Gayrimenkule her yatırım kazandırmaz, mutlaka risk hesabı yapılmalı

Gayrimenkul yatırımcılarının mutlaka okuması gereken bir haber! Satılık konut fiyatları 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 20'den fazla yükseldi. Ancak uzmanlara göre toplam 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı eden yatırımcının kazanç sağlaması zor.

Satılık konut fiyatları gayrimenkulde 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 3 ile yüzde 27,5 arasında yükseldi. Ortalama metrekare fiyatları üzerinden hesaplanan Pozitif Emlak Endeksi sonuçlarına göre, ağustos ayı itibariyle İzmir ve Antalya'da yükseliş yüzde 27,5'i bulurken, İstanbul'da artış oranı yüzde 10,6, Bursa'da yüzde 23,7, Ankara'da yüzde 3,2 oldu. Ancak bu sonuçlar gayrimenkulde her yatırımın mutlaka kazandıracağı anlamına gelmiyor. Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, 'Piyasa nasılsa yükseliyor, ben de kazanırım' diyerek hesapsızca yapılacak yatırımların kaybettirebileceği uyarısını yapıyor. Celal Erdoğdu'ya göre yatırımcı, finansman yönteminden yatırımın çevresel faktörlerine kadar pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri olarak 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı etmemeli. Nai Treas Gayrimenkul Genel Müdürü Mehmet Gürel de şu an Türkiye'deki en güncel riskin bazı bölgelerde konut ve ticari gayrimenkulde oluşan stok fazlası olduğunu belirterek, 'Projelerin satılamadığı bölgelerde sizin yatırımınızın prim yapma ihtimali de azalır' dedi.

Konut stoğuna dikkat

Türkiye'de en güvenilir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkule yapılan yatırımın hiçbir zaman zarar ettirmeyeceğine inanılıyor. Çünkü bir gayrimenkul, diğer bazı yatırım araçlarındaki gibi buharlaşıp yok olmaz, değeri düşse bile varlığını korumaya devam eder. Ancak Celal Erdoğdu diğer yatırımlarda karşı karşıya kalınan bazı risklerin gayrimenkul yatırımları için de söz konusu olduğuna dikkat çekiyor. Erdoğdu, pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri ile ilgili yedi ana riskin yatırımcının kazancını doğrudan etkilediğini belirtiyor. Erdoğdu'ya göre bunların içinde en önemlileri pazar riskleri, yasal riskler ve çevresel riskler. Çünkü bu üç risk de Türkiye'de yaygın olan ve geri döndürülmesi zor olan riskler. Celal Erdoğdu söz konusu riskleri ise şu örneklerle anlatıyor:

'Kredi faizlerindeki düşüşle birlikte konut fiyatları hızlı yükseldi. Bu da pek çok yerde aynı anda konut inşaatının başlamasına neden oldu. Ancak bunların pek çoğu satılamadı ve bazı bölgelerde konut stokları oluştu. Stokları eritmek için proje sahiplerinin fiyatlarını indirmesi gereken bir yerde, siz o bölgedeki yatırımınızın primlenmesini bekleyemezsiniz. Bu pazardan kaynaklanan ve sizin müdahale edemediğiniz bir risktir. Yasal risk olarak da yakın zamanda Kartal'da yaşananlar örnek gösterilebilir. Kartal'da belediyenin sahil şeridindeki konutlarda yaptığı kamulaştırma nedeniyle, o konutların tapu kayıtlarına konulan şerhler satışı zorlaştırdığı için, 200 bin YTL'lik konutu 120 bin YTL'ye satamayanlar oldu. Belki 2 yıl sonra o şerhler çözülmüş olacak ama şu an için bir risk oluştu. Çevresel riskler ise gayrimenkulün konumuna ilişkin sorunlardan kaynaklanıyor. Örneğin deniz manzaralı bir konut, yapılaşmalar neticesinde manzarasını kaybederse değerinden de en az yüzde 10 kaybeder ve deniz manzarasına sahip olmayan emsallerinin fiyatına geriler.'

