Gayrimenkulün finansallaşması için ciddi düzenlemeler geliyor!

Cumhurbaşkanı Başdanışmanı Cemil Ertem, "Önümüzdeki dönemde, gayrimenkul sektörünün finansallaşması için ciddi düzenlemeleri göreceğiz" diye açıklama yaptı. 

Cumhurbaşkanı Başdanışmanı Cemil Ertem, bankaların bilanço büyütmesi ve bunun için de gayrimenkul finansmanının da Türkiye’ye özgü bir sistemle ikinci elinin olması gerektiğini söyledi. 

Dünya Gazetesi Ankara Temsilcisi Ferit B. Parlak, Cumhurbaşkanı Başdanışmanı Dr. Cemil Ertem ile Türkiye bankacılık ve gayrimenkul sektörü hakkında bir röportaj gerçekleştirdi. İşte, önemli başlıkların çıktığı o röportaj... 

Cumhurbaşkanı Başdanışmanı Dr. Cemil Ertem, Avrupa bankalarının kaynak aktarımını kestiğine yönelik haberlerin aksine, kaynağın artarak devam ettiğini söyledi. Türkiye’nin 2019 seçimlerine ekonomik yönden sorunsuz gireceğini belirten Ertem, Merkez Bankası’nın enflasyon hedefi çerçevesinde kararlı duruşunu sürdürdüğünü bildirdi. Ertem, Türk bankacılık sisteminin bilançosunu büyütmesi gerektiğinin altını çizerek, gayrimenkul finansmanının ikinci el piyasasının oluşturulmasının bunu sağlayacak önemli unsurlardan birisi olduğunu aktardı. Ankara Sohbetleri’ne konuk olan Dr. Cemil Ertem, Ankara Temsilcimiz Ferit B. Parlak’ın sorularını cevaplandırdı.

1-) Türkiye ekonomisinin mevcut durumu ve 2018 yılına ilişkin değerlendirmelerinizi alabilir miyiz?

15 Temmuz darbe girişiminden sonra ve 2016 yılında ekonominin genelinde yaşadığımız belirsizliği aştık. Şimdilerde gelişmeler Türkiye ekonomisinin dinamiklerine uygun şekilde ilerliyor. Ben 2018 yılında Türkiye ekonomisinin istikrarlı büyümeye devam edeceğini düşünüyorum. Üstelik enflasyon yönünden daha avantajlı olacağız. İşsizliğin de tek haneye indiğini göreceğiz.

2018 yılı 2017’den daha iyi ve makroekonomik dengelerin daha iyi bir görünüm arz ettiği büyümenin daha kapsayıcı olduğu bir yıl olacak. Türkiye 2019’a, seçim yılına çok daha güvenli ve ekonomide daha sorunsuz girecek. 2017 çok tempolu bir yıl olmasına rağmen, cari açık tarafında da bir sorun yaşamadık. Kısa vadeli ve uzun vadeli sermaye girişlerinde ihracatın pozitif katkı yaptığı bir dönem geçirdik şu an da işaretleri iyi. Avrupa ve ABD tarafından baktığımızda gelişmekte olan ülkeler içinde en yatırım yapılabilir ülke olarak karşımıza Türkiye çıkıyor. Sayın Cumhurbaşkanımız, faizlerin daha aşağı gelmesi ve yatırım yapılabilir bir çerçeveye oturmasını temel hedef olarak belirlemiş durumda. Zaten OVP’ye baktığımızda bu hedefle uyumlu olduğunu görüyoruz.

2-) Peki faiz nasıl düşecek?

Faizin piyasa dinamiklerine bağlı olarak düşmesi önemli. Yoksa başka bir çabayla faiz düşmez. Bu anlayıştan hareketle piyasa koşullarını faizi daha aşağı indirecek hale getireceğiz. Nitekim bununla ilgili çeşitli adımlar da atıldı. Örneğin Kredi Garanti Fonu (KGF) yeni bir teminat mekanizması olarak ortaya çıktı. 2018 yılında bu daha spesifik, daha kurumsallaşmış olarak devam edecek. Varlık Fonu’nu etkin bir oyuncu olarak göreceğiz.

3-)  Bankacılık sistemi bundan nasıl etkilenecek?

