Gazi Erçel: Konutta balon ortamı yok!

Son on yıldır böylesi sakin bir IMF heyeti ağırlamamıştık. Demek ki normalleşiyoruz. Heyetin incelemelerinden medyaya yansıyan tek nokta "Türkiye'de konut sektöründe balon var mı" konusunda araştırma yapmaları oldu

Bu kez IMF heyeti sessizce geldi ve incelemelerine de sessizce devam ediyor.
Son on yıldır böylesi sakin bir IMF heyeti ağırlamamıştık. Demek ki normalleşiyoruz.
Heyetin incelemelerinden medyaya yansıyan tek nokta "Türkiye'de konut sektöründe balon var mı" konusunda araştırma yapmaları oldu.
Ne sonuca vardılar bilemiyoruz, ama kanımca böyle bir balon için ortam halen uygun değil.

NEDENLER
Ülkemize kök salmış "inkâr kültürüne" sarılmadan ve "bizde katiyen olmaz" demeden, balon oluşmamasının nedenlerini sıralayalım:
■ Konut sektörünün finansmanına ayrılan mali kaynaklar göreli olarak az. Kasım ayı sonu verilerine göre Türk Bankacılık Sistemi'nin verdiği 504.4 milyar TL tutarındaki toplam kredilerin yüzde 10.9'u konut kredisi niteliğinde.
Ayrıca tüketici kredileri içinde konut kredilerinin payı yüzde 34.8.
Bu oranlar sanayileşmiş ülkelerin çok altındalar.
■ Konut sektöründeki faiz oranları balon yaratacak düşüklüğe sahip değil.
■ Konut sektörü kredileri ikincil piyasada işlem görecek türev ürünlerine kaynaklık etmiyor. Balonları oluşturan ve küresel krizi tetikleyen bu ürünler bizde yok.
■ Konut satışları ile ilgili veriler satışların düşme eğiliminde olduğunu işaretliyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun 2010 yılının üçüncü çeyreğinde gerçekleşen 83.697 konut satışının bir önceki döneme kıyasla yüzde 7.3, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise yüzde 25.2 oranında azaldığını gösteriyor.
■ Türkiye uzun yıllar yaşadığı enflasyon belasından yeni kurtuldu. O dönemde orta ve daha düşük sınıf içinde yer alan kişilerin kredi kullanarak konut sahibi olmalarına imkân yoktu. Bu son yıllarda ortaya çıktı.
Birçok kimse başını sokacak bir ev almaya çalışıyor. Spekülasyonların bu alımlardaki payı çok düşük.
■ Devletin sanayileşmiş ülkelerdeki benzerleri gibi konut sektörüne ne vergi ne de kredi desteği yok. ABD'de 1930'lu yıllarda kurulan Fannie Mea ya da Freddie Mac gibi konuta finansman sağlayan kurumlar bizde yapısallaşmadı.
■ Dışarıdan gelen sıcak paranın adresinde gayrimenkul sektörü fazla yer almıyor. Sıcak para kısa vadede kazancı yüksek ve vadesi kısa alanları sever. Bu nitelikler konut sektöründe mevcut değil.
■ Türkiye'nin konut açığı halen kapanmadı.
■ Kamunun finansal kaynaklara olan talebi halen sürüyor.
Tüm bu nedenler bizde konutta balon ortamının oluşmamasını beraberinde getiriyor. Tabii şimdilik kaydıyla.

RİSK NE ZAMAN OLUŞUR
Konut sektöründe balon düşük reel faizlerle desteklenen bir makro ekonomik ortamda oluşur. Tasarruf sahipleri daha fazla getiri elde etmek için bu sektöre yönelirler.
Bunun için konut kredilerinin toplam krediler içinde yüzde 40'ların üzerinde bir paya sahip olması gerekir ki spekülatif alımlar kısa dönemde anlamlı getiri sağlasın.
Ayrıca ekonomideki finansal kaynakların yöneleceği alanlarda kâr marjlarının düşüklüğü ve konut talebinin de sürekli artışı balon yaratmak için bir ortam hazırlar.
Öte yandan yabancıların Türkiye'de gerek yaşamak gerekse yaz tatillerini geçirmek için konut talebini yukarıya doğru hızla itmeleri ve bunun sonucunda spekülatif alımların hızlanması da balon oluşması için idealdir.
Burada kilit rolü merkez bankaları oynar. Uyguladıkları faiz politikaları ve kredileri kontrol etme yolları ile konut sektörünü etkileme gücü yüksek olan merkez bankalarının, konut fiyatlarındaki gelişmeleri yakından takip etmeleri ve zamanında hükümetlerini uyararak önlem almaları gerekir.
Habertürk/Gazi Erçel