe reform zamanı!
Gayrimenkul sektöründe yaşanan sayısız sorunu ‘vergi’ ve ‘mevzuat’ olmak üzere iki büyük kümede toplamanın mümkün olduğunu belirten Cansel Turgut Yazıcı, bu iki alanda reform yapmak için Türkiye’nin en uygun zamanda olduğunu kaydediyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, gayrimenkul sektörünün hızla değişen belirsiz bir dünyada yol almak zorunda olduğunu ifade ederek, bu yolda alınan kararlarda cesur olmak gerektiğini belirtiyor. Dünya piyasalarında gayrimenkulün kullanabileceği sermaye akışı ve kullanımının değiştiğini kaydeden Yazıcı, yeni döneme gecikmeden ayak uydurmak gerektiğinin altını çiziyor.
Bunun için Türkiye’de öncelikle mevcut aksaklıkların düzeltilmesi gerektiğini dile getiren Yazıcı, teşhisi doğru koyarak doğru tedaviye geçmek gerektiğini, günü kurtarmak ya da büyük sorunları ötelemek yerine sorunların adını koyarak işe başlamak gerektiğini vurguluyor. Yazıcı, gayrimenkul sektöründe onlarca maddeden oluşan temel sorunları iki büyük başlık altında toplamanın mümkün olduğunu, bunların vergi ve mevzuat olarak tanımlamanın doğru olacağını kaydediyor.
Vergi konusu çözüme kavuşturulmalı
Vergi konusunun Türkiye’nin en temel sorunlarından biri olduğunu, gayrimenkul özelinde ise çok daha vahim yaşandığını söyleyen Yazıcı, sorunun çözüme kavuşturulmasının her açıdan domino taşı etkisi yaratacağını belirterek şunları söylüyor: “Türkiye’nin en büyük sorunlarında biri vergiyi düzgün toplayamamak. Dolaylı vergiler çok yüksek ve resmi bütününü gözden kaçırıyoruz. Bugün kayıt altında çalışan ve sermaye piyasasının bir parçası olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları gibi kurumlar, sektörün %85’ ini oluşturan kayıt dışı oyuncularla artık rekabet edemiyor. Doğru iş yapma iştahı çok ama çok azaldı. Gayrimenkul sektöründe çeşitli vergiler var. Her aşamada bu vergilerin düzgün alınmasının etkileri birçok şeyi düzeltecek ve sektörlere domino taşı etkisi gösterecek. Örnek verelim: Alım-satım değerinin doğru gösterilmesi, mülkün alım-satım vergisinin düzgün alınmasını sağlayacak. Bu durum en ciddi açık olan değer artış kazancından devletin gerçek vergiyi alabilmesine, alım-satım vergilerinde vergi kaçırılmamasına, sektörde kayıt dışı çalışan köşe başı müteahhitlerin vergilerini düzgün ödemesine neden olacak. KDV’nin düzgün tahsil edilmesi, kaçırılacak vergi olmayınca kayıt dışı istihdamın artmasını sağlayacak. Vergi toplamak kolaylaşacak, adilleşecek. Düzgün vergilendirme kayıt dışı ekonomiyi azaltacak, hatta neredeyse yok edecek. Türkiye kayıt dışı ekonomi ve şeffaflık listesinde pozitif ilerleme gösterecek ve iş yapmada eşitlik artacak. Tapuda alım ve satım gerçek değerlerden görününce ülkedeki değer artış/azalış trendleri, neyin satılıp neyin satılmadığı, hangi bölgenin hangi alanda ne kadar talep gördüğü gibi istatistikleri doğru çıkacak. Ülkenin veri üretme kalitesi arttığı için ülke ratingine pozitif etki sağlayacak. Bunun arsa fiyatlarının düşmesine bile etkisi olacak. Çünkü herkes için aynı vergi sistemi gelecek. Değişikliğin yaratacağı etkinin büyüklüğü hayal sınırlarını dahi aşıyor. Gayrimenkul sektörünü kayıt altına almak önemli ve radikal bir karar, ama artık zorunlu bir karar. Bu karar için en doğru reform zamanındayız.”