Türk bankacılığı aktifleri yönünden dünyanın en sağlam bankacılık sisteminden birisine sahip. Kârlılık yönünden önemli bir potansiyel görüyoruz. Mevduat yarışına girip geleneksel kaynak bulma dışında yeni yönetmelerle başvurarak kaynak bulma imkanlarına da sahipler ve çok güçlü aktifleri var. Avrupa’da ve dünyada eksi faizde yoğun likidite var ve gidecek yer bulamıyorlar.

4-) Bankacılık sistemi bundan nasıl etkilenecek?

Türk bankacılığı aktifleri yönünden dünyanın en sağlam bankacılık sisteminden birisine sahip. Kârlılık yönünden önemli bir potansiyel görüyoruz. Mevduat yarışına girip geleneksel kaynak bulma dışında yeni yönetmelerle başvurarak kaynak bulma imkanlarına da sahipler ve çok güçlü aktifleri var. Avrupa’da ve dünyada eksi faizde yoğun likidite var ve gidecek yer bulamıyorlar.

Türkiye bu sorunu çözebilecek en önemli ülkelerden birisi. Burada yeni bir finansal mimariyle, reel sektörü para piyasaları üzerinden değil sermaye piyasaları üzerinden de finanse edecek düzeyde geliştirmemiz gerek.

5) Alman bankalarının Türkiye’ye yönelik kaynak kısıtlamasına gideceğine yönelik haberler hemen yalanlansa da piyasayı olumsuz etkiledi, bu konuyu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bunlar tamamen asılsız haberler. Avrupa bankacılık sisteminin Türkiye’ye yönelik sendikasyonları çok yüksek. Başta enerji olmak üzere KOBİ’lerin rekabetçiliğinin desteklenmesi konusunda proje ve işletme bazında çok iyi kaynak aktarıyorlar. Ne kesinti, ne de kaynak akışının durması diye bir şey yok. Tam aksine ilgileri artarak devam ediyor. Burada gazeteciliğin temel ilkelerini çiğneyen haberlerle karşılaşıyoruz. Haber herhangi bir kaynağa dayanmadığı gibi, doğrulayan bir makam da yok. Bu tam anlamıyla ekonomiye yönelik bir tetikçiliktir, piyasa güvenilirliği, rekabetçilik ve şeffaflık açısından kabul edilemez. Ben bunu da doğrudan finansal sisteme bir saldırı olarak görüyorum. Haber 1 saat sonra yalanlandı, ama bunu kullanan piyasa analistleri istemeden de olsa yatırımcılarını yanlış yönlendirdiler. Bu tarz haberler teyit edilmeden yapılırsa, en çok haberi kullananlar zarar görür.

6)  Büyüme konusundaki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Ekonominin 2017 yılı 3’üncü çeyreğinde yüksek büyüdüğünü görüyoruz. KGF etkisi burada önemli oldu. Öncü göstergeler 4’üncü çeyrek büyümesinin de oldukça iyi geleceğini söylüyor. Bu durum 2018’e de iyi başlamamıza yol açacak. Kamu bankalarının kredi genişlemesi KGF etkisiyle yüzde 22’lere kadar çıktı. 2018’de bu kadar olmasa bile yüzde 16-17 kredi genişlemesi tutturulabilmeli ki büyüme OVP çerçevesinde yüzde 5.5-6 civarında şekillensin.

7)  Bir süre önce açıklanan OVP’de sizce ön plana çıkan unsurlar neler?

Ben OVP’yi temel başlıkları itibarıyla çok doyurucu görüyor ve önemsiyorum. İş yatırım ortamının iyileştirilmesi, yüksek katma değerli üretim, kamuda hizmet sunumunun güçlendirilmesi, beşeri sermaye ile iş gücü kalitesinin arttırılmasının öne çıktığını görüyoruz.

Temel reform programlarından birisi olarak beşeri sermaye ve iş gücü kalitesinin arttırılması çok önemli. Zaten OVP incelendiğinde temel reform programımızın ipuçları görülebilir. Türkiye’de şu anda büyüme ve işsizliğin birlikte yükselişi çelişki gibi görülse de iş gücüne katılımın yüksekliğine rağmen ciddi istihdam yaratıyoruz.

