Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2021 raporu!
PwC ve Urban Land Institute (ULI)’ın gayrimenkul sektörünü farklı boyutları ile ele alan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 raporunun lansmanı 24 Kasım 2020'de PwC Deneyim Merkezinde kamuoyu ile paylaşıldı.
Bu yılın Gayrimenkulde Gelişen Trendler® araştırması değişim içindeki bir sektöre işaret ediyor. COVID-19 pandemisi, devlet desteği, Çevresel, Sosyal ve (Kurumsal) Yönetişim gündemi, net sıfır karbon emisyonu hedefi ve eskiden ayrımı net belli olan varlık sınıflarındaki sınırların hızla belirsizleşmesi önemli değişikliklere neden oluyor.
Bunlara rağmen, gayrimenkul sektörü hâlâ düşük veya negatif faiz oranlarında bile makul getiri elde edilebilecek yatırım alanlarından biri olarak görülüyor. Ancak pandemi milyonlarca kişiyi evden çalışmaya yönlendirdi, perakende satış mağazaları kapandı ve gayrimenkul dünyasının üç temel sacayağı olan ofis, perakende ve konaklama segmentlerini etkileyen yapısal değişiklikleri hızlandırdı. 2020 yılı, bu segmentlerin gelirlerine yönelik zorlukları barındırıyor.
Bu belirsizlik sektördeki öncelikleri değiştirdi. Bu yıl, piyasa koşullarından elde edilen fayda değişikliklerden en az düzeyde etkilenen alanlarda faaliyet gösteren varlıklardan geliyor. Lojistik ve konut bu çerçevedeki başlıca varlıklar. Veri merkezleri, yaşam bilimleri binaları, enerji altyapısı ve endüstriyel mülk veya depolar gibi varlıkların istikrarlı talebe sahip olduğu söylenebilir. Hayatımız çevrimiçi yöne doğru kaymayı sürdürürken iletişim kuleleri de bu durumdan fayda sağladı.
Talep değişimleri, gelişen yeni varlık sınıfları ve farklı reel varlık sınıfları arasındaki bağlantılardan elde edilebilecek değere daha fazla odaklanma gerekliliği artıyor. İçinde bulunduğumuz gibi belirsiz ve hatta zaman zaman çelişen piyasa koşulları “hatalı karar” almaya sebep olarak, 2021 yılı için sektöre temkinli bir görünüm veriyor.
Araştırma, yatırımcıların 2020 yılının belirsizliğinin çözümlenmesini beklemesi nedeniyle önemli düzeyde biriken sermaye olduğunu gösteriyor. Araştırma ayrıca, yatırımcıların giderek daha fazla uzmanlığa sahip oldukları yerleri tercih etmeleri, yerel uzmanlara daha az ihtiyaç duydukları ve seyahat kısıtlamaları olduğunda potansiyel yatırımları daha kolay değerlendirebilmeleri sebebiyle yurt içi pazarlara doğru artan bir eğilim olduğunu gösteriyor.
Artan yurt içi odak, belki de yurt dışı girişimler yapmak zorunda kalmadan yurt içi pazarlarda 2021 yılından sonra ortaya çıkacak çok sayıda fırsatla, birleşme ve satın almalara dayalı bir toparlanma yaşanacağı yönündeki beklentiyi açıkça gösteriyor.
Araştırmaya göre net sıfır karbon emisyonu stratejisi, çeşitlilik ve kapsayıcılık dahil olmak üzere çevresel, sosyal ve yönetişim konularına daha fazla odaklanılıyor. Bu konular, gayrimenkul sektörünün toplumdaki yerinin sürekli yeniden değerlendirilmesinin bir parçası olmasının yanı sıra yaşam ve çalışma biçimleri ile tüketim alışkanlıkları ve boş zamanların nasıl geçirildiğiyle ilgili belirgin bir şekilde öne çıkıyor. Pandemi, sektör liderlerinin gündeminde sektörün karbon emisyonlarının azaltılması ve Çevresel, Sosyal ve (Kurumsal) Yönetişim konularının önemini arttırdı.
Raporda öne çıkan trendler:
Sermaye bol ancak beklemede
Bu yılki araştırmanın olumlu bulgularından biri sermaye bolluğunun sürmesi. 2008 yılındaki küresel finansal krizin ardından sermaye seviyeleri önemli ölçüde gerilemişti. Bu dönemde ise çoğu yatırım yöneticisi pandemiden önce artan ve halen kullanılmayı bekleyen bir sermaye birikimi olduğunu bildiriyor.
