Gayrimenkuller ve emsal kira bedeli uygulaması!
Hangi hallerde emsal kira bedeli ilkesi uygulanmamaktadır?
Gelir Vergisi Yasası'nın 70'inci maddesi hükmü gereği olarak aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları (kullanıcıları) zilyedleri irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı sayılmıştır. Buna göre:
Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
Voli mahalleri ve dalyanlar,
Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (ihtira beratının mucitleri veya yasal mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır) alameti farika, marka, ticaret ünvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar, (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.)
Telif hakları, (Bu hakların, müellifleri veya bunların yasal mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar serbest meslek kazancıdır.)
Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye araçları,
Motorlu nakil ve cer araçları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri,
Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulundukları takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın belirlenmesine yönelik hükümler çerçevesinde hesaplanmaktadır.
Tacir sıfatına haiz olanların, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkul ve hakları da yukarıda belirtildiği şekilde değerlendirilmektedir.
Aynı yasanın 73'üncü maddesi gereği olarak kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bu bağlamda bedelsiz olarak başkalarının intifaına (kullanımına) bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır.
Bina ve arazide emsal kira bedeli; bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercileri tarafından veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Yasası hükümlerine göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa Vergi Usul Yasası'nın servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10'udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli ilkesi uygulanmamaktadır.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi,
Böyle bir durumda usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmamaktadır. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan kiralamalar,
Yukarıda yer alan işlemlerde emsal kira bedeli hesaplaması yapılmamakta olup, bu işlemler dışında kalan tüm bedelsiz kullanımlarda emsal kira bedeli sorgulaması yapılabilmektedir.
Örneğin bir şahsa ait otomobilin, başka bir şahıs tarafından herhangi bir bedel ödenmeksizin kullanılması gibi.
Günümüzde özellikle otomobillerin kira karşılığı kullanıldığı bilinmesine ve hatta bu işlemlerin gazete ilanları ile yapılmasına karşılık bu tür elde edilen gelirlerin vergilendirilmesine yönelik idarece herhangi bir işlem yapılmamakta veya yapılamamaktadır.
Gelir Vergisi Yasası'nın 73'üncü maddesinde yer alan ve emsal kira bedeli uygulaması dışında bırakılan işlemler son derece sınırlı tutulmuş olup bu işlemler dışında kalanlar emsal kira bedeli uygulamasının kapsamına girmektedir.
Özel olarak deniz motorlarının ve teknelerin kiralanması işlemleri de genellikle uygulamada beyan dışı kalmaktadır.
Daha önce de ifade ettiğimiz gibi emsal kira bedeli uygulaması sadece binalar için geçerli olmayıp, Gelir Vergisi Yasası'nın 70'inci maddesinde sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunan ve gayrimenkul tanımı içinde yer alan tüm varlıklar için geçerlidir.
Referans/Veysi Seviğ
Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
Voli mahalleri ve dalyanlar,
Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (ihtira beratının mucitleri veya yasal mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır) alameti farika, marka, ticaret ünvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar, (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.)
Telif hakları, (Bu hakların, müellifleri veya bunların yasal mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar serbest meslek kazancıdır.)
Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye araçları,
Motorlu nakil ve cer araçları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri,
Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulundukları takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın belirlenmesine yönelik hükümler çerçevesinde hesaplanmaktadır.
Tacir sıfatına haiz olanların, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkul ve hakları da yukarıda belirtildiği şekilde değerlendirilmektedir.
Aynı yasanın 73'üncü maddesi gereği olarak kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bu bağlamda bedelsiz olarak başkalarının intifaına (kullanımına) bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır.
Bina ve arazide emsal kira bedeli; bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercileri tarafından veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Yasası hükümlerine göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa Vergi Usul Yasası'nın servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10'udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli ilkesi uygulanmamaktadır.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi,
Böyle bir durumda usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmamaktadır. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan kiralamalar,
Yukarıda yer alan işlemlerde emsal kira bedeli hesaplaması yapılmamakta olup, bu işlemler dışında kalan tüm bedelsiz kullanımlarda emsal kira bedeli sorgulaması yapılabilmektedir.
Örneğin bir şahsa ait otomobilin, başka bir şahıs tarafından herhangi bir bedel ödenmeksizin kullanılması gibi.
Günümüzde özellikle otomobillerin kira karşılığı kullanıldığı bilinmesine ve hatta bu işlemlerin gazete ilanları ile yapılmasına karşılık bu tür elde edilen gelirlerin vergilendirilmesine yönelik idarece herhangi bir işlem yapılmamakta veya yapılamamaktadır.
Gelir Vergisi Yasası'nın 73'üncü maddesinde yer alan ve emsal kira bedeli uygulaması dışında bırakılan işlemler son derece sınırlı tutulmuş olup bu işlemler dışında kalanlar emsal kira bedeli uygulamasının kapsamına girmektedir.
Özel olarak deniz motorlarının ve teknelerin kiralanması işlemleri de genellikle uygulamada beyan dışı kalmaktadır.
Daha önce de ifade ettiğimiz gibi emsal kira bedeli uygulaması sadece binalar için geçerli olmayıp, Gelir Vergisi Yasası'nın 70'inci maddesinde sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunan ve gayrimenkul tanımı içinde yer alan tüm varlıklar için geçerlidir.
Referans/Veysi Seviğ