8)  Buna rağmen özellikle sanayiciler nitelikli eleman bulamamaktan şikayet ediyor….

Türkiye son 5 yılda 24 AB ülkesinin toplamının yarattığı istihdamdan daha fazla istihdam yarattı. Ancak çok dinamik bir nüfusumuz var. Hızlı şehirleşme ve gençlerin çekirdek aileye yönelmesi gibi sosyolojik dinamiklere bağlı olarak da iş gücüne katılım isteği de çok hızlı artıyor. Bu yüzden işsizlikte ciddi bir katılıkla karşı karşıyayız. Öte yandan sanayicinin ihtiyaç duyduğu nitelikte eleman ile iş arayanların talep ettikleri iş arasında bir farklılık oluyor. Bu da işsizliğin düşmesini engelleyen temel nedenlerden birisi.

Önümüzdeki dönem, bu çerçevede daha fazla istihdam yaratmak doğrultusunda reformlar gündeme gelebilir.

Eğitimde sınav sistemlerini değişmesi konusunda Cumhurbaşkanımızın talimatıyla başlangıç yapıldı. Bu temel başlıklarda OVP’de beşeri sermaye iş gücü kalitesinin arttırılması perspektifinde de eğitim sisteminin reforma gideceğini görüyoruz. Yani eğitim sistemine yönelik kafasında soru işaretleri olanlar bence OVP’yi iyi okumalı.

Endüstri 4.0, yeni sanayi devrimi, dijital teknolojik devrim…adına ne derseniz deyin artık yeni bir dünya kuruluyor. Türkiye’nin buraya ayak uydurması gerekiyor.

9) Avrupa ile yaşanan sıkıntıların ardından Türkiye’nin Asya bölgesine yönelik yakınlaşmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bakın, Çin Komünist Partisi’nin geçen hafta kongresi oldu. Tek Kuşak Tek Yol ile Çin’in 2050 yılına varmadan, dünyanın en büyük ekonomisi olması bekleniyor. Asya’nın teknolojideki öncülüğü artık ortaya çıkmış durumda. Türkiye’nin Asya ile daha hızlı intibakı, hem finansal düzenle, hem de ekonominin diğer alanında şart. Bunun için de ilişkilerin geliştirilmesi ve altyapıların oluşturulması, hızlı tren hatlarının oluşturulması gerekiyor. Bugün açılacak olan Bakü Tiflis Kars demiryolu aslında Pekin’den Londra’ya olan hattın Türkiye ile birlikte kesintisiz tren hatlarıyla örülmesi ve ticaretin kesintisiz sürmesini öngörülüyor. Türkiye hem güney hem de orta ticari aks üzerinde yegane geçiş ülkesi olacak.

Enerji konusunda da Türkiye sadece geçiş ülkesi değil, üreticiden aldığı enerjiyi tüketiciye ulaştırırken, bunun fiyatını da belirleyen ülke haline geliyor. Dolayasıyla enerji üreten ülkeler kadar değerli bir enerji merkezi olma doğrultusunda adım atıyor.

Marmaray, İstanbul’da üçüncü köprü, üçüncü havalimanı, bunlar, bütün hava ulaşım ticaretinin ve emtia ticaretinin önümüzdeki dönem kesişme noktasının artık Türkiye olacağını gösteriyor. İstanbul’un uluslararası finans merkezi olması, katılım bankacılığındaki gelişmeler finansal piyasaların daha da derinleşmesine yol açacak.

Katılım bankacılığın en büyük merkezlerinden birisi Londra’dır, ama önümüzdeki dönem İstanbul olacak. Kamu bankaları aracılığıyla kamu katılım bankacılığı hamlesi başladı. Bununla ilgili temel adımların önümüzdeki dönemde devreye gireceği çalışmalar yapılıyor.

