Gayrimenkullerin değerlemesine ilişkin esaslar!
Gayrimenkullerin değerlemesine ilişkin esaslar, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği kapsamında açıklanıyor. Tebliğte yer alan esaslara göre, kira bedellerinin değer tespitinin gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılması gerekiyor...
Gayrimenkullerin değerlemesine ilişkin esaslar!
Gayrimenkullerin değerlemesine ilişkin esaslar, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği kapsamında açıklanıyor. Tebliğ kapsamında yer alan esaslara göre, kira bedellerinin değer tespitinin gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılması gerekiyor.
Gayrimenkullerin Değerlemesine İlişkin Esaslar..
Değerleme gerektiren işlemler
MADDE 28 – (1) Fonlar, aşağıda sayılan işlemler için işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.
a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların satımı, bunların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi veya portföye gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların alımı,
b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
ç) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
d) Gayrimenkul ipoteği tesis edilmesi,
e) Portföye Kurulca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dâhil edilmesi ve portföyden çıkarılması,
f) Portföyde yer alan ve fonun hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,
(2) Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılması zorunludur.
(3) Birinci fıkranın (f) bendi kapsamında yapılacak değer tespitlerinde, gayrimenkul değerleme faaliyetinin en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur.
(4) Gayrimenkule ilişkin değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde kurucuya teslimi zorunludur. Söz konusu değerlemelere dayanak teşkil eden bilgi ve belgeler ile değerleme raporları değerleme tarihinden itibaren en az 10 yıl boyunca, ihtilaf olması durumunda ihtilaf sonuçlanıncaya kadar kurucu ve varsa portföy yöneticisi nezdinde saklanır.
(5) Üçüncü ve dördüncü fıkra hükümlerine, kurucu ile gayrimenkul değerleme şirketi arasında yapılacak sözleşmede yer verilir.
(6) Fon portföyüne alım işlemleri, portföyden satış işlemleri ve kiralamalar bu madde çerçevesinde tespit edilen değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde değerleme faaliyeti sonucu bulunan değerlerden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise daha düşük değerler esas alınırsa, bu durumun ilgili yıl içerisinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilmesi zorunludur.
Gayrimenkul değerleme kuruluşunun seçimi
MADDE 29 – (1) 28 inci madde uyarınca gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara ilişkin değer tespiti yapacak olan gayrimenkul değerleme kuruluşlarının;
a) Kurulca listeye alınmış olması,
b) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlara ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan hükümler çerçevesinde;
1) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin sermayesinin %10 veya üzerinde paya veya bu oranda oy hakkına sahip ortaklarından,
2) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazını içeren pay sahibi ortaklarından,
3) Kurucudan ve varsa portföy yöneticisinden,
4) (1), (2) ve (3) numaralı alt bentlerde sayılanların %10’dan fazla paya veya bu oranda oy hakkına sahip oldukları diğer şirketlerden,
5) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin ilişkili taraflarından
bağımsız olması gerekmektedir.
(2) Kurucunun her yılsonunu takip eden bir ay içerisinde, fon portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak en az bir değerleme kuruluşunu ve portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile belirlemesi ve bir örneğini Kurula göndermesi gerekmektedir. Belirlenen değerleme kuruluşu ancak değiştirilme gerekçesinin Kurula gönderilmesini müteakip Kurul onayı ile değiştirilebilir.
(3) Fonlar, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra fonun aynı gayrimenkul değerleme şirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi zorunludur.
Değerleme raporlarında uyulacak hususlar
MADDE 30 – (1) 28 inci madde uyarınca hazırlanacak değerleme raporlarında, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ile bu kuruluşların Kurulca listeye alınmalarına ve sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan esaslara uyulur.