Gayrimenkulün sorunu: Güven ve bilgi eksikliği ile şişkin fiyat!

Para'dan Volkan Akı, bu hafta Tapu. com Kurucusu & CEO’su Emre Erşahin'le yaptığı sohbeti yayınladı...

GAYRİMENKUL sektörünün, sağlıklı büyüme ve ekonomiye katkı için bir şekilde dönüşmesi gerekiyor. Bu alanda faaliyet gösteren isimlerle zaman zaman görüşüyorum. Bu hafta güzel bir örnek olan Tapu. com’u anlatmak istiyorum. Geçtiğimiz günlerde sitenin kurucusu Emre Erşahin ile sohbet etme fırsatı buldum. Erşahin, “Tapu. com’un asıl derdi şu” diyerek doğrudan konuya girdi:

“İlancılık platformlarında uzun yıllar çalıştım. Sahibinden. com’un genel müdür yardımcısıydım. Yaptığımız çalışmalarda Türkiye’deki durumun iş modeli olarak ilancılık anlayışıyla çözülemediğini gördüm. O şirket Türkiye’nin en büyük internet şirketi. Fakat şu anki modeller müşterinin şeffaflık ve güven duygusunu tam olarak karşılamıyor. Hatta ilancılık platformlarının çoğu bunun aracılığını yapmaması gerekenlerin elinde. Ne yapıyorlar? Daha fazla insana ulaşayım diye kaparo yolsuzluğu gibi pek çok farklı iş yapmaya çalışıyorlar. Bu sorunların nasıl çözüleceğine ilişkin tanımı şöyle ortaya koydum: Gayrimenkul alıcısının güven bunalımı var. İnsanlar tapusunu aldıktan sonra başlarına bir şey gelecek mi diye huzursuz oluyor. Gayrimenkul alıcısının güven bunalımını nasıl çözeriz dediğinizde ben bunu iki bileşene indirdim: Eksik bilgi ve şişkin fiyat...

"EKSİK BİLGİYİ EKSPERTİZ İLE ÇÖZDÜK"

Bu tespitler önemli. Erşahin bu konuda neler önerdiğini şöyle özetliyor:
“Artık satanın malına kaç para istediğinin çok önemli olmadığı bir pazardayız. Ortaya bilgi, veri ve fırsat koyması lazım. Fırsatın fırsat olduğunu da ispatlaması lazım. O nedenle Tapu. com’da güvenin yanı sıra eksik bilgi ve şişkin fiyat sorununu çözdük. Eksik bilgiyi şöyle çözdük. Bu ülkede bir banka kendisini ikna edecek düzgün bir rapor gördüğü zaman krediyi veriyor. SPK uzmanlarının yazdığı ekspertiz raporlarından söz ediyorum. Banka bu rapora bakarak kredi veriyorsa, ben de aynı rapora bakarak satışa aracılığı kabul edebilirim. Ortada bir tapu var; bunu bana getiren kişi buna yetkili. Bir tapunun üzerinde ne var, her şeyiyle birlikte belgelenmiş durumda. Temiz demiyorum, ama şeffaf, her şeyi belgelenmiş. Öte yandan bazen belli bir sorunu olan riskli yeri de yatırımcı alabilir. O yüzden eksik bilgiyi giderme noktasında çözümümüze ‘bilgi şeffaflığı’ diyoruz. Ekspertiz raporuyla onaylanmış, SPK uzmanlarının yazdığı raporlar bunlar. Burada tek tutunacağımız bilgi kaynağı bu. Ben ekspertiz raporsuz gayrimenkul kabul etmiyorum diyorum. Türkiye’de kimse yandaki binanın iskanı var mı yok mu bilmez. Bu bilgisizlikten ya da kötü niyetten kaynaklanabilir. Ben gayrimenkul ekspertiz raporu biriktiren kuramlarla çalışıyorum. Böylece önemli bir portföy yaratmış oluyorum. Güven tarafında biz bunu kimse sormadan söylüyoruz. Biz bir de bu işi Online ortamda yapıyoruz. Gayrimenkulü aslında alıcısı satıyor. Biz ise güven satıyoruz.”

"Doğru fiyatı alıcı oluşturur"

Bir diğer konu da şişkin fiyat meselesi. Bu soruna ilişkin çözümü nasıl oluşturduklarını şöyle aktarıyor Emre Erşahin: "Herkes, nasılsa pazarlık yapacağız diye şişkin fiyat koyuyor. Eğer şımarık, kontrolsüz büyüyen bir piyasa ortamında değilsek, yani talebin arzdan fazla olduğu bir piyasada değilsek satıcı hiçbir zaman fiyatı belirleyemez. Borsada, petrolde, altında, faizde bu böyledir. İçinde bulunduğumuz dönemde de alıcılar pazarına geçmiş durumdayız. Alıcılara biz burada mikrofon uzatıyoruz ve bu fiyatı veren var mı diye bakıyoruz. Tüm alıcı tekliflerini herkesin önünde şeffaf, kamuya açık ihale ile yapıyoruz. Sistemi bunun üzerine kuruyoruz. Türkiye’de alıcı tarafa mikrofon uzatarak oradaki teklifleri Online olarak alıyoruz. Bir tapunun bir hafta açık artırmaya çıkmasına 'event’ diyoruz.

Gayrimenkulde, Türkiye'deki en hızlı satış kanalım yarattığımıza inanıyorum. Özellikle bankalar, leasing şirketleri, varlık yönetimi gibi pek çok kurumsal yapı için avantajlı ortam oluşturduk.

Bu yapıların elinde önemli bir gayrimenkul birikimi var. 71 ilde bugüne kadar 1000 tapu devri yaptık. Rakamlar giderek artıyor; bunların yüzde 59ü konut. Alıcıların çoğu bireysel, satıcıların önemli bir bölümü ise kurumsal."