Gayrimenkul Yatırım Saati'ne göre fiyat değişimleri

Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye'de henüz yeterince tanınmayan başka yöntemlere de başvuruyorlar. Bu yöntemi aslında konutu ihtiyacı olduğu için almak üzere araştırma yapanlar da dikkate alabilir.

O da Gayrimenkul Yatırım Saati (GYS) adını taşıyor. Artık Türkiye'de de kullanılmaya başlanan bu yöntemlerden biri olan GYS, şu anda kaçı gösteriyor? Sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen saate göre yatırım kararları veriliyor.
GYS, adı üzerinde saat yönünde işleyen bir sistem. Bu kadranda yine normal zaman saatlerinde olduğu gibi 3, 6, 9 ve 12 gibi rakamlar mevcut. Saatin 12 ile 6 arasını gösteren gece kısmı, gayrimenkul yatırımlarının değerinin indiğini, 6 ile 12 arasındaki gündüz kısmıysa yükseldiğini gösteriyor.
Örneğin, otel yatırımı saat 09:00 üzerinde olsun. Bu durumda otel fiyatlarının bir çeyrek zaman daha yükseleceği ve daha sonra iki çeyrek zaman için düşeceğini söyleyebiliyoruz. Ya da saat 06:00 üzerinde bulunan bir ofis yatırımı için yükseliş dalgası başlamak üzere denebiliyor.
Saat 12 üzerinde olan bir emlak yatırımının tepe noktada olduğu, artık alım değil satışa yönelme zamanı geldiğini anlatıyor.
Saat bugün kaçı gösteriyor?
GYS'nin bugünün koşullarında kaçı gösterdiğini Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin'e sorduk. Genellikle yabancı yatırımcılarla ilişkide olan ve bu şirketlere Türkiye raporları sunan Ergin, bu saatten son dönemde müşterilerinin de istekleri doğrultusunda yararlanmaya başladıklarını ifade ediyor.
Murat Ergin'e göre şu an için perakende olarak adlandırılan alışveriş merkezi yatırımlarında saat 11:30 seviyesine gelmek üzere. Bunun dışında GYS; sanayi tesisleri için 11:00'ı, lüks konut için 03:00'ü, ofis binaları için 10:00'ı, toplukonut için 02:00'ı ve otel yatırımları için  10:30'u  gösteriyor.
Ergin saatin nisan başı itibariyle kaçta olduğunu ise şöyle yorumluyor:
“Şu anda alışveriş merkezi, ofis ve arsa yatırımları gözde. Bunları şehir içinde ve çevresinde yeterli büyüklükte arsa bulunamaması nedeniyle değerli hale gelen sanayi tesisi yatırımları izliyor. Otel yatırımları da bu dönem çıkışta. Toplu konut ve lüks konut yatırımlarında ise bir gerileme söz konusu. Bu iki sektör için sonbahar ayları belirleyici olacak”
Konuta talep azaldı
Ergin, 2007 yılında 09.00 ile 09:30 arasında olan orta sınıfa yönelik konut projelerinde, bu yılın ilk üç ayında görülen talep gerilemesi hakkında ise şu bilgileri veriyor.
 “2008 başından buyana toplu konut projelerinde, yüzde 15'e varan bir fiyat düşüş söz konusu. Bu ortamda elinde gayrimenkulü olanlara beklemelerini tavsiye ediyoruz. Bununla birlikte alım için ortam son derece uygun. Yaşanan bu türbülans bir müddet daha devam edecek gibi görülüyor”

Yazlık fiyatları da düştü
Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Gökova'da yazlık konut fiyatlarının, yüzde 35'e varan oranlarda gerilediğini belirten uzmanlar, fiyatlardaki düşüşün alım fırsatı olarak değerlendirilebileceği ifade ediyor.
Fethiye Emlakçılar Derneği Başkanı Nevzat Tilkici, ve Avrupa'da mortgage piyasasında yaşanan tıkanıklığın yabancı yatırımcının Türkiye'ye ilgisini azalttığını söylüyor.
Tilkici, yazlık fiyatları hakkında şu bilgileri veriyor:
“Sektörde, 2005 ve 2006 yıllarına kadar yabancıların yatırımlarından kaynaklı canlılık vardı. Bodrum Türkbükü'nde şu anda 100 bin Euro'ya satılan 100 metrekare müstakil bir yazlık, iki yıl önce 130-135 bin Euro'ya satılıyordu. Ancak mortgage piyasasında yaşanan tıkanık ile bazı müteahhit ve emlakçıların mesleki hatalarından dolayı, yabancılardan gelen talebin azalması üzerine ilçede yazlık fiyatları yüzde 35, arsa fiyatları ise yüzde 20 oranında düştü.
2006'da 100-110 bin sterline satılan ortalama bir yazlık, artık 65-70 bin sterline ancak alıcı buluyor. 2006 ve öncesinde Fethiye'de yabancılara yıllık ortalama bin 500 villa satıyorduk. Fakat geçen yıl en fazla 500 villa satıldı.”
Bodrum Emlakçılar Derneği Başkanı Ömer Yetkin de sektördeki durgunluk nedeniyle ilçede yazlık fiyatlarının yüzde 25 oranında düştüğünü söylüyor.
İlçede satışa hazır çok sayıda yazlığın müşteri beklediğini belirten Yetkin, şunları söylüyor:
“Yabancılara konut satışında belirgin bir düşüş var. Mortgage piyasasındaki kriz ve yabancılara mülk satışını düzenleyen yasalardaki değişiklikler nedeniyle yabancılar, Balkan ülkelerine yöneldiler. 2006'ya göre Bodrum'da yazlık konut fiyatları yaklaşık yüzde 25 oranında düştü. Yerine ve niteliğine göre değişmekle beraber daha önce 125-130 bin dolara satılan yazlıkların fiyatı şimdi 100 bin dolarlara alınabilir”
Marmaris Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Yardımcısı Kemal Işık ise Marmaris'te yazlık fiyatlarının yüzde 30 oranında düştüğünü ifade ediyor.