2011’de yatırım ortamının iyileştirilmesi konusunda ciddi reform planlarının gündeme geldiğini göreceğiz. KOBİ’lerin finansmana erişimini kolaylaştırılacak. Bu alanda aslında KGF ile çok önemli bir adım atıldı. Türkiye’deki çağdışı olan ipoteğe dayalı teminat sistemini geride bırakıyoruz. Çağdaş banka sisteminin aktif yapısını da güçlendiren, girişimciyi daha proje aşamasında destekleyen çağdaş yeni bir derecelendirme ve teminat sistemine geçiş için KGF ile büyük bir adım attık. Yani proje risklerini, kredi riskine dönüştüren, kredi riskleri üzerinden, girişim sermayesini bazlı yeni bir bankacılık anlayışını KGF ile birlikte getirdik. Bu aslında bankacılık sisteminin felsefesinin de değişmesi demektir. Yani bir anlamda bankacılık sisteminin alacakları güçlendirilmiş oldu. KGF geri dönüşlerinde hiç bir sorun yok. Yıl sonuna kadar 25 milyar TL dönmüş olacak burada geri dönmeyen kredilerin yüzde 1’i geçmemesi bekleniyor. Eylül sonunda 13 milyar geri dönüş var, bunun ancak 90 milyonu geri dönmedi, yani binde 7.

10)  Bundan sonra ne yapılacak?

Günümüzde finans alanında artık çözümler sonsuza gidiyor. Yeni finansal mimariler gelişiyor. Mesela bankaların alacakları menkul kıymetleştirilebilir. Bunların paket halinde ikinci el piyasası oluşabilir, uluslararası piyasalara satılabilir ve ciddi kaynak girişi sağlanır. Hazine altın sertifikası uygulaması çok önemli. Zaman içinde başarılı olacaktır. Türkiye’nin çok ciddi, açığa çıkmamış altın tasarrufu var. Bu kesinlikle mali sistemin içinde olmalıdır.

Ayrıca bankalarımızın bilanço büyütmesi lazım. Bunun için gayrimenkul finansmanının da Türkiye’ye özgü bir sistemle ikinci elinin olması lazım. Bankalar bugün konut kredilerini tüketici kredileri gibi veriyor ve bu sürdürülebilir değil. Önümüzdeki dönemde, gayrimenkul sektörünün finansallaşması için ciddi düzenlemeleri göreceğiz. Bunu yaptığımız zaman banka sisteminin bilançosunun sağlıklı bir şekilde, büyüyeceğini göreceğiz. Türkiye’de mali piyasanın derinliği konusu çok önemli. Çünkü mali piyasa ne kadar derin olursa, sanayinin desteklenmesi, katma değeri yüksek alanların desteklenmesi ve orta gelir tuzağında kurtulma daha kolay olur.

Kısaca, 2018 yılında Türkiye ekonomisinin, ülkemizin dünya ile entegrasyonunu hızlandıracak reform süreciyle karşı karşıya olduğunu görüyoruz. Aslında BES sisteminin güçlendirilmesi de bu konuda atılmış önemli bir adım olarak görülebilir.

Uluslararası ilişkilerde ekonomi, siyasetten ayrı gider

11)  Son dönemlerde bazı ülkelerle yaşanan gerginlikler ekonomiyi nasıl etkiler sizce?

Ekonomi siyasetten ayrı gider, hatta siyasetteki sorunları da çözerek gider. Bu orta ve uzun vadede böyle olur. Kısa vadede birbirini tıkadığı alanlar, kesişme noktaları olabilir ama bunlar geçicidir. Türkiye’nin gidişatını görmek için Türkiye ekonomisinin büyüme dinamiklerine bakılmasını öneriyorum. Evet Avrupa tarafından bir kriz var, euro çok değerli, Güney Avrupa ciddi sıkıntı içinde, İspanya’da siyasi sorunlar var, İtalya’da sorun var, bankacılık sistemi sorunlu, likidite tuzağı var. Ancak, Türkiye’nin en büyük ihracat pazarı Avrupa. Bütün bu sorunlu alana rağmen, biz ihracatımız genişleyerek devam ediyor.

