Gayrimenkulden kâr etmenin püf noktaları
"Ahmet Beyler geçen sene bir arsa almışlar, bu sene arsaya iki katı fiyat veriyorlarmış." Çoğu zaman buna benzer konuşmalar duyarız. Peki her zaman etraftan duyup da bizim bir türlü yapamadığımız bu yatırımlar sayesinde nasıl kar edilir?
Gayrimenkul alırken kar etmenin yolu, öncelikle alabileceğimiz taşınmazları sınıflandırıp hangi tür gayrimenkulden nasıl kâr edebileceğinizi bilmekten geçer. Bunun için taşınmazları belirli sınıflar halinde değerlendirirsek:
Arazi: Bu tür taşınmazları elinde büyük miktarda sermayesi olup, kısa sürede bu yatırımdan elde edilecek kâra ihtiyaç duymayacak yatırımcılara tavsiye ediyoruz. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları (DOP) düşülmemiştir. Bu sebeple öncelikle Kadastro ve Tapu Müdürlüklerinde detaylı inceleme yapılmasını önermekteyiz.
Arsa: Bu tür taşınmazlara yatırım yapmadan önce Kadastro'dan, Tapu Müdürlüğü'nden, İmar Müdürlükleri'nden alınacak arsanın incelenmesinin çok önemli olduğunu belirtmek gerekir. Bize gösterilen yeri mi alıyoruz? İmar durumu bize söylendiği gibi mi? Arsa hisseli mi? Üzerindeki takyidat durumu nedir? Üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcut mu? Bu gibi soruların yanıtlarını bilmeden arsaya yatırım yapmamak gerekir. Öncelikle kesinlikle hisseli arsaları önermiyoruz. Mümkün olduğunca ana yollara yakın, topografik olarak düz veya az eğimli (manzara faktörü varsa arazinin çok eğimli olması kabul edilebilir), yüksek gerilim hatlarından uzak, rekreasyon için ayrılmış alanlara yakın, yola olan cephesi geniş, düzgün biçimli ve benzeri özelliklere sahip arsalar, yatırım için daha uygundur. Fiyat konusunda ise bölgede geniş çaplı bir araştırma yapmak, ortalama satış rakamını bilmeden alış yapmamak gerekmektedir. Arsa konusunda son bir uyarı da, arsanın kolay satılmadığını göz önünde bulundurmak olacaktır. Eğer ileride acil satmanızı gerektirecek bir durumla karşılaşabileceğinizi düşünüyorsanız, bu tür bir yatırımı tercih etmemenizi tavsiye ederiz.
Ticari Gayrimenkul: Kira geliri açısından en kârlı gayrimenkul yatırım aracıdır. Ancak ticari gayrimenkul konusunda dikkat edilmesi gereken çok fazla faktör vardır. Yukarıda belirttiğimiz gibi Kadastro, Tapu Müdürlükleri'nden ve İmar Müdürlüğü'nde taşınmazın incelenmesi gerekmektedir. Bu yatırımla ilgili yanıtlanması gereken bazı sorular şunlardır: Bize gösterilen yeri mi alıyoruz? Taşınmaz hisseli mi? Takyidat durumu nedir? Ruhsatı ve iskânı var mıdır? Taşınmaza dahil proje dışı, yasa dışı bir alan mevcut mudur? Ayrıca ana cadde üzerinde olması, alışveriş merkezi içerisinde yer alması, cephesinin geniş olması, deposunun bulunması, otoparkının olması, reklamasyona müsait olması vb. özellikler olumlu faktörlerdir. Ancak satış aşamasında konuta göre daha zor satış gördüğünü belirtmek gerekir.
Konut: Mimar ve Değerleme Uzmanı olarak öncelikle tavsiyem oturacağınız konutu alırken kâr etmeyi amaçlamaktan çok, hoşunuza giden evi almanızdır. Çünkü bir evden edinilecek en önemli kâr, bu mekanlarda geçirdiğiniz hoş vakitlerdir. Ancak yatırım amaçlı olarak düşünülecek konutlarda küçük alanlı, şehir merkezine yakın, kira geliri yüksek konutlar tercih edilmelidir. Konutta maksimum 15 yılda elde ettiğiniz kira geliri, yatırdığınız parayı geri getirmelidir. Bence şu anki şartlarda 12-13 yıla kadar geri dönüş iyi bir yatırım yaptığınızı gösterir.
Gayrimenkul konusundaki yatırımı çeşitlendirmek ve detaylandırmak mümkündür. Ancak yatırım konusunda ön bir bilgi açısından yukarıdaki bilgilerin yararlı olacağı görüşündeyim.