GÖRÜŞLER…
“Gizli indirim söz konusu”
Yücel Ersöz(Yapı Kredi Koray Genel Müdürü):
“Gayrimenkul firmaları süregelen projelerinde fiyat artışlarından kaçınıyorlar.  Devam eden projelerde yoğun bir biçimde faiz sübvansiyonları uygulanıyor. Bu sübvansiyonlar yüzde 10 ila yüzde 20 mertebesinde bir gizli indirime işaret ediyor.
Fiyat artışlarının durma noktasına geldiği, gizli indirimlerin uygulandığı söylenebilir. Bunlar da piyasada ciddi bir gevşemenin başlamış olduğu tezini güçlendiriyor. Bu nedenle piyasadaki yavaşlamanın ne zaman hızlanmaya döneceğini bilebilmek zor. ABD'den başlayarak dünyanın her yerine sıçrayan kredi krizi ve resesyon tehlikesi ortadan kalktığında gayrimenkul piyasası da tekrar canlanmaya başlayacaktır”

“Daralma, 2009 ortasına kadar sürer”
Özkan Boyar(Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü)
“Birim fiyat bazında konut fiyatlarının düştüğünü söyleyemeyiz. Ancak konut fiyatlarında artış da söz konusu değil.  Az da olsa fiyat artışı gözlenen şehir içi niş projeler hariç, markalı konut projelerinde fiyatlar uzun süredir aynı seviyede seyretmekte. İnşaat aşamasında veya teslim aşamasında olan konut projelerinde fiyat düşürmenin mümkün olmayacağı düşünüldüğünde, 30-35 yıllık ekonomik ömrünü tamamlamak üzere olan ikinci el konutlarda önümüzdeki dönemlerde düşüş beklenmektedir. Daralmanın 2009 yılı ortalarına kadar devam edeceğini düşünüyoruz. Sektörün yeniden canlanması zaman alacaktır”

“Dolar bazında geriye gidiş yok”
Serdar İnan(İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)
“Bu yılın ilk üç ayında YTL karşılığında İstanbul'un dış semtlerinde fiyatların ya aynı kaldığını, ya da yüzde 10 düşüş yaşandığını gözlüyoruz. Yıllık enflasyonu da hesaplarsak yaklaşık yüzde 20'lere varan bir düşüşün söz konusu olduğu söylenebilir, ancak şehir merkezinde fiyatlarda doların artışına rağmen dolar seviyesinde bir geriye gidiş olmadığını gözlemliyoruz. 2005 yılında sektörde yaşanan patlamanın bir benzerini 2012 yılında yaşayacağımızı düşünüyoruz. Özellikle 2008 ve 2009 yılları daralmanın en çok hissedileceği yıllar olacak. Ancak 2009'dan sonra piyasada bir rahatlama olacak”

“Birikimi olan için fırsat”
Teoman Metehan(Teknik Yapı CEO'su):
“Konut fiyatlarında son bir yılda önemli bir yükseliş ya da düşüş yaşanmadı. Bu çıkış fiyatlardaki durgunluk dönemlerinin ardından ertelenen talebin de etkisiyle daha da hızlı oluyor. Ancak Amerika'da yaşanan mortgage kredileri bazlı çalkantı ve Türkiye'deki bir takım siyasi gerilimler sonucu emlak fiyatları bir yıldan fazla süredir yerinde sayıyor. Bu da belirli bir birikimi olanlar için bir fırsattır.
Sektörde yaşanan daralma değil talepte seçicilik olarak nitelendiriyorum. Özellikle konut alacaklara tavsiyem, doğru yerde, doğru fiyatla, doğru projeyi doğru firmadan almayı hedef edinmeleri.”