Öte yandan Türkiye Afrika gibi alanlarda da gerçekten çok önemli adımlar atıyor. Afrika’ya yapılan sosyal yardım ve yaklaşımın, batının şimdiye kadar yaklaşımından çok farklı., Afrika’da ciddi Türkiye sempatisi var. Bu durum, hem Türkiye’nin buralarda olması hem de Afrika’nın gelişmesi açısından önemli bir fırsat. Asya ile şimdiye kadar ticari alanda yoğunlaşan ilişkiler siyasi alanda da yoğunlaşacak. Çünkü buralarda da ciddi sermaye birikimi var. Rusya ve İran ile ilişkilerimiz düzeliyor. İran ile bizim Merkez Bankamız yerel paralarla ticaret anlaşması yaptı. D-8 zirvesinde de ortak takas birliğinin oluşturulması konusunda mutabakata varıldı, bütün ülkelerle hızlı şekilde swap anlaşmaları yapılması, yerel paralarla ticaretin arttırılarak ülkeler üzerindeki dolar baskısının azaltılması konuları karara bağlandı. Gümrük Birliği’ndeki dezavantajlı süreçleri telafi etmeye çalışıyoruz. Amerika ile yaşananlar konusunda da Türkiye’nin bütün tezleri haklı ve Amerika’nın bunlara diyecek bir şeyi yok. Öte yandan ABD’nin dünyanın mutlak ekonomik ve siyasi lideri olduğu dönem artık yok. Türkiye kendi çıkarları konusunda ne gerekiyorsa onu yapıyor ve yapmaya devam edecek.

"Bütçe kemer sıkmakla değil büyüyerek düzelecek"

12)  Peki maliye politikaları yönünden ne söyleyeceksiniz?

Türkiye, genel bütçe dengesi ve kamu maliyesinin borçlanmasında, Maasricht kriterlerini tutturan bir ülke. Önümüzdeki dönem büyümenin daha da yukarı çıkması ve kapsayıcı olması bağlamında, bütçenin gelir tarafında da çok ciddi olumlu gelişmeler göreceğiz. Yüksek büyüme bütçeyi de rahatlatacak. Eskiden kemer sıkma politikalarıyla bütçe düzeltmeye çalışılırdı, şimdi büyüyerek bütçeyi düzelteceğiz. Daha fazla üretimin olduğu, hakkaniyetli vergi alınan bir dönemi göreceğiz. Türkiye’de dolaylı vergiler çok yüksek.

Üretim tarafından adımlar attıkça, vergi sisteminde buna bağlı olarak düzeltilebilir. Başka bir ifade ile Türkiye’nin yeni bir büyüme hikayesi yazacağı, büyümenin daha kapsayıcı olacağı bir döneme giriyoruz. Artık Merkez Bankamızın bağımsızlığı ve şeffaflığı konusunda da uluslararası piyasalarda hiçbir şüphe yok. Merkez Bankası dünyanın en görünür, en şeffaf bankalarından bir tanesi. Bütün piyasa oyuncuları Merkez Bankası’nın ne yapacağını görüyor ve pozisyonunu ona göre alıyor. Merkez Bankası, enflasyon hedeflemesi doğrultusunda, kararlı duruşunu önümüzdeki dönem de sürdürecek.

13) Köpürtülen sorunlar çözümsüz mü?

ABD ve AB ülkeleriyle yaşanan siyasi ve diplomatik sıkıntılar, piyasalarımızda spekülatif hareketlere ve yatırım, döviz fiyatı, faiz, enflasyon gibi makro ve mikro rakamlarda olumsuzluklara neden oluyor. Cumhurbaşkanı Başdanışmanı Dr. Cemil Ertem, yaşananları ‘kısa vadeli gelişmeler’ olarak değerlendiriyor ve orta/uzun vadede ekonominin siyasetten ayrı gideceğine, hatta siyasetteki sorunları da çözerek gideceğine; kısa vadede ülkelerin birbirini tıkadığı alanların, kesişme noktalarının olabileceğine ama bunların geçici olduğuna vurgu yapıyor.

Ertem’in, “Gayrimenkul finansmanın ikinci el piyasası, bankaların bilançosunu büyütecek”, “Reel sektörü para piyasaları değil, sermaye piyasaları üzerinden finanse etmeliyiz/edeceğiz”, “Avrupa bankaları kaynak aktarımını kesmedi, aksine artarak devam ediyor”, “Türkiye 2019 seçimlerine ekonomik yönden sorunsuz girecek” başlıkları altında anlattıkları ise bugün köpürtülen ‘kaynak krizi’ gibi sorunların, çözümsüz olmadığını gösteriyor.