Gayrimenkulde yönetim planı incelenmeli!

Milat Gazetesi Yazarı Kemal Ertuğrul Öztürk bugünkü yazısında gayrimenkul yönetim planını anlattı. Gayrimenkul yönetim planı nedir, nelere dikkat edilmesi gerekir gibi konuları anlatan yazı şöyle:

Tüketicilerin dikkat etmesi gereken hususların, sadece 6502 sayılı kanun hükümlerinde belirtilen hususlar olmadığını belirtmek istiyorum. Yazı başlığından da anlaşılacağı üzere, yeni bir gayrimenkul almış bir tüketicinin, aldığı gayrimenkulun yönetim planını sorgulamaması sebebiyle, bazen keyfe keder mutsuzluklar yaşaması kaçınılmaz olmaktadır.

Şehirlerde artık toplu yaşam alanları olarak yeni siteler kurulmakta ve sitelerde yaşamak özellikle tercih edilmektedir. Yüzlerce, hatta binlerce insanın beraber yaşadığı site yaşam alanlarının, kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı ile yönetilmesi sağlanmaktadır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. Maddesi. Yönetim Planı yönetim tarzını. kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim Planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim Planının değiştirilmesi için, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33'üncü maddeye göre mahkemeye başvurma haklan saklıdır. 

Yönetim Planı, Tapu Müdürlüğümde her bina/site için mevcuttur. 

Binanın veya sitenin nasıl yönetileceği, ortak kullanım kuralları ve yönetimi, aidatların nasıl belirleneceği gibi bilgiler içerir ve kat maliklerini bağlayan özel sözleşme hükmünde tapuda tescil edilmiş çok önemli bir belgedir. 

Gayrimenkul almaya karar verdiğimizde ilk işimiz tapu alım satımından önce, bu sözleşmeyi tapudan alıp okumak ya da bir hukukçuya, uzmana okutmak olmalıdır. 

Vatandaş bilsin, okusun diye Yönetim Planfnın, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılması düzenlenmiş olmasına rağmen, sözleşmeyi yüz kişiden yaklaşık beş kişinin okuduğu gözlemlenmiştir. 

Kanun önce Yönetim Planına bakar, yönetim planında bir hüküm yoksa kat mülkiyeti kanunu hükümleri uygulanır. Örneğin aidat düzenlemesinde kat mülkiyetine göre arsa payına bakılır. Siz yönetim planında aidatlar için farklı bir uygulama yazmışsanız önce o uygulanır. 

ilk olarak 50 yıl önce. aklıselim bir vatandaş kendi apartmanında işleri kolaylaştırmak için Yönetim Planı hazırlar. Bu Yönetim Planı hâlâ, bugünün birçok müteahhit ve bina yöneticisi tarafından kullanılıyor. Günümüzün şartlarına uygun, bu işi bilen insanlara neden doğru bir yönetim planı hazırlatmıyoruz. Birçok kurumsal inşaat firması kendi konut projeleri için özel yönetim planı hazırlatıyor. Ancak çoğu da halen eski yönetim planını uygulamaya devam ediyor. 

Yönetim planı ilk olarak kat irtifakı kurulduğunda hazırlanıp Tapu Müdürlüğü'ne verilir. Daha sonra kat mülkiyetine geçildiğinde yeni bir yönetim planı daha hazırlanır. Anlaşıldığı gibi yönetim planını inşaatı yapan müteahhit hazırlar veya hazırlatır. 

Ayrıca kurucu bir belgedir. Bundan şunu da çıkartabiliriz. Kat irtifakı yeni kurulmuş ve satışlara yeni başlamış bir konut projesinin aslında yönetim planı da yapılmış ve tapuya tescil edilmiştir. 

Yönetim Planı ancak ve ancak kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değişebiliyor. Bugünkü sitelerde yüzlerce insanın yaşadığını düşünürsek bunun ne kadar zor olduğunu görebilirsiniz. Yüzlerce insanın beraber yaşadığı site yaşam alanları, apartmanlar, kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı ile yönetiliyor. 

Oturduğunuz bina ya da sitede bütün yaşam kurallarını yönetim planı belirler. Aidatlarınızın nasıl hesaplanacağı, ortak alanların nasıl kullanılacağı, yapılan masrafların kat malikleri arasında nasıl pay edileceği, hayvan beslenip, beslenmeyeceği gibi aklınıza gelen tüm kurallar bu yönetim planında yazılıdır. Siz yeni bir konut satın almaya karar verdiğinizde, tapuda yapacağınız alım satım işlemi için, hem tapu evrakını hem de yönetim planını imzalarsınız. Dolayısıyla da muhtemelen hiç okumadığınız bir yönetim planını kabul etmiş olursunuz. 

"Benim dairem 120 metrekare, komşumunki 200 metrekare olmasına rağmen, bütün masraflara eşit katılıyoruz" ya da, "aidatlarımız neden aynı" diye soran tüketicilerin yönetim planını incelemeleri gerekiyor. Belki, ortak kullanım alanı olan teras üst kattaki komşuya bırakılmış olabilir. 

Kim bilir, binadaki küçük depolar, kömürlük alanları kimi kat maliklerine verilirken kimisine verilmedi? Bu ve benzeri tüm kurallar yönetim planında önceden yazılmışsa, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun desteğine ihtiyaç var demektir. 

Alım satım yapmadan önce, bu konularda da tüketicilerin bilgilendirilmesi hüküm altına alınmalıdır. 

Hiç olmazsa; Tüketici memnuniyetini esas aldığını iddia eden kuruluşlar, hiçbir kanuni zaruret olmaksızın da tüketicileri doğru bilgilendirirlerse, daha mutlu bir toplum olma hedefine hizmet etmiş olurlar. 

Milat/Kemal Ertuğrul Öztürk