Mevzuat kapsamlı ve gerçeklere yönelik olmalı
Bir diğer temel sorunun ‘mevzuat’ olduğunu belirten Yazıcı, mevzuatın çözüme kavuşturulmasıyla sayısız sorunun ortadan kalkacağını ifade ederek, mevzuattan kaynaklanan sorunların nelere mal olduğu hakkında şunları söylüyor: “Mevzuat söz konusu olduğunda geliştiricinin, arsa sahibinin, hatta vatandaşın bile binlerce derdi var. En büyük problem gayrimenkul sektöründe mevzuatın son derece karmaşık, çetrefil olması. O kadar çok imar yapma, izin verme prosedürü ve yetkisi olan var ki, biri birinin dediğine uymuyor. Bürokrasi süreleri uzuyor, süre uzadıkça maddi kayıplar artıyor, iş yapmak zorlaştıkça zorlaşıyor. Bu nedenle devlet kökenli imar yapmak yetkisi olan kurumlar ön plana çıkıyor, serbest ekonomi gün geçtikçe kan kaybediyor. İmarda kazanılmış hakkın olmaması, sonu düşünmeden, kimleri etkilediği tam ölçülmeden, tüm tarafları ve boyutları irdelenmeden sık yapılan değişiklikler, kamu da dahil her kesimi yoruyor. İşiniz mahkemeye kaldıysa yıllar geçiyor. Bu sürede sektörel ve demografik ihtiyaçlar değişiyor, o gün istediğiniz şey bugün istemediğiniz hale gelebiliyor. Diğer yandan, gayrimenkulde ihtisas mahkemeleri yok davalar yıllar sürüyor. Bilirkişilerin çoğu işin her boyutunu bilmiyor ve kararlar gecikiyor. Kentsel dönüşüm mevzuatına dokunuş yapılsa da, işiniz mahkemeye düştüğünde yıllarca beklemeniz kaçınılmaz. Kazanılmış haklar konusu belirsiz. Mevzuata uygun iş yapsanız da bir anda alınan bir kararla kendinizi ‘yanlış yerde’ bulabiliyorsunuz. Yönetmeliklerde çok fazla gri nokta var. Tanımlamaların farklı yorumlanabilmesi için hazırlanmış gibi, herkes kendine göre yorumluyor. Aynı imar notlarını farklı belediyelerde farklı inşaat alanları ile ruhsatlandırabiliyorsunuz. Herkes için eşitlik yok, adillik yok , yoruma dayalı çok nokta var. İmalatta kontrol sınırlı ve suiistimale açık. Gri noktaların tümü kontrol altına alınmalı. Peki bunu kim yapacak? Bunun için ciddi bir kurul oluşturulması gerekiyor. Gerçekten çalışacak, deneyimli, birikimli bir kurul; “gayrimenkul üst kurulu gibi”. Konuların hızla çözüleceği, kararların çok taraflı düşünülerek alındığı, herkes için eşitlik sağlayacak bir kurul. Kısacası gayrimenkulde mevzuat ve birleşenleri için ciddi ve kararlı reformlar gerekiyor.”
Gayrimenkul sektöründe sağlıklı iş yapmanın her geçen gün zorlaştığını ifade Yazıcı, gerçek anlamda doğru üretim yapan, satan ve vergisini ödeyenin ödüllendirilmesi ve haksız rekabetin önlenmesi gereken bir dönemde olduğumuzu vurguluyor. Yazıcı, ihtiyaçları iyi okumak, doğru değişiklikleri doğru zamanda yapmak gerektiğini dile getirerek, gayrimenkul sektöründe mevcut haliyle devam etmenin mümkün olmadığını, aksi takdirde geleceğin karanlık olacağının altını çiziyor.