Gayrimenkulde stoklar ne durumda?

Yeni yıla pozitif etkiyle giren gayrimenkul sektöründe konut ve ofis stokları ne durumda? Konut ve ofis piyasasındaki stoklar, satış fiyatlarını ve kiraları nasıl etkileyecek? 

Teşviklerin etkisiyle üçüncü çeyrekte önemli bir canlanma yaşayan gayrimenkul sektörü, yeni yıla da bu pozitif etkiyle giriyor. Sektörün önemli sorunlarından biri olan arz-talep dengesizliği ve stok fazlası konusu ise 2018 yılında da gündemi meşgul edecek gibi görünüyor. Arz-talep dengesizliği konut tarafında öne çıkarken, ofis cephesinde ise özellikle İstanbul’un belli ilçelerinde yoğunlaşan stok fazlası sorunu var. Peki 2018’e devreden bu stoklar nasıl eriyecek?

Konut ve ofis piyasasındaki stoklar, satış fiyatlarını ve kiraları nasıl etkileyecek? 

Pazara dair merak edilenleri, Capital Dergisi, Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı DOÇ. DR. FEYZULLAH YETGİN'e sordu:

1.) Gayrimenkul sektörüne dair son büyüme verileri nedir?

Gayrimenkul sektöründe, teşviklerin etkisiyle 2017 yılı 3’üncü çeyrekte, 2’nci çeyreğe göre yüzde 14,5, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 10 büyüme yakalandı. Ayrıca 2017 ilk yarı yılında görülen yeni konut satışlarındaki yavaşlama, 3’üncü çeyrekle birlikte tekrar pozitif bir seyir izledi. GYODER Gösterge 3. Çeyrek Raporu’na göre bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon metrekare oldu. Bu dönemde toplam 1 milyon 30 bin 728 adet konut satışı gerçekleşti. ‘Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye’ kampanyamız ise sektöre ivme kazandırdı. 2017 sonunda 1 milyon 400 bin konut satış rakamını göreceğimize inanıyorum.

2.) Mevcut konut stoku ne kadar?

Üçüncü çeyrekte ilk kez satılan konutlarda 2’nci çeyreğe kıyasla yüzde 20’lik bir artış görülürken ikinci el satışlarda yaşanan daralma yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleşti. Konut stoku 20l6’da eklenen 752 bin 868 yeni konutla 23 milyon 200 bin 122 oldu. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam ederken TCMB verilerine göre 2017 yılı 2’nci çeyreğiyle konut fiyat endeks artışının yavaşlama trendine geçtiği, 3’üncü çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında yüzde 13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı ağustosta yüzde 11,31’e kadar geriledi. Yani konut fiyatlarındaki artış yavaşladı.

3.) İstanbul konut pazarında satışın en yüksek olduğu lokasyonlar hangileri?

İstanbul’un bölgelerinde 2017’nin ilk 9 ayında, geçen yıl olduğu gibi yine Esenyurt, satışlarda açık ara önde, İstanbul’daki toplam satışların yüzde 17,5’i Esenyurt’ta gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla bu bölgede gerçekleşen satışlar yüzde 7,5 arttı. Esenyurt’u sırasıyla Sancaktepe, Beylikdüzü ve Pendik takip ediyor. Yine raporlanan sektör verilerine göre, İstanbul genelinde proje başına düşen ortalama daire sayısı 330 iken Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu ve Başakşehir’de 500 ve üzerinde.

2017'de konut üreticilerinin artan maliyetleri fiyatlara yansıtmadığını görüyoruz. Dolayısıyla 2018'de konut satışlarında ve fiyatlarda artışın süreceğini söyleyebiliriz.

4.) Peki konutta stokun en yüksek olduğu lokasyonlar hangileri?

Stok açısından bakıldığında ise İstanbul’da stok sayısı en yüksek o-lan 10 ilçe Esenyurt, Başakşehir, Kadıköy, Kartal, Beylikdüzü, Küçükçek-mece, Pendik, Bağcılar, Zeytinburnu ve Eyüp olarak sıralanıyor. İlk sırada 49 proje ve 34 bin 186 adet stok sayısıyla Esenyurt var. İkinci sırada 29 proje ve 24 bin 69 adetle Başakşehir, üçüncü sırada ise 106 proje ve 16 bin 763 adetle Kadıköy bulunuyor.

5.) Ofis tarafında stoklar ve doluluk oranları nasıl?

