Gayrimenkul yatırımları otellere doğru kayıyor

Alışveriş merkezi yatırımlarının tüm taraflar için artık doygunluk noktasına yaklaşmış olması nedeni ile ticari yatırım peşindeki gayrimenkulcüler artık otel yatırımlarına yönelmektedir. İstanbul önemli dünya kentlerinden biri olarak her yıl bir önceki yıla göre daha fazla turist çekmektedir. Özelikle İstanbul'a dünyadan uçuş noktalarının arttırmasının bu gelişmede önemli bir payı bulunmaktadır. Ülkemizin turizm geliri arttıkça ekonmi sadece bu sektöre değil, iletişimde olduğu gayrimenkul de dahil birçok sektöre ivme getirecektir. Getirilen bu ivme sadece gayrimenkul sektörünü değil, inşaat sektörünü ve onu destekleyen 240'tan fazla sektörü de canlandıracaktır.

2010 ve 2009'da pek çok uluslararası otel zinciri markası Türkiye'de otel pazarına girmiş ya da pazardaki mevcudiyetlerini arttırmışlardır. Bunun bir sonucu olarak, İstanbul'a sadece iş seyahati yapanların değil turistlerin de nitelikli otel pazarındaki seçenekleri artmaktadır.

Daha önce küçük işletmeler ve aileler tarafından işletilen 3 ve 4 yıldızlı otel pazarına uluslararası markala rın yatırım yapmaya başlamasıyla, otellerin standartları yükselmiştir. Türkiye'de şehir otelciliğini cazip ha¬le getiren gelişmeler arasında, iş seyahatlerinin artış trendi çok önemli bir yer kaplamaktadır. İstatistiklere göre, iş seyahatlerinin toplam seyahatler içerisindeki payı son 1 yılda yüzde 15 oranında artış göstermiştir. Son yıllarda özel havayolu sayısının artması, uçuşlarmdaki indirimler ve özelikle THY tarafından yeni mekanlara uçuş bağlantıları sağlanması "şehir turizmine" olan ilginin artmasında önemli rol oynamaktadır. Diğer gelişmeler, İstanbul'un 2011 yılı ve sonrasında yoğun kongre trafiğine sahip olacak olması, yatak arzmdaki arüşm talebe paralel olarak devam etmesi, otelcilikteki hizmet kalitesinin artması ile birlikte müşteri memnuniyetinin de artması olarak gösterilmektedir. İstanbul dünyada marka olmaya çalışan her şehirde olduğu gibi gelişmeden payını almaya çalışmaktadır.

Dünyadaki gayrimenkul yatırımcıları, artan talep nedeni ile geliştirdikleri projeleri butik otel denilen "hip" otel anlayışına doğru kaydırmaktadır. Otel konaklamalarında artık yıldız sayısı değil, yapılan seyahate uygun konseptte kaliteli konaklama talep edilmelidir.

İstanbul genelinde 2009 yılında, ruhsat almış ve geliştirilmesi planlan¬mış (yatırım belgeli) tesis sayıları incelendiğinde; toplam 64 adet tesisin yüzde 51'ni 5 yıldızlı otellerin oluşturduğu tespit edilmiştir. Öte yandan mevcutta zaten işletilen 5 yıldızlı tesis sayısı (işletme belgeli) sadece 35'tir. Bu açıdan bakıldığında mevcut stok kadar inşaat halinde 5 yıldızlı otel projesi olduğu görülmektedir. Bu da aslında bir tehlikenin habercisidir.
Otel işletmeciliği ve yatırımcılığı tamamen farklı iki unsur olarak gelişmektedir.

Eskiden oteller kendi işletme markaları için gayrimenkul yatırımı yaparlarken artık otelcilikte "gayrimenkul yatırımı" ile "işletmecilik" iki ayrı unsur olarak birbirinden ayrılmaktadır. Bugün şehir oteli işletmeci şirketleri yatırımcıdan inşaatı tamamen yapmasını, binayı kaşık-çatalına kadar donatmasını, işleme şirketini kurup içine sermayeyi koymasını ve anahtarı kendisine teslim etmesini beklemektedir. Yatırımcı tabii ki içeride denetimci olarak kalabilmektedir ama bu durum aslında daha çok "davul yatırımcıda" ama "tokmak işletmecide" modelidir.

İşletmeci otele isminin güvenilirliğini ve uluslararası bağlantılarını vermekte, karşılığında da ciro üzerinden ciddi bir oranda da "yıllık işletmecilik hizmet bedeli" talep etmektedir. İyi pazarlık eden, gayrimenkulunun yerine gücenen otel yatırımcıları ise ciro üzerinden işletmecilik hizmet bedelini cüzi tutup karlılıktan ciddi bir pay taahhüdü vererek işletmecinin taşın altına elini ve tüm performansını koymasını sağlamaya çalışmaktadır. Bugünlerde otel sektöründe oyunun kuralları bu şekildedir.

İstanbul otel sektörü nerelerde gelişiyor

İstanbul konumu itibariyle kendi içinde yarışan 2 farklı bölge ortaya çıkarmıştır. Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası olarak İstanbul'daki otel sektörüne bakıldığında; Avrupa Yakası'nda Basın Ekspres Yolu ve çevre¬sinde, Anadolu Yakası'nda ise Kozyatağı-Pendik aksı ve yakın çevresinde yeni otel yatırımlarının ağırlık kazandığı görülmektedir. Bu yatırımların her iki yakada da havaalanları çevresinde yoğunlaştığı söylenebilir. Sonuç olarak İstanbul mevcutta sahip olduğu marka değeri ile yerli ve yabancı birçok otel yatırımcısının dikkatini çekmektedir. Ancak Türkiye'de her konuda olduğu gibi otel geliştirmesi konusunda da ipin ucu kaçmak üzeredir. Bu şekilde giderse 5 sene sonra talepten fazla bir arz oluşması ve mevcutların sürdürülebilir fiyat ve kalite konusunda risk yaşaması mümkündür.

Capital Mortgage/Cansel Turgut Yazıcı