Gayrimenkulde fiyat-kira makası giderek açılıyor!
Türkiye’de satın alınan bir mülkün kira geliriyle kendisini karşılama süresi 15-16 yıldan 20-30 yıla çıktı.
Emlak fiyatları artışında ilk sıralarda yer alan Türkiye, 35 OECD ülkesi içinde emlak balonunun oluştuğu başlıca ülke olarak öne çıktı. 2010 yılı baz alındığında, ortalama gayrimenkul satış fiyatının yıllık kira gelirine oranı yaklaşık 49 puan arttı. Yani satış fiyatları durmaksızın yükseliyor ama satın almaya niyetlenenler artık, “Nasıl olsa kira geliriyle 15-16 yılda kendisini karşılar” diyemez hale geldi. Revaçta olan yerlerdeki projelerde gayrimenkulün kendisini karşılama oranı 20 yılı aşarken, bazı lüks konutlarda ise 30 yılı bile aşar duruma yükseldi.
Euro bölgesi cazip
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) verilerine bakıldığında, Türkiye'deki emlak balonunun resmi görülebiliyor. Uluslararası hesaplamalarda emlak balonunun başlıca göstergesi olarak reel fiyat/kira oranı kabul ediliyor. 2010'da bu oran 100 kabul edildiğinde, Türkiye'de 2016'nın üçüncü çeyreği itibarıyla 148.9 puana kadar yükseldi. 35 OECD ülkesindeki ortalama ise yalnızca yüzde 107 olarak kaydedildi. 19 ülkenin bulunduğu Euro Bölgesi'ndeki yüzde 94.4'lük oran, yatırım aracı olarak konut satın almanın cazip olduğunu işaret ediyor.
SATIŞ HIZI YAVAŞLADI
OECD ülkelerinin 14'ünde oran 100'ün altında kaldı, yani konut satın almanın getirisi son 6 yılda yükseldi. 10 ülkede ise oran 100-110 bandında kaydedildi, yani balon riski belirmedi. Türkiye ile birlikte Yeni Zelanda, İsrail ve İsveç, yüzde 130'un üzerindeki oranlarla emlak balonu kaydedilen ülkeler arasında yer aldı.
Emlak balonunun başka göstergesini de satış artışındaki yavaşlama oluşturuyor. Bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışı sayısı artış oranı 2015'in ikinci çeyreğinde yüzde 18.8 ile rekor kırdı. 2015 ortalaması ise OECD'ye göre yüzde 18.4 olarak kaydedildi. Ancak bu oran 2016'nın ilk çeyreğinde yüzde 16.4'e, ikinci çeyrekte yüzde 14.4'e, üçüncü çeyrekte ise yüzde 14.0'a geriledi.
VERGİ ALINMASI KORKUYA YOL AÇTI
Ekonomik sıkıntı yüzünden ülkemiz konut sektöründe stokların artmasından endişe ediliyor. Yeni konut satışları her yıl 500-550 bin civarında kalırsa stokların erimesi mümkün gözükmüyor. Üstelik firmalar ekonomi kurmaylarının üzerinde çalıştığı “değer artışlarından vergi alma” konusunda da büyük tedirginlik yaşıyor.
FİYAT, KİRA ARTIŞINI KATLIYOR
Türkiye'deki emlak balonu, revaçta olan belli başlı merkezlerde daha açık görülüyor. İstanbul'da kentsel dönüşümün sürdüğü Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih buna örnek oluşturuyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları, Kadıköy'de 6 yıl önce kira getirisi 1200 TL olan bir dairenin değerinin ortalama 220 bin lira olduğunu, bugün ise kira getirisi 3 bin lira olan bir dairenin fiyatının ortalama 720 bin lirayı bulduğunu belirtiyor. Yani kira geliri 2.5 kat artarken, ortalama fiyat 3.3 kat arttı. Danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield'e göre, iller bazında İstanbul'un yanı sıra Adana, Yalova, Antalya, Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasında büyük fark olan iller arasında öne çıkıyor.
Engin/EsenSözcü