Ticaride de arz fazlası var

Türkiye'de yatırım yapmak isteyen yabancı firmalara danışmanlık hizmeti veren NAI Treas Şirketinin Genel Müdürü

Mehmet Gürel, herkesin herkesin aynı bölgede aynı hedef kitleye dönük proje üretmesinin, bugünlerdeki en ciddi risk olduğunu söyledi. Gürel, 'Üst gelir grubuna hidap eden konutlarda bazı bölgelerde arz fazlası var. Bunların fiyatı düşmeye başladı, daha da düşecektir. Bu ticari gayrimenkuller için de geçerli bir risk. Beylikdüzü'nde alışveriş merkezleri arka arkaya hayata geçiriliyor. Pek çok proje birbirinden haberdar bile değil ama bir iki yıl sonra aynı müşteri kitlesini paylaşacaklarına göre, burada risk daha başından doğuyor' dedi. Gürel yine pazar riskleri başlığında değerlendirilmesi gereken bir başka unsurun da son yıllarda inşaat sektörüne deneyimi olmayanların girmesi olduğunu söylüyor. Gürel profesyonelce hazırlanmamış ve yönetilmeyen projelerin satamadığını ve bunun sonucunda bazılarının bitirilememe riski olduğunu, bunun örneklerinin basına da yansımaya başladığını açıkladı. Gürel pazar risklerini azaltmanın en iyi yolunun yine pazarı iyi takip etmekten geçtiğini belirterek, 'Yatırıma başlamadan önce kim nerede ne yapıyor, ölçekleri ve amacı nedir, ana müşterisi kiracıları kimler olabilir diye analizinin yapılması gerektiğini tavsiye ediyoruz' dedi.

Hangi risk nasıl hesaplanır

Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu ile Marmara Üniversitesi Maliye Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Mustafa Erdoğdu'nun, gayrimenkul yatırımlarında risklerin hesaplanması amacıyla gerçekleştirdikleri çalışmadan bazı başlıklar:

Finansal risk hesaplaması: Burada önemli olan borç karşılama servis düzeyidir. Borç karşılama servisi, bir gayrimenkulün kira gelirinin aynı gayrimenkulü satın almak için kullanılan kredi geri ödeme taksitlerini karşılama oranıdır. Örneğin bin YTL aylık ödeme ile alınmış olan konutun aylık kira geliri 700 YTL ise burada borç karşılama servisi 0,70'dir. 180 bin YTL'lik bir gayrimenkulün şehir merkezinde yaklaşık 1.150 YTL kira getirisi olduğunu varsayalım. Bu konutu satın alabilmek için 110.000 YTL ve banka masraflarını nakit olarak öder ve 70.000 YTL'sine kredi kullanırsanız 10 yıl için borçlandığınız taktirde aylık ödemeleriniz 1.170 YTL mertebesinde olacaktır. Bu örnekte kira gelirleri aylık ödemeleri karşıladığı için risk yok görünüyor. Ama 10 yıllık borçlanma süresi içinde yaklaşık olarak toplamda bir yılın kiracısız geçebileceğini de hesaba katmak gerekiyor.

Enflasyon riski: Uzun dönemli yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün getirisindeki artış oranının enflasyon oranı ile paralel olması beklenir. Neticede kayıp borsa veya dövizle aynı miktarda olduğu taktirde yatırımcı yanlış tercih yapmış sayılmaz.

Yönetim riski: Diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımı yapıldıktan sonra yönetim gerektirir. 15 yıllık bir binaya yatırım yaparsanız 5 yıl sonra mutlaka içinde ve dışında bakıma ihtiyaç duyacaktır. Bakımları düzenli yapılmış, güncel standartları bina ve daire olarak yakalamış olan daire ile bakımların yapılmadığı daire arasında fiyat farkı giderek artacaktır. Çünkü gayrimenkullerin değeri, arsa ve yapı değerinden oluşmaktadır. Yapı üzerinde yapılan tadilat ve iyileştirmeler gayrimenkulün değerine olumlu etkide bulunmaktadır.

Gayrimenkulde kazancı tehdit eden 7 risk

* Pazarın durumu

* Finansal maliyetler

* Sermaye piyasalarındaki hareketler

* Enflasyon

* Çevresel etmenler

* Yasal gelişmeler

* Yönetim maliyetleri

Büyükşehirlerde gayrimenkul rayiçleri (Ortalama metrekare/YTL)

Şehir Ara.06 Ağu.07 Değişim (yüzde)

Ankara 1164 1202 3,2

Antalya 857 1093 27,5

Bursa 935 1157 23,7

İzmir 1137 1450 27,5

İstanbul 1875 2074 10,6

(Pozitif Emlak Endeksi Ağustos 2007 sonuçları)

SELMA ŞENOL/REFERANS