Gayrimenkuller için yeniden değerleme imkanı!

2003 öncesini bilenler hatırlayacaktır. O yıllarda gayrimenkul de dahil olmak üzere bilançoda yer alan sabit kıymetler yeniden değerlemeye tabi tutuluyordu. Yani değerleri enflasyon oranında yükseltiliyordu. Değer artışları fon hesabına kaydedildiği için bu değer artışları satışa kadar vergilendirilmemiş oluyordu. 

Ekonomist Dergisi'nde yer alan habere göre, 2003 yılında yapılan bir düzenlemeyle yeniden değerleme kaldırılıp 2003 ve 2004 bilançoları enflasyon düzeltmesine tabi tutuldu. Bilançodaki parasal olmayan kıymetler (stoklar, sabit kıymetler ve özsermaye kalemleri gibi) enflasyon oranında arttırıldı ve bu artışlar bilançoya yansıtıldı. 2005 yılından itibaren enflasyon düzeltmesinin şartları ortadan kalktığı için bugüne kadar bilançolarda enflasyon düzeltmesi veya yeniden değerleme yapılmadı. 

25 Mayıs günü yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe giren 7144 sayılı yasanın 5. maddesi kapsamında tüm sabit kıymetler olmasa da aktife kayıtlı gayrimenkuller için “yeniden değerleme” imkanı getirildi. Kapsama giren mükellefler için zorunlu bir uygulama değil, isteyen mükellefler gayrimenkullerini aşağıda belirttiğimiz şartlar dahilinde yeniden değerlemeye tabi tutabilecekler.

Kimler değerleyebilir?

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri bu imkandan yararlanabiliyorlar. Ancak; finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilenler (VUK md. 215) için bu uygulama geçerli değil.

Buna göre değerleme yapabilecek olan mükellefler 25 Mayıs itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabi tutabilecekler. Ancak bunun da bir süresi var. Değerleme işlemlerinin 30 Eylül’e kadar yapılması gerekiyor. 

Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ise bu uygulama kapsamına girmiyorlar. 

Dikkate alınacak değer

Yeniden değerlemede, taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri dikkate alınıyor. Amortismana tabi taşınmazlar için amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda yeniden değerlemeye esas alınacak tutar bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirleniyor.

Taşınmazların yukarıdaki şekilde tespit edilen değerleri ve bunlara ilişkin amortismanların, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yeniden değerleme sonrası değerleri bulunuyor

Değerleme oranı

2004 yılından önce alınmış olan gayrimenkullerin bilançoda 2004 enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan değerleriyle duruyor olması lazım. Bu gayrimenkuller ve varsa birikmiş amortismanlarının değerlemesinde, 2018/Nisan ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (341,88), 2005/Ocak Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oranın kullanılması gerekiyor.

2005 yılından itibaren iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanları ise, 2018/Nisan ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (341,88), taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oranla değerlemeye tabi tutulması gerekiyor. 

TÜİK’in internet sitesinde Ocak 2006 döneminden günümüze kadar Yİ-ÜFE listesi yer alıyor. Ancak Maliye Bakanlığınca Ocak 2005-Nisan 2018 arası endeks listesinin açıklanması bekleniyor. Değerleme işlemi yapılırken bu oranlar kullanılmalı.

Örneğin 2009/Haziran ayında 1 milyon liraya alınmış olan ve günümüze kadar idare binası olarak kullanılan betonarme bir binanın değerlenmesinde kullanılacak oran aşağıdaki şekilde hesaplanabilir.

Kanun’un yürürlük tarihinden bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE (2018/Nisan) 341,88

Taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE (2009/Temmuz) 158,74

Yeniden değerlemede dikkate alınacak oran (341,88 /158,74) 2,15371

Değer artış fonda duracak

Yeniden değerleme neticesinde taşınmazların değerinde meydana gelen değer artışı bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında gösteriliyor. Fon hesabında taşınmazların her birine isabet eden değer artışlarının ayrıntılı olarak gösterilmesi gerekiyor. 

Değer artışı ise taşınmazların yeniden değerleme sonrası ve yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerleri arasındaki fark olarak tanımlanıyor. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifinde yazılı değerlerinden, pasifte yazılı amortismanların tenzili suretiyle bulunan değeri ifade ediyor.

Yukarıdaki binanın alındığı yıldan 31.12.2017 tarihine kadar tüm yıllar (9 yıl) amortisman ayrıldığını ve birikmiş amortisman tutarının 31.12.2017 tarihli bilançoda 180 bin lira olduğunu kabul edelim. Bu gayrimenkulün yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla oluşacak fon tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. 

Mükellef kurum tarafından; 1.153.710,47 TL binalar hesabına, 207.667,88 TL birikmiş amortisman hesabına, 946.042,59 TL’lik değer artışı ise bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına kaydedilecektir. 

Amortisman yeni değerden

Mükellefler 2018 ve sonraki yıllarda amortismanları, gayrimenkulün yeniden değerleme sonucunda bulunan değerleri üzerinden ayıracaklar. Buna göre örnekteki gayrimenkul üzerinden 2018 yılsonunda ayrılacak amortisman tutarı 43 bin 74 lira (2.153.710,47 * % 2) oluyor.

Vergi oranı ve hesabı

Eski yeniden değerleme ya da enflasyon düzeltmesinden farklı olarak pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden yüzde 5 oranında vergi hesaplanması gerekiyor. Buna göre örnekteki değerleme işleminde hesaplanan vergi 47 bin 302 lira (946.042,59 * yüzde 5) oluyor.

Beyan ve ödeme

Bu vergiye ilişkin beyannamenin, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine verilmesi gerekiyor. Vergi de aynı süre içerisinde ödenmeli.

Hangi beyannamenin kullanılacağı yasada belirtilmiyor. Bakanlık tarafından uygulama usulleri belirlenirken bu beyannamenin şekli ve içeriği hakkında da açıklama yapılması bekleniyor. 

Ödenen verginin; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmesi veya gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak değerlendirilmesi mümkün değil.

Beyanın zamanında yapılmaması ya da tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde bu madde hükümlerinden faydalanılamıyor.

İşletmeden çekilemiyor

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışının sermayeye ilave edilmesi mümkün. Ancak bunun dışında, herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilirse veya işletmeden çekilirse, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulacak.

Gayrimenkul satılırsa…

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılması halinde, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışları, kazancın tespitinde dikkate alınmıyor. Bunun anlamı gayrimenkul satıldığı durumda fon hesabının kapatılmayacak olması. 

Örnekteki gayrimenkulün 2018/Aralık ayında 2 milyon liraya satıldığını varsayalım. Fon tutarı kazancın tespitinde dikkate alınmayacağından satış kazancı; satış bedelinden net aktif değerinin düşülmesi sonucu 233 bin 957 lira (2.000.000-1.766.042,59) olarak hesaplanacaktır. Bu kazancın yüzde  50’sinin istisna olup olmayacağının da KVK’nın 5/1-e maddesindeki şartlar dahilinde ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.

Gayrimenkullerin bu şekilde değerlenmesi bilançoları olumlu etkileyecektir. Ancak değer artışı üzerinden yüzde 5 oranında vergi ödenecek olması, özellikle kısa vadede satış düşüncesi olmayan mükelleflerin bu uygulamaya mesafeli yaklaşmasına sebep olacak gibi görünüyor. Gayrimenkulünü kısa vadede satmayı planlayan ve satış kazancını ortaklara dağıtmayacak olan mükellefler içinse daha uygulanabilir olduğunu söyleyebiliriz.