Üçüncü çeyrekte, bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon metrekare oldu. 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem ise 226 bin 599 metrekareye yükseldi. Yılın üçüncü çeyreğinde kiralama işlemi 84 bin 903 metrekarelik alan üzerinde yapıldı. Boşluk oranı ise toplamda yüzde 22,5 olarak gerçekleşti. Metrekare bazında anlaşmaların yüzde 82’si Anadolu Yakası’nda, yüzde 12’si Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde ve yüzde 6’sı Mİ A dışında kalan Avrupa Yakası’nda gerçekleşti. Ankara’ya bakarsak ofis binalarının doluluk oranının yüzde 84,6 olduğu görülüyor. İzmir Bayraklı ve Bornova’da doluluk yüzde 93,28, Konak’ta ise yüzde 96,28.

6.) Propin'in 2017 Ofis Piyasası Raporu'na göre ofis stokunun son 2 yılda çok hızlı arttığı görülüyor. Stoktaki bu hızlı büyümenin nedenleri neler? 

Ofiste gelişim ve hızlı büyüme 3 yıl önce başladı. O projeler o günün dinamikleriyle şekillendi. Çok uzun vadeli düşünülemedi. Bu süreçte piyasa dinamiklerinde beklenmedik değişimler oldu. Ancak bugün stok erime hızı çok düşük, işletmeler alan küçültmesine gidiyor veya yerlerinde kalmayı tercih ediyor. Alanlarım büyütmeyi ve yer değiştirmeyi erteliyorlar.

7.) Stok durumunun kiralara etkisi ne düzeyde?

İstanbul geneli ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine oranla, üst fiyat segmentinde yüzde 0,30 artış, alt fiyat segmentinde yüzde 0,67 oranında azalış yaşandı.

Aslında ofis kiralarında yıl geneli için TL bazında bir düşüş görmüyoruz. Fakat bölge bazlı olarak kira azalışları mevcut. Bölgesel olarak ofis arzının talepten daha hızlı artışı ve bölgesel geçişlerin etkisi fark ediliyor.

8.) Propin'in raporuna göre İstanbul'da MİA ofislerdeki boşluk oranı 1 yılda yüzde 24'ten yüzde 31 'e yükseldi. Neden?

GYODER raporumuza göre ofis boşluk oranı yüzde 22,5. Genel olarak kurdaki dalgalanmalar, kirası daha uygun olan MİA dışı bölgelere geçişler ve son dönemde Cendere gibi bölgelerde inşası tamamlanan büyük projelerin satışa sunulmasının, ofis stokunun artmasında etkili olduğunu söyleyebiliriz.

9.) Ofis pazarı açısından büyüme potansiyeli olan bölgeler hangileri? Fırsatlar nerede?

İstanbul ofis piyasası şu anda stok fazlası veriyor. Yeni bir ofis projesinin başarılı olabilmesi lokasyonun toplu taşıma alanları üzerinde olması ve fiyatının da çok makul olmasıyla mümkün. Ek olarak, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesinin yükseldiği Ümraniye Bölgesi’nin bugün hem en yüksek kiralanabilir alana hem en yüksek doluluk oranına sahip olduğunu görüyoruz. Projenin tamamlanmasıyla bu bölgede ciddi bir nitelikli ofis arzı gerçekleşmiş olacak. Ancak bu arzın çok özel bir projeden kaynaklanıyor olması stok açısından artış gibi görünürken, aslında bölge için büyüme potansiyelini de bir arada sunuyor.

10.) Konut ve ofis piyasası açısından 2018’e dair öngörüleriniz neler?

Türkiye gayrimenkul sektöründe, orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı yoğun olarak sürüyor.

Orta üst ve lüks segmenteki talebin, orta alt segmente göre biraz yavaşladığını görüyoruz. Yatırım amacıyla hareket eden yerli-yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, markalı, belli standartların üstündeki lüks konut taleplerinin de bu segmenti canlı tutmaya devam edeceğini düşünüyorum.

Kentsel dönüşüm süreci ve bu kapsamda hayata geçirilen düzenlemeler de sektöre olumlu yansıyacaktır. Gayrimenkul, lokomotif sektörlerden biri olmaya devam edecek. Öte yandan konut üreticilerinin artan maliyetleri fiyatlara yansıtmadığını ve yüzde 3,44 fiyat artışına gittiğini görüyoruz. Dolayısıyla 2018’de hem konut satışlarında hem fiyatlarda artışın süreceğini söyleyebiliriz.