Gayrimenkul, düşük faiz oranları sayesinde çekiciliğini koruyor!

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 raporu sonuçlarına göre, gayrimenkul sektörü hâlâ düşük veya negatif faiz oranlarında bile makul getiri elde edilebilecek yatırım alanlarından biri şeklinde görülüyor. 

PwC ve Urban Land Institute (ULI)’ın gayrimenkul sektörünü farklı boyutları ile ele alan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 raporunun sonuçları İstanbul’da sektör temsilcilerinin buluştuğu webcast yayınında kamuoyu ile paylaşıldı. 
 
Bu yıl 18. sayısı yayımlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporuna göre gayrimenkul sektörünün içinde yer aldığı döngüsel gerileme, gayrimenkuldeki uzun vadeli yapısal değişikliklerle aynı döneme denk geldi. Buna rağmen, gayrimenkul sektörü hâlâ düşük veya negatif faiz oranlarında bile makul getiri elde edilebilecek yatırım alanlarından biri şeklinde görülüyor. 
 
Avrupa genelinde yaklaşık 1.000 üst düzey sektör temsilcisinin katıldığı araştırmaya göre, pandemi nedeniyle başta kira ödemelerinde yaşanan sorunlar ve yaygın belirsizlikten en çok etkilenen gayrimenkul alanları perakende ve ofis olacak. Bu durum yatırımcıların ve kiracıların operasyonel risklerini daha ayrıntılı olarak değerlendirmelerine, gayrimenkul yöneticilerinin ise getirileri güvence altına almak için nispeten daha güçlü oldukları segmentlere odaklanmalarına neden oluyor.
 
Pandeminin global fon kaynaklarının dağıtımında meydana getireceği değişiklikle beraber sektöre yönelik sermaye akışının yine de daha çok yerel ve Avrupa kaynaklı olacağı düşünülüyor. Katılımcıların çoğu halen Asya sermayesinin Avrupa’ya daha fazla yöneleceğini beklemesine rağmen, satın alma işleminden önce yatırımcıların gayrimenkulü fiziksel olarak görme imkanının ortadan kalkmış olmasının geçmiş senelere oranla bu sermaye akışında düşüş beklenmesine de neden oluyor. 
 
COVID-19’un etkisiyle dünyada dijitalleşmenin hızlanması ile kendini gösteren “Dijital Değişim” de yatırımcıların sektör tercihlerini etkiliyor ve lojistik, veri ve iletişim merkezleri gibi alanlar yüksek potansiyelleri ile ön plana çıkıyor. Yaşam bilimleri ve sağlık alanları popülerlik kazanırken, “konut” yatırımcıların listesinde üst sıralarda yer almayı sürdürüyor.
 
Gayrimenkul yöneticileri genel görünüm ile ilgili olarak temkinli. 2020 yılı Temmuz ve Eylül aylarında yapılan görüşmelere göre ticari güvenin 2021’de azalacağını düşünenlerin oranı yüzde 28 oldu. Bu oran 2019 yılında yüzde 13, 2020’de yüzde 15 olmuştu. Ayrıca katılımcıların yüzde 44’ü 2021 yılında kârlılıkta da düşüş beklediğini belirtiyor (2019: yüzde 15, 2020: yüzde 20 idi). 
 
Araştırmaya katılanların yüzde 88’i tahmin edilebileceği gibi “epidemi veya pandemi”yi 2021'in en önemli endişe konusu olarak belirtmiş. Bu endişeyi %79’la uluslararası siyasi istikrar konusu, yüzde 65’le de çevre konuları izlemiş. 
 

Topluma yatırım yapmak

Koronavirüs ile birlikte Çevresel, Sosyal ve (Kurumsal) Yönetişim (ESG) stratejileri çok daha fazla önem kazandı. Araştırmaya katılanların çoğu koronavirüs öncesinde de çevresel etkiyi azaltmayı taahhüt ediyordu, yeni dönemde bu stratejilerinin sosyal boyutunun daha önem kazandığı görülüyor.

 
Yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Avrupa kentleri sıralaması

Bu yılın raporundaki kent sıralamaları, pandemiye rağmen likidite ve istikrar sunduğuna inanılan şehirlere odaklanarak pazara yön veren fırsatları ve temkinli yaklaşımları yansıtıyor. Yatırımcıların, Almanya’nın ülke olarak koronavirüs ile mücadelesindeki görece olumlu performansından cesaret alması ile Berlin, 2021 yılında beklentilerin en olumlu olduğu şehir olarak ilk sırada yer buldu.
  