Yatırımcılar yurt içi pazarlara yöneliyor
Yaklaşık son on yıldır sektörü etkileyen küreselleşme, yüksek ve artan sınır ötesi yatırım beklentilerini de beraberinde getirdi. Araştırmaya göre, bu durum 2020’de değişiyor. Bunun nedenlerinden biri, yurt dışındaki varlıklara ilişkin yeterli değerleme çalışmasını yapmanın zorluğu. Sınır ötesi yatırımlar geçmişten beri varlıkları incelemek ve yatırım lojistiğini yönetmek için uluslararası seyahatlere dayalı.
Değişen esaslar
Bu yılın araştırmasında ortaya çıkan en zorlayıcı trendlerden biri, sektörün değişen esasları ve bu değişimin halen devam ediyor olması. Bilinmeyene karşı temkinli tutum, sektörün büyük bir kısmı için büyümeye engel oldu. Katılımcıların çoğu bir yıl sonra bile ofis veya perakende mağazalarının kiralarının ne olacağını değerlendirmek için çok erken olduğunu söylüyor. Pandemi ayrıca gayrimenkul sektörünün, toplumların sağlığı ve iyi olma hali üzerindeki rolünü de vurguluyor ve bu durumun daha fazla değişikliğe yol açması bekleniyor. Çok daha fazla insan evden veya eve yakın yerlerden çalışıyor, alışveriş yapıyor ve sosyalleşiyor. Bu kalıcı bir değişiklik olursa, sektörün müşterilerine hizmet verme ve işlerini yürütme şeklini kökten etkileyebilir.
Değişen öncelikler
Varlıkların başka amaçlar için kullanılması gündemde üst sırada yer alıyor: Katılımcıların neredeyse dörtte üçü önümüzdeki beş yıl içinde varlıkları bir segmentten başka bir segmente geçirmeyi düşünüyor. Bu yıl ayrıca, örneğin ofis alanlarına yönelik talepteki düşüşün kalıcı olduğu algısı sebebiyle, varlıkların artık kullanılmamasına ilişkin endişelerde önemli bir artış görülüyor. Araştırmaya katılanların yüzde 41’i varlıkların 2021 yılı için değerini kaybetmesi konusunda endişeli ve yaklaşık yarısı sorunun önümüzdeki beş yılda daha da kötüleşeceğini düşünüyor.
Net Sıfır karbon emisyonu
Bu yılki araştırmaya göre, pandemi sonrasındaki toparlanma sürecini gezegene en az seviyede zarar verecek şekilde yapmak gerektiği yönünde artan bir algı var. Çoğu ülke net sıfır karbon emisyonuna ulaşmak için hedefler belirledi ve çoğu katılımcı gayrimenkul sektörünün bu hedeflere katkı sağlaması gerektiğine dair artan bir farkındalık ortaya koyuyor. Sektör liderleri iklim değişikliği ve çevreyi, önümüzdeki otuz yılda gayrimenkul sektörü üzerindeki en büyük etkiye sahip olabilecek etkenler olarak tanımlıyor.
Kent sıralamaları
Almanya bu yıl değişimden en fazla faydalanan bölge oldu. Almanya’nın nispeten güçlü ekonomisi, önemli pazarlarındaki az sayıda boş ofis, konut ve lojistik gayrimenkullerle birleştiğinde, yatırımcıların kriz karşısında dirençli bir gelir kaynağı olacağına dair inançlarını artırdı.
Berlin, özellikle ofis pazarındaki istikrar ve kiralardaki yukarı yönlü potansiyel nedeniyle endekste bir numaraya yükseldi. Almanya’nın diğer üç büyük pazarı olan Frankfurt, Hamburg ve Münih ise ilk 10’daki yerlerini sağlam bir şekilde koruyor.
Katılımcılar, salgının etkilerinin büyük şehir hayatının masraflarının, karmaşıklığının ve kalabalığının üzerine eklenerek, 2020 olaylarının mega şehirlerin değerini düşüreceğini ve talebe yönelik engel oluşturabileceği düşünüyorlar.
Kısa vadeli endişelere rağmen yatırımcıların önümüzdeki yıl için Londra ve Paris’teki yatırım fırsatları konusunda iyimser oldukları açıkça görülüyor. Bu sermayeler, yatırımcılara sundukları görece likidite ve 2021 yılındaki genel beklentiler için tavsiye ediliyor.