31 Avrupa şehrinin yer aldığı listede Türkiye’den temsil edilen tek kent olan İstanbul, bu yıl geçen yıl olduğu  gibi yine 30. sırada yer alıyor. 

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi’nin ilk 10 kenti…
1.Berlin
2.Londra
3.Paris
4.Frankfurt
5.Amsterdam
6.Hamburg
7.Münih
8.Madrid
9. Milano
10. Viyana 

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 rapor sonuçlarının sektör uzmanları tarafından konuşulduğu webcast yayınında önemli açıklamalar yapan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu raporu şu şekilde değerlendirdi: “Raporun başlığından da anlaşılacağı üzere içinden geçmekte olduğumuz dönem gayrimenkul sektörünün çok etkilendiği ancak bu etkinin nerelere varacağını tahmin edemediğimiz bir dönem olacak. Avrupa gayrimenkul sektörü olarak son yıllarda özellikle teknoloji ve nesillerin değişen yaşam tarzları başta olmak üzere pek çok faktör sebebiyle yaşanmakta olan dönüşüm zorunluluğu pandemi etkisi ile “acil” konuma oturdu.  Ancak ne yazık ki hala doğru aksiyonların ne olacağını bilemiyoruz. Bunu çok yakın gelecekte de bilebileceğimizi de düşünmüyorum. Ancak özellikle ofis ve alışveriş segmentleri başta olmak üzere yatırım kararlarının eski alışkanlıklarla alınamayacağı kesinleşti. Raporda yer alan ve sektörün 2021 için önemli gördüğü 27 gayrimenkul alanının ilk 10 sırasında ofis ve alışveriş merkezleri yer almıyor… Buna karşılık cazip alanlar veri merkezleri, lojistik, depo, sağlık gibi alanlar. Kent sıralamalarında ilk sıraların geçen yıl olduğu gibi bu yıl da daha fazla istikrar içeren ve işlem derinliği yüksek ülke ve kentlere verilmesi de hiç şaşırtıcı değil. Listede ülkemizi temsil eden İstanbul yine sonlarda maalesef. Eski cazip günlere dönüş için o dönemin global dinamikleri yanında o günden bugüne değişen ekonomik ve mali/finansal mevzuat koşullarına da yakından bakmakta yarar var gibi görünüyor.”  
 
 

Açılış konuşmasını gerçekleştiren ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal şöyle konuştu: “Raporumuzda ankete katılan gayrimenkul yatırımcıları tarafından Veri Depolama/İşleme Merkezleri ve Lojistik Tesisleri ardından uluslararası yatırım ilgisi bakımından Hayat Bilimleri Merkezleri/Ekosistemleri yer alıyor. Dijital teknolojiler ve Yapay Zekadaki astronomik gelişmeler ışığında uzaktan teşhis tedaviye doğru evrilmekte olan önleyici tıp çalışmalarıyla iştigal edenler için Türkiye'deki Organize Sanayi Bölgeleri gibi hayal edebileceğimiz kümelenmiş son derece teferruatlı ve bütünleşik bir altyapı ve üstyapı sistemi geliştirilerek pandemi sonrası bu alana olan muazzam fon akışları ve araştırma kaynakları nedeniyle kiranın sürdürülebilirliğinin hiç sorun teşkil etmediği güvenli nakit akışına sahip ve özellikli bir ticari gayrimenkul kategorisi gelişmektedir. 10 yıl önce ilk sıralarda yer alan Karma Kullanımlı Projeler, AVM’ler ve Ofisler pandemi sonrası yatırımcılar nezdinde gözden düşerken Avrupa’da Kuzey Amerika’yı 15-20 yıl gecikmeyle takip etse de Hayat Bilimleri gibi niş kategorilerde özellikli gayrimenkul geliştirme ve kiralama iştahı çok belirgin bir şekilde ön plana çıkmaktadır. Sağlık Teknolojileri ve Tıp konusunda dünya çapında uzmanlara araştırmacılara sahip olan ülkemizde de Yeni Hizmete giren Şehir Hastaneleri, Eğitim ve Araştırma Hastaneleri ve Tıp Fakülteleri ile Sağlık Bilimleri Üniversiteleri’nin etrafında bu tip ekosistemler geliştirmek için vakit kaybetmeden stratejik bir plan dahilinde harekete geçmeliyiz. ”

Gayrimenkul cazibesini koruyor!